Για πρώτη φορά από τότε που καθιερώθηκε (το 1985 επί Δημήτρη Τσοβόλα στο υπ. Οικονομικών) το σύστημα προσδιορισμού, οι τρέχουσες τιμές της αγοράς είναι χαμηλότερες, με αποτέλεσμα οι ιδιοκτήτες να υποχρεούνται να πληρώνουν πιο πολλά σε κάθε είδους «χαράτσι» του Μνημονίου!
Για πρώτη φορά, από την εποχή που καθιερώθηκε το σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων (το 1985, από τον Δημήτρη Τσοβόλα), οι αντικειμενικές τιμές των ακινήτων ξεπερνούν σε πολλές περιοχές (ειδικά στις ακριβές «ζώνες») τις πραγματικές, τρέχουσες τιμές της αγοράς.
Στον Γέρακα, στην Πεντέλη, στις περισσότερες περιοχές του Πειραιά, στις δυτικές συνοικίες της Θεσσαλονίκης, στην Κέρκυρα και τη Λάρισα, τα σπίτια έχουν σήμερα αξία μικρότερη της αντικειμενικής τιμής τους. Και αυτό συμβαίνει για δύο λόγους:
– Πρώτον, γιατί κατέρρευσαν οι τιμές των ακινήτων. Η πτώση τους ξεκίνησε το 2008, δυο χρόνια πριν από το ξέσπασμα της δημοσιονομικής «μνημονιακής» κρίσης, και… συνεχίζεται.
– Δεύτερον, γιατί το υπουργείο Οικονομικών δεν έχει κάνει καμία αναπροσαρμογή στους πίνακες αντικειμενικών αξιών που τελευταία φορά είχε εκδώσει το 2007.
Ετσι, οι αντικειμενικές τιμές που χρησιμοποιούνται για τον υπολογισμό κάθε είδους φόρων και «χαρατσιών» που πληρώνουν στον βωμό του Μνημονίου οι Ελληνες ιδιοκτήτες ακινήτων έχουν μείνει στα υψηλά επίπεδα-ρεκόρ του 2007 -τότε που θα ξεκίναγε η κρίση στην κτηματαγορά-, ενώ στο μεταξύ οι πραγματικές τιμές των ακινήτων έχουν υποχωρήσει κατά 30%-40% κατά μέσο όρο, πανελλαδικά δηλαδή έχουν χάσει λίγο πολύ το 1/3 της αξίας τους.
Η «κυριακάτικη δημοκρατία» συγκέντρωσε και επεξεργάστηκε όλα τα τελευταία στοιχεία που περιγράφουν το τι έχει συμβεί την τελευταία πενταετία στην αγορά ακινήτων. Τα στοιχεία αυτά είναι οι τρέχουσες τιμές της αγοράς (τιμές Ιανουαρίου 2015 σε μεγάλους δήμους της Αττικής, της Θεσσαλονίκης και άλλων πόλεων), οι αντίστοιχες τιμές της αγοράς πριν από πέντε χρόνια (Ιανουάριος 2010, στους ίδιους δήμους) αλλά και οι τελευταίες αντικειμενικές τιμές του υπουργείου Οικονομικών που σήμερα ισχύουν. Οι τιμές της αγοράς τόσο του 2010 όσο και του 2015 προέρχονται από τα στοιχεία του ίδιου κτηματομεσιτικού γραφείου (Remax) για να υπάρχει συγκρισιμότητα, ενώ οι αντικειμενικές προέρχονται από τους επίσημους πίνακες του υπουργείου Οικονομικών του 2007, που ακόμη σήμερα εφαρμόζονται καθώς δεν έχουν αναθεωρηθεί.
Στους πίνακες που παρατίθενται φαίνεται, για παράδειγμα, ότι:
– Στην περιοχή του Γέρακα Αττικής η χαμηλότερη τιμή της αγοράς για ένα καινούργιο διαμέρισμα πρώτου ορόφου το 2010 ήταν 2.700 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Σήμερα, οι χαμηλότερες τιμές για καινούργιο διαμέρισμα στην ίδια περιοχή έχουν πέσει… κατά 56%, στα 1.200 ευρώ ανά τ.μ. Το ίδιο συμβαίνει και με τα ακριβότερα διαμερίσματα του Γέρακα: προ πενταετίας η τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο ήταν 3.300 ευρώ, ενώ σήμερα αυτά τα πολυτελή και πλεονεκτικά διαμερίσματα πωλούνται κάτω από τη μισή τιμή, στα 1.500 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο… Οσο για τις αντικειμενικές τιμές στον Γέρακα, είναι κατά 50 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο υψηλότερες των πραγματικών: η κατώτερη αντικειμενική τιμή στην περιοχή του Γέρακα είναι τα 1.250 ευρώ ανά τ.μ., ενώ η ανώτερη τιμή που συναντάται στους πίνακες του υπουργείου Οικονομικών είναι τα 1.550 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.
– Στη Βουλιαγμένη, την ακριβότερη περιοχή των νοτίων προαστίων και μία από τις ακριβότερες της χώρας, οι τιμές των καινούργιων διαμερισμάτων το 2010 ήταν μεταξύ 6.000 και 7.500 ευρώ ανά τ.μ., σήμερα είναι μεταξύ 5.000 και 6.000 ευρώ, με τα μεταχειρισμένα διαμερίσματα της περιοχής να πωλούνται σε τιμές μεταξύ 2.500 και 3.500 ευρώ (από 4.000-5.500 ευρώ που είχαν προ πενταετίας τα παλιά ακίνητα). Οι αντικειμενικές τιμές στη Βουλιαγμένη φθάνουν τα 8.000 ευρώ ανά τ.μ.!
