«Παγώνουν» οι αντικειμενικές αξίες των ακινήτων έως το 2016, οπότε και θα έρθουν στα επίπεδα των εμπορικών τιμών που θα ισχύουν τότε. Αυτό σημαίνει ότι οι αξίες για τα ακίνητα θα υπολογίζονται σύμφωνα με τις αντικειμενικές αξίες του 2007, δηλαδή μιας τελείως άλλης εποχής.
Το επικαιροποιημένο Μνημόνιο προβλέπει ότι έως τα τέλη του 2013 η κυβέρνηση θα αναπτύξει ένα μεσοπρόθεσμο σχέδιο μεταρρύθμισης που θα περιγράφει τις ενέργειες που απαιτούνται. Τον Ιανουάριο του 2015 θα ακολουθήσει αναπροσαρμογή των τιμών ζώνης προκειμένου να αποτυπωθούν με μεγαλύτερη ακρίβεια οι πραγματικές συνθήκες στην αγορά ακινήτων, ενώ θα αλλάξει το αντικείμενο του φόρου. Από το 2016 η κυβέρνηση θα προχωρήσει στην πλήρη ευθυγράμμιση των αντικειμενικών τιμών των ακινήτων με τις εμπορικές αξίες.
Το νέο σύστημα αντικειμενικών αξιών, εκτός του ότι δεν ήταν έτοιμο, κρίθηκε ότι πρέπει να παγώσει, όπως άλλωστε σε ολόκληρη τη χώρα έχουν παγώσει οι αγοραπωλησίες ακινήτων.
Σύμφωνα με το επικαιροποιημένο Μνημόνιο:
-Για το 2014 δεν προβλέπεται κάποια αλλαγή στις τιμές με τις οποίες υπολογίζονται οι φόροι ακινήτων. Το μόνο που θα γίνει έως το τέλος του έτους είναι να οριστεί ο μόνιμος μαθηματικός τύπος βάσει του οποίου θα μεταβάλλονται κάθε χρόνο οι αντικειμενικές τιμές προκειμένου να ευθυγραμμίζονται με τις εμπορικές. Η διατήρηση των σημερινών αντικειμενικών τιμών και το 2014 εξυπηρετεί και τους εισπρακτικούς στόχους του ΥΠ.ΟΙΚ., καθώς από τον ενιαίο φόρο ακινήτων αναμένονται έσοδα τουλάχιστον 2,9 δισ. ευρώ και μια εξίσωση των αντικειμενικών τιμών με τις εμπορικές τιμές θα απομάκρυνε την επίτευξη αυτού του στόχου. Επίσης, η εξίσωση είναι και ένα δύσκολο εγχείρημα το οποίο απαιτεί χρόνο.
-Το υπουργείο Οικονομικών έχει συμφωνήσει με την τρόικα ότι έως τον Ιανουάριο του 2015 πρόκειται να γίνει μια αναπροσαρμογή των σημερινών τιμών ζώνης προκειμένου αυτές να αντικατοπτρίζουν τις συνθήκες που επικρατούν στην αγορά ακινήτων. Αυτό μεταφράζεται σε αυξομειώσεις των σημερινών αντικειμενικών τιμών, όχι όμως και την πλήρη ευθυγράμμισή τους με τις εμπορικές τιμές.
-Το τελευταίο βήμα θα γίνει το αργότερο έως τον Ιανουάριο του 2016, οπότε θα πραγματοποιηθεί η πλήρης εξίσωση των αντικειμενικών με τις εμπορικές τιμές. Πρόκειται για έναν εντελώς νέο τρόπο υπολογισμού των τιμών, στον οποίο θα λαμβάνονται υπόψη στοιχεία όπως αυτά της Τράπεζας της Ελλάδος, των εκτιμήσεων που πραγματοποιούν οι τράπεζες για τη χορήγηση δανείων, των αγγελιών για την πώληση ακινήτων και των συναλλαγών (μεταβιβάσεων κ.λπ.) ακινήτων.
Με την απόφαση για «πάγωμα» ευνοούνται όσοι ιδιοκτήτες έχουν ακίνητα σε περιοχές όπου οι εμπορικές τιμές είναι ακόμη υψηλότερες από τις αντικειμενικές, αν και είναι δύσκολο να γίνουν συγκρίσεις διότι δεν υπάρχουν αγοραπωλησίες.
