Φορολογικά κίνητρα για μακροχρόνια μίσθωση
Την έναρξη εφαρμογής των νέων φορολογικών κινήτρων για ιδιοκτήτες ακινήτων σηματοδότησε η δημοσίευση στο ΦΕΚ του πρόσφατου φορολογικού νόμου. Η ρύθμιση προβλέπει τριετή απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος για όσους διαθέσουν ακίνητα σε μακροχρόνια μίσθωση, είτε αποσύροντάς τα από πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης είτε βγάζοντας στην αγορά κατοικίες που παρέμεναν κενές επί σειρά ετών.
Το μέτρο επεκτείνεται έως και το 2026 και αφορά κατοικίες που θα διατεθούν για πρώτη φορά ως κύρια κατοικία του ενοικιαστή μέχρι τις 31 Δεκεμβρίου 2026. Παράλληλα, όπως προβλέπει η νομοθεσία, η τριετής φοροαπαλλαγή ισχύει μόνο για όσους καλύπτουν συγκεκριμένα κριτήρια, γεγονός που δημιουργεί αυξημένες υποχρεώσεις καταγραφής για τους ιδιοκτήτες.
Ποιους αφορά η απαλλαγή
Στο καθεστώς εντάσσονται κατοικίες:
- που ήταν κενές για τουλάχιστον 36 συνεχόμενους μήνες,
- ή που είχαν διατεθεί νόμιμα σε βραχυχρόνια μίσθωση το προηγούμενο φορολογικό έτος,
- με μέγιστη επιφάνεια έως 120 τ.μ., προσαυξανόμενη κατά 20 τ.μ. για κάθε τέκνο πέραν των δύο, εφόσον ο ενοικιαστής έχει πολύτεκνη οικογένεια.
Η απαλλαγή ισχύει για συμβάσεις που υπογράφονται από 8 Σεπτεμβρίου 2024 έως και 31 Δεκεμβρίου 2026. Εάν έως το τέλος του 2026 δεν έχει συμπληρωθεί η τριετία κενότητας ή η απαιτούμενη διάθεση σε βραχυχρόνια μίσθωση, το ευεργέτημα χάνεται.
Υποχρεώσεις και διάρκεια των συμβάσεων
Για να διατηρηθεί η απαλλαγή:
- ο ενοικιαστής πρέπει να υπογράψει σύμβαση τριετούς διάρκειας ως κύριας κατοικίας,
- εάν αποχωρήσει νωρίτερα, ο ιδιοκτήτης διατηρεί το δικαίωμα απαλλαγής μόνο αν συνάψει μία και μοναδική νέα τριετή σύμβαση εντός τριμήνου,
- αν λυθεί και η δεύτερη μίσθωση, η απαλλαγή παύει οριστικά.
Εξαιρέσεις για δημόσιους υπαλλήλους και ένστολους
Κατ’ εξαίρεση, η απαλλαγή μπορεί να αφορά και εξάμηνες συμβάσεις για συγκεκριμένες κατηγορίες εργαζομένων του Δημοσίου, όπως:
- ιατρικό και νοσηλευτικό προσωπικό,
- εκπαιδευτικούς όλων των βαθμίδων,
- ένστολους των Ενόπλων Δυνάμεων και των Σωμάτων Ασφαλείας.
Σε αυτές τις περιπτώσεις, επιτρέπεται η σύναψη απεριόριστων εξάμηνων συμβάσεων. Η απαλλαγή χάνεται μόνο εάν το ακίνητο μείνει κενό για πάνω από έξι μήνες χωρίς νέα σύμβαση.
Προϋποθέσεις για τα κενά ακίνητα
Για να θεωρηθεί ένα ακίνητο «κενό» επί τριετία:
- πρέπει να έχει δηλωθεί ως ΚΕΝΟ στο Ε2 για τα τρία προηγούμενα φορολογικά έτη, ή
- να μην έχει δηλωθεί ως μισθωμένο, ιδιοχρησιμοποιούμενο ή δωρεάν παραχωρούμενο στα έντυπα Ε1 και Ε2,
- να μην έχει υποβληθεί δήλωση μίσθωσης στην ΑΑΔΕ το έτος σύναψης της νέας μίσθωσης ή το διάστημα μέχρι την έναρξή της.
Προϋποθέσεις για τα ακίνητα από βραχυχρόνια μίσθωση
Για κατοικίες που μεταφέρονται από βραχυχρόνια σε μακροχρόνια μίσθωση:
- πρέπει να έχουν διατεθεί νόμιμα και αποκλειστικά σε βραχυχρόνια μίσθωση το προηγούμενο φορολογικό έτος,
- να έχουν δηλωθεί όλες οι σχετικές συναλλαγές στην ηλεκτρονική πλατφόρμα της ΑΑΔΕ,
- να έχει υποβληθεί δήλωση βραχυχρόνιας μίσθωσης κατά το έτος υπογραφής της μακροχρόνιας σύμβασης και μέχρι την έναρξή της.
Πότε χάνεται η φοροαπαλλαγή
Η τριετής απαλλαγή παύει να ισχύει:
- αν το ακίνητο μείνει κενό για πάνω από τρεις μήνες κατά τη διάρκεια της τριετίας,
- ή αν ο δεύτερος ενοικιαστής αποχωρήσει πριν ολοκληρωθεί η τριετία,
- ή αν η κατοικία επανέλθει σε βραχυχρόνια μίσθωση εντός της περιόδου απαλλαγής.
Σε περίπτωση επαναφοράς στη βραχυχρόνια μίσθωση, η απώλεια εφαρμόζεται αναδρομικά, με υποχρέωση καταβολής του φόρου εισοδήματος για όλα τα μισθώματα που είχαν ήδη απαλλαγεί.
Επιφυλάξεις και εκκρεμότητες
Παρά την ενεργοποίηση των κινήτρων, δεν λείπουν οι προβληματισμοί στην αγορά, καθώς η εφαρμογή των κριτήριων (και ιδιαίτερα του αποδεικτικού «κενότητας») απαιτεί ακριβή καταγραφή στα φορολογικά έντυπα των προηγούμενων ετών.
Επιπλέον, η απαίτηση συνεχούς μίσθωσης χωρίς μεγάλα κενά δημιουργεί σημαντική πίεση στους ιδιοκτήτες που θα επιχειρήσουν να ενταχθούν στο καθεστώς.