– Στους Αμπελοκήπους της Θεσσαλονίκης οι χαμηλές τιμές της αγοράς προ πενταετίας για καινούργια διαμερίσματα ήταν γύρω στα 1.500 ευρώ και οι ακριβότερες τιμές ήταν 1.800 ευρώ ανά τ.μ. Σήμερα, οι τιμές για τα φθηνά διαμερίσματα είναι 800 ευρώ ανά τ.μ. και για τα ακριβά της περιοχής γύρω στα 1.200 ευρώ. Πρόκειται για πτώση τιμών που κυμαίνεται μεταξύ 33% και 47%. Οι αντικειμενικές τιμές στους Αμπελοκήπους είναι 800 ευρώ η χαμηλότερη και 1.200 ευρώ η υψηλότερη.
– Στην Κέρκυρα οι τιμές των νεόδμητων διαμερισμάτων ήταν προ πενταετίας μεταξύ 1.500-1.900 ευρώ ανά τ.μ., σήμερα έχουν πέσει μεταξύ 1.100-1.800 ευρώ (πτώση που κυμαίνεται από 5% έως 30%), ενώ οι αντικειμενικές τιμές είναι έως και… διπλάσιες των πραγματικών (1.250 η φθηνότερη τιμή ζώνης και 3.350 ευρώ ανά τ.μ. η ακριβότερη τιμή ζώνης).
Η (συνήθης) πρακτική όλων των κυβερνήσεων
Γιατί όμως ακόμη και σήμερα οι αντικειμενικές τιμές είναι κοντά στις πραγματικές; Η απάντηση στο ερώτημα αυτό βρίσκεται στην πρακτική που ακολουθούσαν σταθερά τις τελευταίες τρεις δεκαετίες, που εφαρμόζεται το σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού, όλες οι προηγούμενες κυβερνήσεις και οι αρμόδιες επιτροπές του υπουργείου Οικονομικών. Η πρακτική αυτή ήταν να κρατούν σταθερά χαμηλότερα τις αντικειμενικές τιμές σε σχέση με τις πραγματικές. Τώρα, αυτό το «μαξιλάρι» στη διαφορά των δύο τιμών όχι μόνο έχει περιοριστεί, αλλά σε κάποιες περιπτώσεις η «ψαλίδα» κλείνει πλέον υπέρ της (ακριβότερης) αντικειμενικής τιμής…
Κατέρρευσαν (έως και -55%) τα νεόδμητα
Κατέρρευσαν οι πραγματικές τιμές των νεόδμητων ακινήτων την τελευταία πενταετία: η σύγκριση των σημερινών τιμών που δημοσιοποίησε το κτηματομεσιτικό γραφείο της Remax (Ιανουάριος 2015) με εκείνες που είχε ανακοινώσει το ίδιο γραφείο τον Ιανουάριο 2010 δείχνει ότι έχουν χάσει πάνω από το 1/3 της αρχικής τους αξίας τα καινούργια σπίτια στις περιοχές Γέρακα (πτώση 55%), Νέας Ερυθραίας (πτώση 27%-52%), Πεντέλης (πτώση 40%-47%), Αγίας Παρασκευής (πτώση 33%-40%), Χολαργού (πτώση 16%-40%) και Αλίμου (33%-35%) στην Αττική, αλλά και στην Ερμούπολη της Σύρου, όπου οι τιμές υποχώρησαν κατά 44%-52%, και στην Πυλαία της Θεσσαλονίκης κατά 40%-43%.
Σε απόλυτες αξίες, δηλαδή σε ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, οι μεγαλύτερες απώλειες καταγράφονται στις ακριβές περιοχές του Δήμου Νέας Ερυθραίας, όπου τα σπίτια πωλούνται μισοτιμής: τα ακριβότερα διαμερίσματα, το 2010, είχαν γύρω στα 6.000 ευρώ ανά τ.μ., ενώ τώρα τα ακριβότερα διαμερίσματα φθάνουν ως τα 2.900 ευρώ ανά τ.μ. (η μείωση δηλαδή είναι 3.100 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο).
Τα παλιά διαμερίσματα είναι πολύ φθηνότερα σήμερα στα βόρεια προάστια της Αττικής, δηλαδή στον Χολαργό, στο Μαρούσι, στη Νέα Ερυθραία, στο Χαλάνδρι, στην Πεντέλη, αλλά και στη Νέα Σμύρνη και την Καλαμάτα. Στον Χολαργό τα ακριβότερα μεταχειρισμένα διαμερίσματα, προ πενταετίας, είχαν γύρω στα 3.000 ευρώ ανά τ.μ., ενώ σήμερα τα ακριβότερα παλιά διαμερίσματα έχουν περίπου 1.200 ευρώ ανά τ.μ. Η πτώση τιμών στην πενταετία είναι γύρω στο 60%.
Η εταιρία Remax, που συγκέντρωσε τα στοιχεία για τις εμπορικές τιμές των ακινήτων, διαπίστωσε ότι το 2014 το κύριο ενδιαφέρον των αγοραστών στράφηκε στις μεταχειρισμένες κατοικίες μικρού σχετικά εμβαδού, τάση η οποία είχε διαφανεί και τα προηγούμενα έτη, λόγω των πιο προσιτών τιμών τους και των μειωμένων εξόδων (θέρμανση, φόροι κ.λπ.).
Μιχάλης Βουτσαδάκης
