Το απίθανο success story της Prodea με το χρυσοφόρο deal των 1,3 δισ. ευρώ
«Σεισμό» προκάλεσαν την περασμένη εβδομάδα στον χώρο του επενδυτικού real estate οι διαδοχικές ανακοινώσεις της πρωταθλήτριας του κλάδου, Prodea, για πωλήσεις σημαντικών πακέτων ακινήτων με συνολικό τίμημα που αγγίζει το 1,3 δισ. ευρώ! Πίσω από αυτό το χρυσοφόρο deal, που θεωρείται τεράστιο όχι μόνο για τα ελληνικά δεδομένα, βρίσκεται ο άνθρωπος που κατάφερε μέσα σε λίγα χρόνια να αλλάξει το τοπίο της αγοράς ακινήτων στην Ελλάδα, κάνοντας τις ΑΕΕΑΠ ένα είδος επενδυτικού trend.
Πίσω, στις αρχές της περασμένης δεκαετίας, ο Χριστόφορος Παπαχριστοφόρου, πριν συμπληρώσει τα σαράντα του χρόνια, είχε αναδειχθεί στο «μεγάλο ταλέντο» της Deutsche Bank, ως επικεφαλής του διεθνούς τμήματος real estate private equity που ειδικεύεται σε επιθετικές επενδυτικές στρατηγικές υψηλής απόδοσης, αλλά και ανάλογου ρίσκου στον κλάδο των ακινήτων.
Εκείνο το διάστημα υλοποίησε επενδύσεις συνολικής αξίας άνω των 20 δισεκατομμυρίων ευρώ, αλλά ήταν φανερό ότι ο πολυμήχανος Ελληνοκύπριος μάνατζερ ήθελε να ανοίξει τα φτερά του για να δημιουργήσει κάτι δικό του. Η ευκαιρία βρέθηκε το 2013, όταν η Εθνική Τράπεζα βρέθηκε στην ανάγκη, στο πλαίσιο της υποχρεωτικής «αποεπένδυσης» που επέβαλλαν τα Μνημόνια, να πουλήσει την εταιρία «Πανγαία» που διαχειριζόταν όλα τα ακίνητά της. Την εποχή εκείνη, ο κλάδος των ακινήτων παρέπαιε, όπως και συνολικά η ελληνική οικονομία.
Kινητικότητα
Η κινητικότητα στις αγοραπωλησίες ήταν σχεδόν μηδαμινή και το ενδιαφέρον για τα ακίνητα της Εθνικής πρακτικά ανύπαρκτο. Για αυτό και η πρόταση του Παπαχριστοφόρου να αγοράσει μέσω του επενδυτικού σχήματος Ιnvel το πλειοψηφικό πακέτο της Πανγαία με το αξιοσέβαστο ποσό των 640 εκατομμυρίων ευρώ θεωρήθηκε μάννα εξ ουρανού από τη διοίκηση της Εθνικής και την κυβέρνηση Σαμαρά. Πλην, όμως, παράγοντες της αγοράς έβλεπαν την πρωτοβουλία ως ιδιαίτερα παράτολμη εν μέσω της συνεχιζόμενης οικονομικής κρίσης που δημιουργούσαν οι μνημονιακές δεσμεύσεις.
Η απόφαση του Παπαχριστοφόρου να δώσει «ψήφο εμπιστοσύνης» στην ελληνική οικονομία, επενδύοντας σε έναν κλάδο που ο ίδιος γνώριζε σαν το τσεπάκι του, ήταν πράγματι ριψοκίνδυνη, αλλά δικαιώθηκε θριαμβευτικά μέσα σε λίγα μόλις χρόνια. Ο ίδιος ο Ελληνοκύπριος μάνατζερ αναπολεί εκείνες τις δύσκολες στιγμές, ανασύροντας περιπαικτικά το αγαπημένο μότο του, ότι δηλαδή η ομάδα του δεν αντιμετωπίζει τις προκλήσεις στη λογική «business as usual», αλλά… «business unusual»! Με τον ίδιο ασυνήθιστο τρόπο κατάφερε να κάνει μια θυγατρική εταιρία κρατικής τράπεζας εθνική πρωταθλήτρια, αξιοποιώντας τα κορυφαία στελέχη της και εμφυσώντας στο προσωπικό της νοοτροπία νικητή.
