Φόρο για κάθε ακίνητο που έχουν στην κατοχή τους θα πληρώνουν από το 2014 περίπου 5.500.000 φορολογούμενοι. Ο φόρος για τα κτίσματα ξεκινά από 2,3 ευρώ ανά τ.μ. και φτάνει τα 14 ευρώ ανά τ.μ. Για τα εντός σχεδίου οικόπεδα ξεκινά από 2 λεπτά το τετραγωνικό μέτρο και φτάνει ως τα 20 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο για τα οικόπεδα που βρίσκονται σε ακριβές περιοχές της χώρας.
Ο νέος φόρος θα αντικαταστήσει το έκτακτο ειδικό τέλος ακινήτων που επιβάλλεται μέσω των λογαριασμών της ΔΕΗ και τον Φόρο Ακίνητης Περιουσίας. Θα επιβάλλεται χωρίς αφορολόγητο όριο και σε όλα ανεξαιρέτως τα ακίνητα που κατέχουν τα φυσικά και τα νομικά πρόσωπα (κατοικίες, επαγγελματική στέγη, οικόπεδα, αγροτεμάχια κ.λπ.). Σύμφωνα με το τελικό κείμενο του νομοσχεδίου, ο νέος αυτός φόρος θα υπολογίζεται ως εξής:
1) Κατοικίες και λοιπά κτίσματα. Για τον υπολογισμό του ενιαίου φόρου στις περιπτώσεις των κατοικιών και των λοιπών κτισμάτων θα λαμβάνονται υπόψη οι ακόλουθοι συντελεστές:
α) Ο Βασικός Φόρος (Β.Φ.), σε ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Ο Βασικός Φόρος θα προκύπτει με βάση μία κλίμακα αποτελούμενη από 20 συντελεστές. Στην κλίμακα αυτή ο Βασικός Φόρος κυμαίνεται από 2,3 έως 14 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο, ανάλογα με την τιμή ζώνης ανά τ.μ. που ισχύει στην περιοχή του ακινήτου (βλ. σχετικό πίνακα).
β) Ο Συντελεστής Παλαιότητας Κτίσματος (ΣΠΚ), ο οποίος θα κυμαίνεται από 1 για κτίσματα παλαιότητας 26 ετών και άνω έως 1,25 για κτίσματα παλαιότητας μερικών μηνών έως και τεσσάρων ετών (βλ. σχετικό πίνακα).
γ) Ο Συντελεστής Απομείωσης Επιφάνειας (ΣΑΕ) κτίσματος, ο οποίος θα εφαρμόζεται στις περιπτώσεις ειδικών κτιρίων και θα κλιμακώνεται αντιστρόφως ανάλογα του αριθμού των τετραγωνικών μέτρων της συνολικής επιφάνειας (βλ. σχετικό πίνακα).
δ) Ο Συντελεστής Ορόφου (Σ.Ο.) που θα προκύπτει με βάση τον όροφο στον οποίο βρίσκεται το ακίνητο (βλ. σχετικό πίνακα). Σε περίπτωση που το ακίνητο εκτείνεται σε περισσότερους από έναν ορόφους, ως Συντελεστής Ορόφου θα λαμβάνεται υπόψη εκείνος του υψηλότερου ορόφου. Σε περίπτωση μονοκατοικίας, θα εφαρμόζεται συντελεστής 1,03, ανεξαρτήτως αριθμού ορόφων. Ο Συντελεστής Ορόφου δεν θα εφαρμόζεται στα ειδικά κτίρια.
ε) Ο Συντελεστής Πρόσοψης (Σ.Π.), ο οποίος ορίζεται σε 1 για μηδενικό αριθμό προσόψεων σε δρόμους, σε 1,02 για κτίρια με μία πρόσοψη σε δρόμο και σε 1,03 για κτίρια με δύο ή περισσότερες προσόψεις σε δρόμους. Ο συντελεστής αυτός θα εφαρμόζεται μόνο στους κύριους χώρους. Δεν θα εφαρμόζεται στα κτίρια ειδικών χρήσεων ούτε στις μονοκατοικίες.
στ) Ο Συντελεστής Βοηθητικών Χώρων (ΣΒΧ), ο οποίος ορίζεται σε 0,1.
