Το Προεδρικό Διάταγμα ξεμπλοκάρει τις αδειοδοτήσεις και ανοίγει τον δρόμο για την επανεκκίνηση των έργων
Την ουσιαστική επανεκκίνηση της οικοδομικής δραστηριότητας φιλοδοξεί να επιτύχει το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας μέσα από το Προεδρικό Διάταγμα για το Ειδικό Σχέδιο Περιβαλλοντικού Ισοδυνάμου Αναβάθμισης Πόλεων.
- Από τον Βασίλη Παπακωνσταντόπουλο
Πρόκειται για έναν μηχανισμό που θα… ξεκλειδώσει τις ευνοϊκές διατάξεις του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού, ανοίγοντας τον δρόμο για την υλοποίηση χιλιάδων οικοδομικών αδειών.
Μένει να δούμε αν το εν λόγω σχέδιο υλοποιηθεί ανεμπόδιστα ή θα υπάρξει νέος γύρος προσφυγών κατά του περιεχομένου του Π.Δ. Σε κάθε περίπτωση, η υπόθεση του ΝΟΚ έχει από την αρχή του 2025 ισχυρό αντίκτυπο στην αγορά ακινήτων, ενώ η μειωμένη οικοδομική δραστηριότητα αναμένεται να γίνει πιο εμφανής από το 2026 και μετά, όταν θα ολοκληρωθούν τα έργα που ανεγείρονται σήμερα με τα προηγούμενα ευεργετήματα δόμησης. Η εξέλιξη αυτή εκτιμάται ότι θα οδηγήσει σε περιορισμό της προσφοράς κατοικιών, σε μια περίοδο που η Ελλάδα παραμένει ουραγός στην Ευρωπαϊκή Ενωση σε νέες κατασκευές.
Ο Νέος Οικοδομικός Κανονισμός θεσπίστηκε το 2012 με τον νόμο 4067, δηλαδή μέσα στη μεγάλη οικονομική κρίση, όταν η οικοδομική δραστηριότητα είχε εν πολλοίς παγώσει. Ελάχιστοι κατέθεταν τότε αιτήσεις για άδεια δόμησης, δηλώνοντας ότι θα λάβουν μέτρα ενεργειακής εξοικονόμησης, ώστε να κερδίσουν ορόφους και έσοδα από τις πωλήσεις. Ο νόμος, όμως, με τη σημερινή του μορφή δεν έχει καμία σχέση με το αρχικό κείμενο του 2012, καθώς σε αυτά τα 12 χρόνια που μεσολάβησαν έχει υποστεί 30 τροποποιήσεις!
Τριάντα νόμοι περιείχαν διατάξεις με αλλαγές στον νόμο του 2012, με κάποιες να έχουν θετικά αποτελέσματα, ειδικά για τα νεόδμητα κτίρια, όπως αυτές που επέφερε ο νόμος 4759 του 2020. Η καταστρατήγηση, όμως, κάποιων διατάξεων για τα μπόνους δόμησης έφερε σειρά προσφυγών από αρκετούς δήμους και πολίτες, με το Συμβούλιο της Επικρατείας να κρίνει τελικά αντισυνταγματικές τις ευνοϊκές διατάξεις του Κανονισμού.
Σύμφωνα με τις αποφάσεις, που δημοσιεύτηκαν στα τέλη Ιανουαρίου, ορίστηκε ως «κόκκινη γραμμή» η 11η Δεκεμβρίου 2024, η ημερομηνία δηλαδή κατά την οποία το Ανώτατο Δικαστήριο προέβη διά του προέδρου του σε ανακοίνωση του περιεχομένου της απόφασης. Με τις αποφάσεις 146-9/2025 της Ολομέλειας του ΣτΕ κρίθηκε ότι το σύστημα των διατάξεων του ΝΟΚ με το οποίο θεσπίζονται κίνητρα προσαύξησης των όρων δόμησης για την ανέγερση των κτιρίων θα μπορούσε να εισαχθεί στον πολεοδομικό σχεδιασμό συγκεκριμένων περιοχών ανάλογα με τα ειδικότερα χαρακτηριστικά τους. Δεν μπορεί, όμως, κατά το Σύνταγμα, να θεσπιστεί με διάταξη γενικής εφαρμογής, όπως στην προκειμένη περίπτωση, διότι αυτό οδηγεί στην ανατροπή του ισχύοντος πολεοδομικού σχεδιασμού κάθε περιοχής.
