Οικειοθελής παράδοση ή εκποίηση ακινήτου και «κούρεμα» της οφειλής ανάμεσα στις λύσεις «οριστικής» διευθέτησης που προωθούν εσχάτως
Σε κάθε περίπτωση απαραίτητη προϋπόθεση αποτελεί η βιωσιμότητα της λύσης. Με τους τρόπους αυτούς οι διοικήσεις των πιστωτικών ιδρυμάτων εκτιμούν ότι θα καταφέρουν να σφίξουν τον κλοιό γύρω από τους οφειλέτες με «κόκκινα» δάνεια, προκειμένου να προχωρήσουν σε ρυθμίσεις. Οι τράπεζες «καίγονται» να ρυθμίσουν τα στεγαστικά δάνεια, καθώς από το σύνολο των 59 δισ. ευρώ, περισσότερα από τα μισά, περίπου 28 δισ. ευρώ, είναι μη εξυπηρετούμενα.
Από αυτά τα 28 δισ. ευρώ, τα 9,8 δισ. ευρώ βρίσκονται σε καθυστέρηση άνω των 90 ημερών, άλλα 7 δισ. ευρώ ανήκουν στην κατηγορία της αβέβαιης (ως προς την οικονομική κατάσταση και προοπτική του δανειολήπτη) είσπραξης χωρίς καθυστέρηση ή σε καθυστέρηση μικρότερη των 90 ημερών, ενώ τα υπόλοιπα δάνεια ύψους 11,2 δισ. ευρώ έχουν ήδη καταγγελθεί από τις τράπεζες. Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις τραπεζικών στελεχών, οι δανειολήπτες που αποτελούν στόχο των μακροπρόθεσμων ρυθμίσεων υπολογίζονται στους 300.000. Από αυτούς, οι 200.000 έχουν δάνεια σε καθυστέρηση άνω των 90 ημερών, ενώ οι υπόλοιποι 100.000 διαθέτουν στεγαστικό δάνειο σε καθυστέρηση πάνω από ένα έτος και αδυνατούν να το αποπληρώσουν λόγω της οικονομικής κατάστασής τους.
Μία από τις λύσεις που προτείνουν οι τράπεζες στους δανειολήπτες είναι η εθελοντική παράδοση ενυπόθηκου ακινήτου. Αφορά δάνεια που είτε δεν εξυπηρετούνται πάνω από έναν χρόνο είτε παρουσιάζουν σημαντική επιδείνωση στην καθυστέρηση (πάνω από έξι μήνες) ή έχουν ρυθμιστεί και «κοκκινίζουν» εκ νέου. Σε αυτήν την περίπτωση ο δανειολήπτης παραχωρεί οικειοθελώς, δηλαδή χωρίς προσφυγή σε δικαστικές ενέργ1ειες, την κυριότητα του προσημειωμένου ακινήτου στο ίδρυμα, ενώ στη σχετική συμφωνία διατυπώνεται σαφώς ο τρόπος διευθέτησης του τυχόν υπολοίπου. Εναλλακτικά οι τράπεζες προτείνουν στον οφειλέτη να προχωρήσει σε εθελοντική εκποίηση του ακινήτου που βαρύνεται με «κόκκινο» δάνειο.
O δανειολήπτης, δηλαδή, θα πρέπει να πουλήσει με τη θέλησή του και με τη σύμφωνη γνώμη της τράπεζας το ακίνητό του και στην περίπτωση που το τίμημα της πώλησης είναι μικρότερο της οφειλής, η τράπεζα θα προχωρεί στη διαγραφή της εναπομένουσας οφειλής. Στον καμβά των πιεστικών λύσεων υπάρχει και αυτή του πλειστηριασμού, με αγοραστή την ίδια την τράπεζα.
Σε αυτήν την περίπτωση η τράπεζα υπερθεματίζει στον πλειστηριασμό αποκτώντας την κυριότητα του ενυπόθηκου ακινήτου ή άλλης εμπράγματης εξασφάλισης στο πλαίσιο ευρύτερης συμφωνίας οριστικής διευθέτησης της οφειλής.