Μέσα σε λιγότερο από μία δεκαετία, ο Παπαχριστοφόρου ολοκλήρωσε την αγορά του συνόλου των μετοχών της «Πανγαία», τη μετονόμασε σε Prodea και πολλαπλασίασε την αξία του χαρτοφυλακίου της, φτάνοντάς το σε αξία στα 3,5 δισ. ευρώ, γεγονός που την καθιστούσε υπολογίσιμη δύναμη σε ευρωπαικό επίπεδο. Η εντυπωσιακή επιτυχία της Prodea βρήκε γρήγορα μιμητές, αφού άλλες τράπεζες ή επιχειρηματίες που είχαν στην κατοχή τους σημαντικό αριθμό ακινήτων κατάλαβαν, έστω καθυστερημένα, πώς παίζεται επαγγελματικά το παιχνίδι των επενδύσεων στο real estate και έσπευσαν με την σειρά τους να «αναστήσουν» τις δικές τους ΑΕΕΑΠ και να τις εισαγάγουν στο χρηματιστήριο.
Χάρη στην Prodea και στο επενδυτικό δαιμόνιο του Παπαχριστοφόρου, ο κλάδος εκμετάλλευσης ακινήτων «πήρε φωτιά» και σήμερα αποτελεί έναν από τους λίγους πυλώνες στήριξης της προβληματικής ελληνικής οικονομίας. Ακόμη και την περίοδο του Covid, η Prodea συνέχισε να αναπτύσσεται όχι μόνο στην Ελλάδα, αλλά και σε τρίτες χώρες, όπως η Κύπρος, η Ιταλία και η Βουλγαρία, ενώ μπήκε δυναμικά και στον κλάδο της φιλοξενίας, αποκτώντας ξενοδοχειακές μονάδες πολύ υψηλών προδιαγραφών. Η βασική αρχή της επενδυτικής φιλοσοφίας του Παπαχριστοφόρου είναι να αγοράζονται εμβληματικά κτίρια-τοπόσημα, όπως το ιστορικό «Χίλτον» της Λευκωσίας, που αυτές τις μέρες αναμένεται να ανοίξει τις πύλες του ως «Landmark», πολυτελώς ανακαινισμένο, όχι μόνο ως ξενοδοχείο, αλλά και ως χώρος φιλοξενίας σύγχρονων κατοικιών και γραφείων, στους δύο δίδυμους πύργους που ανεγέρθηκαν δίπλα από την παλιά μονάδα.
Μαζί με τις νέες επενδύσεις, η Prodea αποφάσισε να προχωρήσει και σε στοχευμένες πωλήσεις, προκειμένου να εγγράψει υπεραξίες από την εκμετάλλευση των ακινήτων της. Διαβλέποντας τις ευκαιρίες στον κλάδο, ένας άλλος «εθνικός πρωταθλητής», η ΑΚΤΟR, του Αλέξανδρου Εξάρχου, ενδιαφέρθηκε να αγοράσει ένα μεγάλο πακέτο ακινήτων από την Prodea αντί τιμήματος σχεδόν 600 εκατομμυρίων ευρώ. Η συναλλαγή, που είχε προσυμφωνηθεί και αναμενόταν να κλείσει φέτος το καλοκαίρι, τελικά δεν υλοποιήθηκε, γιατί η AKTOR είχε ανειλημμένες δανειακές υποχρεώσεις και προτίμησε να διοχετεύσει τη ρευστότητά της στον κλάδο των παραχωρήσεων. Κάποιοι τότε μίλησαν για ναυάγιο, αλλά προ ημερών ο Παπαχριστοφόρου φρόντισε και πάλι να τους εκπλήξει.
Πριν αλέκτωρ φωνήσαι τρις, το ίδιο πακέτο ακινήτων με την προσθήκη μερικών ακόμη, όπως και εταιρικών συμμετοχών, με προεξάρχουσα εκείνη στον εμβληματικό Πύργο του Πειραιά, στον οποίο η Prodea κατείχε μερίδιο 30%, πωλήθηκε στον επενδυτή Γιάννη Παπαλέκα αντί όχι 600, αλλά 800 εκατομμυρίων ευρώ! Το γεγονός αυτό απέδειξε ότι το προσεκτικά επιλεγμένο χαρτοφυλάκιο της Prodea είναι πραγματικά περιζήτητο στους κύκλους των επενδυτών, μεταξύ των οποίων και οι τράπεζες. Είναι χαρακτηριστικό ότι η Εθνική, απαλλαγμένη πλέον από τις μνημονιακές δεσμεύσεις, επανέκτησε από την Prodea ένα σημαντικό τμήμα των ακινήτων της αντί 510 εκατομμυρίων ευρώ.
Αντί λοιπόν για «ναυάγιο», η Prodea μέσα σε ελάχιστες μέρες έγραψε στα βιβλία της έσοδα ύψους σχεδόν 1,3 δισ. ευρώ σε δύο μόλις συναλλαγές, το μέγεθος των οποίων είναι εντυπωσιακό ακόμη και για «ώριμες» αγορές ακινήτων της Ευρώπης και της Αμερικής. Ο αρχιτέκτονας αυτού του χρυσοφόρου deal Xριστόφορος Παπαχριστοφόρου δικαίως διεκδικεί τον τίτλο του «μάγου του real estate».