Σύμφωνα με τους δικαστές, το σύστημα των διατάξεων του ΝΟΚ, με τις οποίες παρέχονται προσαυξήσεις στον συντελεστή της δόμησης και το ύψος, ως κίνητρα για την ανέγερση κτιρίων, δεν αντίκειται, καταρχήν, στο περιεχόμενο των διατάξεων, στο άρθρο 24 παρ. 2 του Συντάγματος. Εντούτοις, τα κίνητρα του ΝΟΚ, λόγω του προέχοντος πολεοδομικού χαρακτήρα τους, δεν μπορούν να υλοποιούνται απευθείας με την έκδοση οικοδομικών αδειών που εκδίδονται κατ’ εφαρμογή του ΝΟΚ, αλλά ο πολεοδομικός νομοθέτης πρέπει να τα συμπεριλάβει στον τοπικό σχεδιασμό.
Mεταβατικές διατάξεις
Ακολούθησαν κάποιες μεταβατικές διατάξεις του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας, με την οικοδομή να έχει μπει στον «πάγο». Στις αρχές Ιουνίου η ηγεσία του ΥΠΕΝ απέστειλε για προδικαστικό έλεγχο στο ΣτΕ το σχέδιο Προεδρικού Διατάγματος για Περιβαλλοντικό Ισοδύναμο, σχέδιο που στις 13 Οκτωβρίου κρίθηκε συνταγματικό και νόμιμο από το Ε’ Τμήμα του Ανώτατου Ακυρωτικού Δικαστηρίου. Οι δικαστές δέχτηκαν ότι «στην περίπτωση εννόμων σχέσεων που έχουν κριθεί αμετακλήτως με δικαστικές αποφάσεις, ο νομοθέτης δεν κωλύεται να ρυθμίσει και πάλι τις σχέσεις αυτές με νέους κανόνες δικαίου, εφόσον αυτοί έχουν γενικό χαρακτήρα και δεν ρυθμίζουν μεμονωμένη σχέση».
Ουσιαστικά άνοιξε τον δρόμο για να ξεμπλοκάρουν όλες οι οικοδομικές άδειες που είτε έχουν ακυρωθεί με δικαστική απόφαση είτε είχαν προσβληθεί μέχρι τις 11/12/2024. Κατά το ΣτΕ, η επανέκδοση των παραπάνω οικοδομικών αδειών προϋποθέτει την ολοκλήρωση περιβαλλοντικού προελέγχου του σχεδίου, που εκπονείται, κατά τα προαναφερόμενα, σε τοπικό επίπεδο, ή, εάν χρειάζεται, στρατηγικής μελέτης περιβαλλοντικών επιπτώσεων. Το ΥΠΕΝ δεν άργησε να νομοθετήσει, με τον υπουργό Σταύρο Παπασταύρου και τον αρμόδιο υφυπουργό Νίκο Ταγαρά να υπογράφουν στις αρχές της εβδομάδας το Προεδρικό Διάταγμα.
Ο μηχανισμός επιτρέπει την επανέκδοση και τη συνέχιση οικοδομικών αδειών που είχαν εκδοθεί με βάση τα κίνητρα του ΝΟΚ και είτε ακυρώθηκαν δικαστικά είτε προσβλήθηκαν με αίτηση ακύρωσης ή εντάσσονται σε χρηματοδοτικά εργαλεία. Αποκαθιστά έτσι την αδικία για όσους είχαν οικοδομικές άδειες για τις οποίες είχαν εκκινήσει οι οικοδομικές εργασίες, αλλά είχαν προσβληθεί δικαστικά πριν από τις 11/12/2024 και δεν μπορούσαν να υπαχθούν στην εξαίρεση των αποφάσεων της Ολομέλειας.