«Σπάσιμο» και διαγραφή του χρέους σε ποσοστό μέχρι και 40%
Την πιο ευνοϊκή από τις ρυθμίσεις που προσφέρουν οι τράπεζες σε υπερχρεωμένους πελάτες της αποτελεί το «κούρεμα» στεγαστικών δανείων, που μπορεί να φθάσει έως το 40% της αρχικής οφειλής. Απαραίτητες προϋποθέσεις για να ενταχθεί ένας πελάτης στις ρυθμίσεις είναι το δάνειό του να βρίσκεται σε καθυστέρηση μεγαλύτερη των τεσσάρων μηνών, να είναι συνεργάσιμος, αλλά και να μην έχει επωφεληθεί στο παρελθόν από ρύθμιση που περιλαμβάνει μερική άφεση ή διαγραφή υπολοίπου οφειλής. Επίσης, να μη διαθέτει κανένα ακίνητο περιουσιακό στοιχείο, να μπορεί να αποδείξει ότι τα εισοδήματά του είναι χαμηλά, να μην προβλέπεται βελτίωση της οικονομικής του κατάστασης σε βάθος τριετίας σε πρώτο στάδιο, ενδεχομένως και για περισσότερο (σ.σ.: λόγω ηλικίας, προοπτικών κλάδου εργασίας κ.λπ.).
Το πρόγραμμα που «τρέχουν» οι τράπεζες «σπάει» το στεγαστικό δάνειο σε δύο μέρη, το λεγόμενο «split and freeze». Το πρώτο μέρος αντιστοιχεί στην τρέχουσα αξία του ακινήτου και το δεύτερο «παγώνει» άτοκα. Η διάρκεια εξόφλησης του πληρωτέου μέρους και το ύψος της μηνιαίας δόσης καθορίζονται βάσει της ηλικίας του δανειολήπτη και του διαθέσιμου εισοδήματός του. Το μέρος που «παγώνει» άτοκα διαγράφεται σταδιακά, εφόσον ο δανειολήπτης εξυπηρετεί κανονικά τις υποχρεώσεις του. Κάθε χρόνο, δηλαδή, που ο δανειολήπτης εξυπηρετεί κανονικά το πρώτο σκέλος του δανείου η τράπεζα θα διαγράφει το 10% της αξίας του «παγωμένου» ποσού. Αν ο δανειολήπτης αποπληρώσει κανονικά το δάνειο σε 10 χρόνια, θα πετύχει τη διαγραφή ολόκληρου του παγωμένου τμήματος του δανείου. Κατά τη διάρκεια της δεκαετίας δεν θα καταβάλει τόκους για το παγωμένο σκέλος του δανείου.
Για παράδειγμα, εάν το δάνειο είναι 150.000 ευρώ και η σημερινή εμπορική αξία του ακινήτου 90.000 ευρώ, τότε σπάει σε δύο μέρη. Ο δανειολήπτης καλείται να συνεχίσει να αποπληρώνει τα 90.000 ευρώ με καλύτερους όρους (ύψος δόσης, επιμήκυνση) και τα υπόλοιπα 60.000 ευρώ παγώνουν. Εάν ο δανειολήπτης είναι συνεπής, κάθε τέλος του χρόνου έχει -ανάλογα πάντα με τα οικονομικά του- «κούρεμα» ενός ποσοστού από 4% έως 8% στο παγωμένο ποσό. Στο τέλος της περιόδου, αν δεν έχουν αποκατασταθεί τα εισοδήματά του, μπορεί να διαγραφεί όλο το παγωμένο μέρος του δανείου, με το «κούρεμα» να φθάνει έως το 40%. Οι τράπεζες προχωρούν στη ρύθμιση στεγαστικών δανείων με «κούρεμα» εκτιμώντας πως αρκετοί πολίτες που δανείστηκαν στην κορύφωση της ανόδου των τιμών στα ακίνητα βαρύνονται από υψηλό ανεξόφλητο υπόλοιπο, σε σχέση με την τρέχουσα εμπορική αξία του ακινήτου.