Με την απόφαση για «πάγωμα» ευνοούνται όσοι ιδιοκτήτες έχουν ακίνητα σε περιοχές όπου οι εμπορικές τιμές είναι ακόμη υψηλότερες από τις αντικειμενικές, αν και είναι δύσκολο να γίνουν συγκρίσεις διότι δεν υπάρχουν αγοραπωλησίες. Από την άλλη, όμως, η διατήρηση των αντικειμενικών που άλλαξαν για τελευταία φορά το 2007, στα ίδια επίπεδα, «εγκλωβίζει» για άλλα τρία χρόνια χιλιάδες ιδιοκτήτες που έχουν ακίνητα των οποίων η εμπορική αξία είναι πλέον εξαιρετικά χαμηλή. Χιλιάδες ακίνητα πωλούνται σήμερα σε τιμές ακόμη και 50% κάτω από αυτές που ισχύουν για την Εφορία, επομένως οι ιδιοκτήτες τους θα συνεχίσουν να πληρώνουν φόρους που καθορίζονται με βάση εξωπραγματικές αντικειμενικές. Ισως αυτός να ήταν και ο βασικός λόγος για τον οποίο συναίνεσαν οι εκπρόσωποι των δανειστών στη διατήρηση των αντικειμενικών αξιών στα ίδια επίπεδα. Διότι οι φόροι που θα εισπραχθούν την επόμενη τριετία από την ακίνητη περιουσία θα υπολογίζονται σε αντικειμενικές αξίες που υπό κανονικές συνθήκες δεν θα έπρεπε να υπάρχουν.
Οι κερδισμένοι και οι χαμένοι (στο κέντρο της Αθήνας) από τη μη διόρθωση
Αναλυτικά, η απόφαση για «πάγωμα» των αντικειμενικών αξιών δημιουργεί τα εξής δεδομένα στην αγορά:
Στις λαϊκές περιοχές κυρίως της Αττικής, δηλαδή συνοικίες με τιμές ακινήτων χαμηλές ή μεσαίες, αναμενόταν αύξηση των αντικειμενικών αξιών, ακόμη και πάνω από 50%. Ο λόγος είναι ότι η «ψαλίδα» εμπορικών – αντικειμενικών δεν έκλεισε ποτέ, παρά το γεγονός ότι υπήρξε μεγάλη διόρθωση στην αγορά λόγω της κρίσης. Πρόκειται κυρίως για περιοχές όπως η Δραπετσώνα, το Ιλιον, το Πέραμα, η Νίκαια, το Περιστέρι, το Χαϊδάρι, ο Κορυδαλλός και η Ελευσίνα. Η απόφαση για «πάγωμα» αντικειμενικών ουσιαστικά γλιτώνει τους ιδιοκτήτες αυτών των συνοικιών από τις υπέρμετρες επιβαρύνσεις στους φόρους και στις αγοραπωλησίες που θα έφερνε μια αντίθετη απόφαση.
Στις λεγόμενες ακριβές περιοχές, κυρίως της πρωτεύουσας και της Θεσσαλονίκης, ισχύουν αντικειμενικές αξίες όπου είναι πολύ χαμηλότερες από τις τιμές αγοράς, γι’ αυτό κι εκεί θα έπρεπε να γίνουν μειώσεις από 20% έως και 40%. Τέτοιες περιοχές είναι η Γλυφάδα, η Εκάλη, η Κηφισιά, η Φιλοθέη, η Βουλιαγμένη, η Παραλία Θεσσαλονίκης και η Καλαμαριά, όπου πωλούνται σπίτια με αντικειμενικές αξίες από 5.000 έως 8.800 ευρώ/τ.μ. αλλά με τιμές αγοράς πολύ χαμηλότερες.
Βεβαίως, να σημειωθεί ότι στις περιοχές αυτές οι αγοραπωλησίες είναι ελάχιστες και γίνονται σε τιμές πολύ κάτω από τις ισχύουσες αντικειμενικές.
Μεγάλοι χαμένοι από τη διατήρηση έως το 2016 των ίδιων αντικειμενικών αξιών είναι οι ιδιοκτήτες χιλιάδων ακινήτων που έχουν απαξιωθεί, κυρίως στο κέντρο της Αθήνας. Πρόκειται για διαμερίσματα στα αζήτητα, κλειστά επί χρόνια και χωρίς να έχουν έσοδα από ενοίκια. Βρίσκονται κυρίως σε δρόμους όπου δεν υπάρχουν πλέον τιμές, αφού δεν γίνονται συμβόλαια. Επίσης, για καταστήματα και γραφεία που δεν έχουν καμιά αξία στην αγορά, ωστόσο, φορολογούνται με υψηλούς συντελεστές εμπορικότητας. Συγκεκριμένα, στον Αγιο Παντελεήμονα, διαμέρισμα με αντικειμενική αξία 100.000 ευρώ πωλείται 40.000 ευρώ, αλλά κανείς δεν το αγοράζει.
Στέλιος Κράλογλου