Ως μόνη προϋπόθεση για την επανέκδοση των οικοδομικών αδειών που είτε ακυρώθηκαν δικαστικά είτε προσβλήθηκαν στα δικαστήρια, παρότι οι οικοδομικές εργασίες είχαν αρχίσει πριν από τις 11/12/2024, το ΣτΕ έθεσε την προηγούμενη τήρηση της διαδικασίας περιβαλλοντικού προελέγχου. Πρόκειται για το πρώτο στάδιο, προκειμένου να κριθούν οι συνέπειες που προκαλούνται στο περιβάλλον από τα μέτρα περιβαλλοντικού ισοδυνάμου και, κατ’ επέκταση, εάν απαιτείται ή όχι Στρατηγική Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων (ΣΜΠΕ).
Προβληματισμός στην αγορά ακινήτων λόγω των δικαστικών εκκρεμοτήτων
Τα σημαντικά προβλήματα που έχουν προκαλέσει στην αγορά ακινήτων οι δικαστικές περιπέτειες του ΝΟΚ αναδείχθηκαν και στην πρόσφατη Prodexpo 2025, με τον Μάξιμο Καλατζή, διευθύνοντα σύμβουλο της Makt, να σημειώνει ότι ο ΝΟΚ υποσκάπτει την αξιοπιστία της χώρας και την αξία του προϊόντος. Από την πλευρά του, ο Παναγιώτης Μπερνίτσας, Managing Partner της Bernitsas Law, επισήμανε ότι οι οριζόντιες ρυθμίσεις του ΝΟΚ και η αύξηση των συντελεστών δόμησης παραβίασαν το άρθρο 24 του Συντάγματος δίνοντας τη δυνατότητα στο ΣτΕ να ακυρώσει τα μπόνους.
Σημείωσε πως ο νέος νόμος 5197 για πρόσθετο περιβαλλοντικό αντιστάθμισμα προβλέπει νέο περιβαλλοντικό έλεγχο για τις άδειες που έχουν ακυρωθεί ή βρίσκονται στη διαδικασία ακύρωσης. «Θα εκδοθούν νέες αποφάσεις, θα προσβληθούν κι αυτές στο ΣτΕ κι όλη αυτή η διαδικασία θα διαρκέσει περίπου μια 10ετία» τόνισε χαρακτηριστικά. Τραγική έχει χαρακτηρίσει την κατάσταση που έχει διαμορφωθεί στην οικοδομή ο πρόεδρος του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδος Γιώργος Στασινός, σημειώνοντας ότι η έκδοση αδειών έχει πέσει κατακόρυφα, απλώς δεν το καταλαβαίνει κανείς ακόμα στην οικονομία, γιατί εκτελούνται οι προϋπάρχουσες άδειες.
Την ίδια στιγμή, οι εκπρόσωποι της διοίκησης του Συμβουλίου Αειφόρων Κτιρίων Ελλάδος / Sustainable Building Council Greece (SBC Greece) υποστήριξαν σε πρόσφατη δημοσιογραφική συνάντηση ότι όλα αυτά τα κίνητρα του ΝΟΚ του 2012 ήταν πολύ μπροστά για εκείνη την εποχή που θεσμοθετήθηκαν, σήμερα όμως είναι πολύ ξεπερασμένα.
Οπως εξήγησαν, σήμερα δεν πουλάει κανείς κτίριο εάν δεν είναι Α ενεργειακής κατηγορίας, κάτι που σημαίνει ότι δεν χρειάζεται ο ΝΟΚ να προβλέπει κίνητρο για την Α ενεργειακή κατηγορία, αλλά για άλλες παρεμβάσεις.