Επιμήκυνση της διάρκειας και μείωση του επιτοκίου
Το μενού των ρυθμίσεων που βάζουν στο τραπέζι τα πιστωτικά ιδρύματα αλλάζει όταν πρόκειται για δανειολήπτες οι οποίοι ναι μεν αδυνατούν να πληρώσουν τις δόσεις τους, ωστόσο διαθέτουν εισόδημα ή έχουν ακίνητη περιουσία. Για τους οφειλέτες της κατηγορίας αυτής δεν προβλέπεται «κούρεμα» της οφειλής, αλλά μία σειρά από άλλες μακροχρόνιες ρυθμίσεις, όπως μείωση του επιτοκίου ή του επιτοκιακού περιθωρίου, επιμήκυνση της διάρκειας αποπληρωμής του δανείου (δηλαδή μετάθεση της συμβατικής ημερομηνίας καταβολής της τελευταίας δόσης του δανείου), διαχωρισμός της οφειλής σε δύο τμήματα. Οι τράπεζες θα καθορίσουν τον τύπο ρύθμισης ή συνδυασμό αυτών που σε κάθε περίπτωση προσφέρει, αφού αξιολογήσουν την περιουσιακή κατάσταση και τις οικονομικές δυνατότητες του οφειλέτη, τις τυχόν υπάρχουσες ή προσφερόμενες εξασφαλίσεις, την προηγούμενη οικονομική και συναλλακτική του συμπεριφορά και τις κεφαλαιακές και εποπτικές υποχρεώσεις της.
Οι μακροπρόθεσμες ρυθμίσεις έχουν διάρκεια μεγαλύτερη από δύο χρόνια, με στόχο τη μείωση της τοκοχρεολυτικής δόσης ή/και της δανειακής επιβάρυνσης, λαμβάνοντας υπόψη συντηρητικές παραδοχές για την εκτιμώμενη μελλοντική ικανότητα αποπληρωμής του δανειολήπτη όσο είναι στο πρόγραμμα ρύθμισης, αλλά και μερική διαγραφή οφειλής.
Μία από αυτές είναι η επιμήκυνση της διάρκειας αποπληρωμής του δανείου έως 15 χρόνια, όταν τα εισοδήματα του δανειολήπτη έχουν μεν πληγεί, ωστόσο υφίστανται.
Η μισθοδοσία
Επίσης, δίνεται σε δανειολήπτες που μπορούν να αποδείξουν ότι η επιχείρηση στην οποία εργάζονται καθυστερεί να τους πληρώσει και έχει μείνει πίσω κάποιους μήνες στην καταβολή της μισθοδοσίας.
Μία άλλη ρύθμιση είναι ο διαχωρισμός της οφειλής χωρίς «κούρεμα». Το δάνειο «σπάει» σε δύο τμήματα: το τμήμα του δανείου το οποίο ο δανειολήπτης εκτιμάται ότι μπορεί να αποπληρώνει, με βάση την υφιστάμενη και την εκτιμώμενη μελλοντική ικανότητα αποπληρωμής του, και το υπόλοιπο τμήμα του δανείου, το οποίο τακτοποιείται μεταγενέστερα, με ρευστοποίηση περιουσίας ή άλλου είδους διευθέτηση, η οποία συμφωνείται εξαρχής από τα δύο μέρη. Το δεύτερο τμήμα του δανείου δύναται να «παγώσει» από τρία έως και πέντε χρόνια, οπότε γίνεται επανεξέταση της οικονομικής κατάστασης του δανειολήπτη. Στην περίπτωση που διαθέτει άλλα ακίνητα, θα κληθεί να πουλήσει κάποιο από αυτά για να το αποπληρώσει. Προσφέρεται επίσης ως λύση η μερική διαγραφή οφειλής. Πρόκειται για οριστική διαγραφή μέρους της συνολικής απαίτησης του ιδρύματος, ώστε η εναπομένουσα οφειλή να διαμορφωθεί σε ύψος που εκτιμάται ότι είναι δυνατό να εξυπηρετηθεί ομαλά.
Τα στοιχεία που είναι «στο μικροσκόπιο»!