ζ) Ο Συντελεστής Ημιτελών Κτισμάτων (ΣΗΚ), ο οποίος είναι ίσος με 0,4. Ο συντελεστής αυτός θα εφαρμόζεται για κάθε ημιτελές κτίσμα το οποίο δεν έχει κανονική παροχή ηλεκτρικού ρεύματος (μη εργοταξιακή) και παραμένει κενό.
Ο Ενιαίος Φόρος Ακινήτων για τους κύριους χώρους κάθε κτίσματος θα είναι το γινόμενο που θα προκύπτει κατόπιν πολλαπλασιασμού του αριθμού των τετραγωνικών μέτρων της συνολικής επιφάνειας των κύριων χώρων του κτίσματος επί τον Βασικό Φόρο επί τον Συντελεστή Παλαιότητας, επί τον Συντελεστή Ορόφου (όπου αυτός ισχύει), επί τον Συντελεστή Πρόσοψης (όπου αυτός ισχύει) και επί τον Συντελεστή Απομείωσης (στις περιπτώσεις που αυτός ισχύει).
Για τους βοηθητικούς χώρους, το γινόμενο που θα προκύπτει από αντίστοιχους διαδοχικούς πολλαπλασιασμούς θα μειώνεται κατά 90% με την εφαρμογή του Συντελεστή Βοηθητικών Χώρων 0,1.
Για τα ημιτελή κτίσματα το γινόμενο που θα προκύπτει από τους παραπάνω διαδοχικούς πολλαπλασιασμούς θα μειώνεται κατά 60%, με την εφαρμογή του Συντελεστή Ημιτελούς Κτίσματος 0,4.
Τα οικόπεδα, τα αγροτεμάχια και όλες οι εκτάσεις εντός και εκτός σχεδίου
Ο φόρος που θα επιβάλλεται επί των εντός σχεδίου πόλεων ή οικισμών οικοπέδων και επί των εκτάσεων γης εκτός σχεδίου θα υπολογίζεται βάσει της επιφάνειας κάθε οικοπέδου ή έκτασης και βάσει των επιμέρους χαρακτηριστικών του ακινήτου. Εφόσον υπάρχει κτίσμα εντός του οικοπέδου ή της εδαφικής έκτασης, η επιφάνεια που θα φορολογείται θα υπολογίζεται ως εξής:
α) Για οικόπεδα τα οποία βρίσκονται εντός σχεδίου πόλης ή οικισμού η επιφάνεια που θα υπόκειται σε φόρο θα είναι αυτή που θα προκύπτει ως υπόλοιπο από τη μη χρήση του συντελεστή δόμησης.
β) Για εκτάσεις που βρίσκονται εκτός σχεδίου πόλης ή οικισμού η επιφάνεια που θα υπόκειται σε φόρο θα είναι αυτή που θα προκύπτει από την αφαίρεση της επιφάνειας του κτίσματος από τη συνολική επιφάνεια της έκτασης.
Ο υπολογισμός του φόρου με βάση τα παραπάνω κριτήρια θα γίνεται ως εξής:
* Για τα εντός σχεδίου πόλεως ή οικισμού οικόπεδα ο συντελεστής του φόρου θα κλιμακώνεται από 0,02 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο έως 20 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο, ανάλογα με την αξία ανά τ.μ. οικοπέδου η οποία ονομάζεται «μοναδιαία αξία» οικοπέδου (βλ. σχετικό πίνακα).
α) Η μοναδιαία αξία ανά τετραγωνικό μέτρο προκύπτει ως λόγος της συνολικής αξίας του οικοπέδου, βάσει της εκάστοτε ισχύουσας νομοθεσίας, προς τη συνολική επιφάνειά του.
β) Ο φόρος θα προκύπτει ως το γινόμενο της επιφάνειας σε τετραγωνικά μέτρα επί τον συντελεστή φόρου. Σε περίπτωση που εντός του oικοπέδου υπάρχει κτίριο, τότε ο προκύπτων φόρος θα πολλαπλασιάζεται με συντελεστή 0,7, δηλαδή θα μειώνεται κατά 30%.
* Για τις εκτάσεις γης εκτός σχεδίου πόλης ή οικισμού (αγροτεμάχια, αγροί, βοσκότόποι κ.λπ.) θα εφαρμόζεται ένας βασικός συντελεστής φορολογίας (Β.Σ.Φ.), ο οποίος ορίζεται σε 0,0015 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Από κει και πέρα, για τον υπολογισμό του τελικού φόρου θα λαμβάνονται υπόψη και διάφοροι άλλοι συντελεστές, που αποτυπώνουν τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά κάθε έκτασης.