«Είχαμε ένα σετ κινήτρων στον ΝΟΚ, το οποίο δεν ισχύει και, δυστυχώς, δεν ισχύει αναδρομικά. Δημιουργείται μεγάλο πρόβλημα. Και το πρόβλημα που ανακύπτει δεν είναι για τα 10 πιστοποιημένα κτίρια που κατασκευάζονται τον χρόνο για τα οποία μιλήσαμε εμείς. Είναι για του γείτονά μου, ο οποίος γκρέμισε το πατρικό του για να κάνει μία οικοδομή και να δώσει τρία διαμερίσματα στα παιδιά του. Και έμεινε με γκρεμισμένο σπίτι, με μία αντιπαροχή που δεν υπάρχει, με ολοκληρωμένες μελέτες και χωρίς να μπορεί να χτίσει» σχολίασε ο Αλέξανδρος Αθανασούλας, πρόεδρος του Διοικητικού Συμβουλίου του SBC Greece.
Το συμβούλιο προτείνει την αναθεώρηση του ΝΟΚ με κριτήρια αειφορίας, που θα περιλαμβάνει μεταξύ άλλων μείωση του ΕΝΦΙΑ κατά 30%, ταχεία έκδοση αδειών και μειώσεις δημοτικών τελών για πιστοποιημένα κτίρια.
Τα δύο σενάρια που επικρατούν στον κατασκευαστικό κλάδο
Τις επιπτώσεις στον κατασκευαστικό κλάδο από τις αλλαγές στον ΝΟΚ εξέτασε σε πρόσφατη μελέτη του το Ιδρυμα Οικονομικών και Βιομηχανικών Ερευνών (ΙΟΒΕ). Οπως αναφέρει, την περίοδο 2018-2024 εκδόθηκαν οικοδομικές άδειες που αντιστοιχούν σε 191.000 νέες κατοικίες, ενισχύοντας την προσφορά στη στεγαστική αγορά. Μόνο το 2024, οι νέες άδειες αφορούσαν 46.900 κατοικίες, σημειώνοντας αύξηση 32% σε σχέση με το προηγούμενο έτος.
Ωστόσο, το 2025 καταγράφηκε σημαντική πτώση -κατά 51% στον αριθμό και 49% στην επιφάνεια των νέων κατοικιών- λόγω της αβεβαιότητας που προκάλεσαν οι αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας για τις ρυθμίσεις του ΝΟΚ και η προσωρινή αναστολή έκδοσης οικοδομικών αδειών που έκαναν χρήση αυτών των κινήτρων. Η ανάλυση του ΙΟΒΕ παρουσιάζει δύο σενάρια για την πορεία του κλάδου έως το 2026. Στο αισιόδοξο σενάριο εκτιμάται ότι θα επηρεαστεί το 18% των οικοδομικών αδειών του 2024, με περιορισμένες συνέπειες στην κατασκευαστική δραστηριότητα του 2025.
Για το 2026 προβλέπεται μείωση των κατασκευών κατοικιών κατά 20%, με τις συνολικές επενδύσεις σε κατασκευές να ανέρχονται στο 7,5% του ΑΕΠ (έναντι 6% το 2024). Η αξία παραγωγής έργων υποδομών και κατοικιών αναμένεται να ξεπεράσει τα 18 δισ. ευρώ, ενώ οι δραστηριότητες αρχιτεκτόνων και μηχανικών εκτιμάται ότι θα φτάσουν τα 4,3 δισ. ευρώ. Στο απαισιόδοξο σενάριο, η μείωση των οικοδομικών αδειών προβλέπεται στο 40% για το 2025, με αποτέλεσμα οι επενδύσεις σε κατασκευές να διαμορφωθούν στο 7,2% του ΑΕΠ το 2026.