Οι τράπεζες λαμβάνουν υπόψη τις εύλογες δαπάνες διαβίωσης του δανειολήπτη σε εξατομικευμένη βάση, κατά την αξιολόγηση της δυνατότητας αποπληρωμής. Συγκεκριμένα, ο δανειολήπτης θα κληθεί να δηλώσει στοιχεία για τις δαπάνες διαβίωσης του νοικοκυριού, τα οποία θα συσχετίζονται με τις εύλογες δαπάνες διαβίωσης. Οι πληροφορίες αυτές θα αξιοποιούνται, σε συνδυασμό με άλλα στοιχεία, ώστε να αξιολογούνται η οικονομική κατάσταση του δανειολήπτη, το συνολικό ύψος και η φύση των χρεών του, η τρέχουσα ικανότητα αποπληρωμής, το ιστορικό οικονομικής συμπεριφοράς και η προβλεπόμενη και αναμενόμενη ικανότητα αποπληρωμής του δανειολήπτη, λαμβάνοντας υπόψη το επίπεδο των εύλογων δαπανών διαβίωσης.
Η τράπεζα καλεί τον οφειλέτη να προσέλθει, μαζί με τους τυχόν συνοφειλέτες ή/και εγγυητές, στο κατάστημα στο οποίο υπέβαλαν τα στοιχεία τους για να γίνει παρουσίαση σε αυτούς των προτεινόμενων λύσεων. Μετά την ολοκλήρωση της παρουσίασης παραδίδεται σε όλους τους εμπλεκομένους ένα έντυπο πρότασης λύσεων και ο οφειλέτης πρέπει, εντός 15 εργάσιμων ημερών, να αποδεχθεί μία από τις προτεινόμενες λύσεις ή να αντιπροτείνει άλλη. Αν δεν κάνει τίποτα από τα δύο, κατηγοριοποιείται ως μη συνεργάσιμος, με ό,τι αυτό συνεπάγεται.
Οι προϋποθέσεις για τους συνεργάσιμους
Οποιαδήποτε από τις παραπάνω λύσεις κι αν επιλεγεί, αποτελεί απαραίτητη προϋπόθεση ο δανειολήπτης να κριθεί συνεργάσιμος. Σύμφωνα με τον Κώδικα Δεοντολογίας, ένας δανειολήπτης είναι συνεργάσιμος έναντι των δανειστών του όταν:
α) παρέχει πλήρη και επικαιροποιημένα στοιχεία επικοινωνίας στους δανειστές (π.χ. αριθμούς σταθερού, κινητού τηλεφώνου, ηλεκτρονική διεύθυνση, διεύθυνση κατοικίας και εργασίας) και προβαίνει σε ορισμό αντικλήτου επικοινωνίας για κάθε περίπτωση που ο ίδιος δεν είναι διαθέσιμος,
β) είναι διαθέσιμος σε επικοινωνία με τον δανειστή και ανταποκρίνεται με ειλικρίνεια και σαφήνεια σε κλήσεις και επιστολές του, αυτοπροσώπως, με κάθε πρόσφορο τρόπο, εντός 15 εργάσιμων ημερών,
γ) προβαίνει σε πλήρη και ειλικρινή γνωστοποίηση πληροφοριών προς τον δανειστή αναφορικά με την τρέχουσα οικονομική του κατάσταση, εντός 15 εργάσιμων ημερών από την ημέρα μεταβολής της ή εντός 15 εργάσιμων ημερών από την ημέρα που θα ζητηθούν ανάλογες πληροφορίες από αυτόν,
δ) προβαίνει σε πλήρη και ειλικρινή γνωστοποίηση πληροφοριών προς τον δανειστή, οι οποίες θα έχουν σημαντικές επιπτώσεις στη μελλοντική οικονομική του κατάσταση, εντός 15 εργάσιμων ημερών από την ημέρα που θα περιέλθουν σε γνώση του (π.χ. πλήρωση προϋποθέσεων λήψης επιδόματος, εμφάνιση νέων περιουσιακών στοιχείων που θα περιέλθουν στην κυριότητά του [κληρονομιά κ.λπ.], απώλεια κυριότητας περιουσιακών στοιχείων, ανακοινώσεις απόλυσης, καταγγελίες μισθώσεων, εξαγορά ασφαλιστικών προϊόντων, κέρδη οποιασδήποτε μορφής κ.λπ.).
ε) συναινεί σε διερεύνηση εναλλακτικών προτάσεων ρύθμισης ή αναδιάρθρωσης με τον δανειστή. Οι ανωτέρω προϋποθέσεις πρέπει να πληρούνται στο σύνολό τους.