Οι συντελεστές αυτοί είναι:
α) Ο Συντελεστής Θέσης (Σ.Θ.). Ο Συντελεστής Θέσης αντιστοιχεί στην ελάχιστη αντικειμενική αξία γης (Αρχική Βασική Αξία ή ΑΒΑ) του δημοτικού διαμερίσματος στο οποίο ανήκει η εκτός σχεδίου έκταση (το αγροτεμάχιο, ο αγρός, ο βοσκότοπος κ.λπ.). Ο Συντελεστής Θέσης θα ξεκινά από 1, για εκτάσεις με ΑΒΑ από 0,1 έως 0,49 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο, και θα φτάνει ως το 3,5, για εκτάσεις με ΑΒΑ άνω των 20 ευρώ ανά τ.μ. (βλ. σχετικό πίνακα)
β) Ο Συντελεστής Χρήσης (Σ.Χ.). Ανάλογα με τη χρήση της εδαφικής έκτασης, θα εφαρμόζεται Συντελεστής Χρήσης, ο οποίος θα κυμαίνεται από 0,5 έως 2,5 (βλ. σχετικό πίνακα).
γ) Ο Συντελεστής Απόστασης από τη Θάλασσα (ΣΑΘ). Ανάλογα με την απόσταση της εδαφικής έκτασης από τη θάλασσα, θα εφαρμόζεται Συντελεστής Απόστασης από τη Θάλασσα, ο οποίος θα κυμαίνεται από 1 έως 3 (βλ. σχετικό πίνακα).
δ) Ο Συντελεστής Απομείωσης Επιφάνειας. Ανάλογα με την επιφάνεια της έκτασης εφαρμόζεται Συντελεστής Απομείωσης Επιφάνειας (ΣΑΕ). Ο ΣΑΕ θα ανέρχεται σε 1 για κάθε εδαφική έκταση με επιφάνεια έως 130 στρέμματα (130.000 τ.μ.), σε 0,6 για κάθε εδαφική έκταση με επιφάνεια πάνω από 130 και έως 500 στρέμματα, και σε 0,4 για κάθε εδαφική έκταση με επιφάνεια πάνω από 500 στρέμματα.
ε) Ο Συντελεστής Πρόσοψης (Σ.Π.). Αν το γήπεδο έχει πρόσβαση σε εθνική οδό, τότε θα εφαρμόζεται Συντελεστής Πρόσοψης ίσος με 1,2, ενώ εάν έχει πρόσοψη σε επαρχιακή οδό, θα εφαρμόζεται Συντελεστής Πρόσοψης 1,1.
στ) Ο Συντελεστής Κατοικίας (Σ.Κ.). Σε περίπτωση ύπαρξης κατοικίας εντός της εδαφικής έκτασης εφαρμόζεται Συντελεστής Κατοικίας ίσος με 5. Αν η κατοικία είναι η μοναδική για την οικογένεια του ιδιοκτήτη και έχει επιφάνεια χαμηλότερη των 150 τετραγωνικών μέτρων, ο Συντελεστής Κατοικίας δεν εφαρμόζεται. Αν το γήπεδο έχει επιφάνεια άνω των 10.000 τετραγωνικών μέτρων, ο Συντελεστής Κατοικίας εφαρμόζεται έως τα 10.000 τ.μ. πριν από την αφαίρεση της επιφάνειας του κτίσματος.
Για να υπολογιστεί ο Ενιαίος Φόρος Ακινήτων κάθε εδαφικής έκτασης θα πολλαπλασιάζεται ο αριθμός των τετραγωνικών μέτρων της επιφάνειας της έκτασης με τον βασικό συντελεστή φορολογίας, που ανέρχεται σε 0,0015 ευρώ ανά τ.μ. Από κει και πέρα το γινόμενο που προκύπτει πολλαπλασιάζεται διαδοχικά με τον Συντελεστή Θέσης, τον Συντελεστή Χρήσης, τον Συντελεστή Απόστασης από τη Θάλασσα, τον Συντελεστή Απομείωσης Επιφάνειας, τον Συντελεστή Πρόσοψης και τον Συντελεστή Κατοικίας (αν υπάρχει κατοικία).
Στέλιος Κράλογλου