Η αξία παραγωγής στις κατοικίες υπολογίζεται χαμηλότερη κατά 12,9% έναντι του αισιόδοξου σεναρίου, ενώ οι συνολικές κατασκευές υποχωρούν κατά 4,7%. Το ΙΟΒΕ υπογραμμίζει ότι η στοχευμένη στήριξη και η σταθερότητα του θεσμικού περιβάλλοντος θα καθορίσουν σε ποιο από τα δύο σενάρια θα κινηθεί τελικά η ελληνική οικοδομή.
Το ΥΠΕΝ «τρέχει» να θεσπίσει νέο κανονισμό
Μετά και τη θετική γνωμοδότηση του Συμβουλίου της Επικρατείας για τη συνταγματικότητα του Προεδρικού Διατάγματος, η ηγεσία του ΥΠΕΝ «τρέχει» να θεσμοθετήσει έναν νέο κανονισμό, προκειμένου να βάλει ένα τέλος στο χάος που έχει δημιουργηθεί στην οικοδομή. Ο νέος κανονισμός θα επικεντρώνεται σε τρεις βασικές σταθερές και συγκεκριμένα στο περίγραμμα του κτιρίου, στις πλάγιες αποστάσεις και στον συντελεστή δόμησης.
Σύμφωνα με τον γενικό γραμματέα Χωρικού Σχεδιασμού Ευθύμιο Μπακογιάννη, ο Νέος Οικοδομικός Κανονισμός θα έχει 20 άρθρα και θα είναι πολύ απλοποιημένος Δεν θα έχει τα χαρακτηριστικά που έχει σήμερα, δεν θα έχει όλη αυτή τη συνθετότητα και πολυπλοκότητα για την οποία «τσακώνονται» οι μηχανικοί με τις Υπηρεσίες Δόμησης και η οποία δυσχέρανε την εφαρμογή του. «Στην πράξη θα μετράνε το περίγραμμα, οι πλάγιες αποστάσεις και ο συντελεστής δόμησης. Θα έχει βέβαια και κάτι που θα διαφοροποιεί τον όγκο, για να μη γυρίσουμε στον κανονισμό του 1973 που κάναμε κτίρια κουτιά. Θα πρέπει να σπάμε τον όγκο, να δώσουμε μια ευελιξία στους μηχανικούς και τους αρχιτέκτονες να κάνουν το έργο τους» είπε ο κ. Μπακογιάννης.
Ανέφερε πως καταργούνται τα κίνητρα τα οποία προέβλεπε ο ΝΟΚ του 2012 (όπως η ενεργειακή κατηγορία), καθώς για εκείνη την εποχή που θεσμοθετήθηκαν ήταν πολύ μπροστά, σήμερα όμως θεωρούνται ξεπερασμένα. Στάθηκε επίσης στο περιβαλλοντικό ισοδύναμο, το οποίο θα επιτρέψει τη χρησιμοποίηση κινήτρων στο μεταβατικό στάδιο μέχρι τον πολεοδομικό σχεδιασμό. Ο ιδιοκτήτης ή ο φορέας υλοποίησης μιας οικοδομής θα πρέπει να καταβάλει αντίστοιχο ποσό στο Πράσινο Ταμείο.
«Το περιβαλλοντικό ισοδύναμο είναι ουσιαστικά μία αναλογία κόστους, την οποία καλείται να πληρώσει στο Πράσινο Ταμείο ο φορέας ή ο ιδιοκτήτης κτιρίου και αντισταθμιστικά θα υπάρχουν δράσεις, οι οποίες σχετίζονται είτε με την ανάπτυξη, τη βελτίωση των κοινόχρηστων χώρων της γειτονιάς, είτε δράσεις ενίσχυσης του αστικού πρασίνου ή περιορισμού της θερμικής νησίδας ή δράσεις οι οποίες προβλέπονται από τον δήμο στο σύμφωνο για τη μετάβαση στην κλιματική ουδετερότητα» πρόσθεσε ο κ. Μπακογιάννης.
