Η ελληνική οικοδομή βίωσε μια από τις δυσκολότερες χρονιές της το 2025, με την αγορά κατοικίας να δέχεται ισχυρό πλήγμα από τη δικαστική εμπλοκή γύρω από τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό (ΝΟΚ). Σύμφωνα με την πρόσφατη έκθεση της Savills, η ακύρωση των μπόνους δόμησης από το Συμβούλιο της Επικρατείας (ΣτΕ) προκάλεσε «έμφραγμα» στην έκδοση νέων αδειών, οι οποίες κατέγραψαν πτώση που άγγιξε το 51% στις αρχές του περασμένου έτους.
Η δικαστική διαμάχη, που ξεκίνησε από προσφυγές πολλών δήμων της Αττικής (Αλίμου, Κηφισιάς, Ψυχικού κ.α.) και συλλογικών φορέων, έθεσε υπό αμφισβήτηση τη συνταγματικότητα των κινήτρων για επιπλέον τετραγωνικά. Η κατάσταση αυτή ανάγκασε τους developers σε στάση αναμονής, φοβούμενοι τον κίνδυνο ακύρωσης των επενδύσεών τους.
Η Savills επισημαίνει ότι η αγορά μεταβαίνει πλέον από ένα καθεστώς διοικητικού χάους σε ένα περιβάλλον μεγαλύτερης νομικής προβλεψιμότητας. Παρόλο που οι νέες άδειες εκδίδονται χωρίς τα ευεργετήματα του ΝΟΚ, η αποσαφήνιση των κανόνων λειτουργεί θετικά για τις θεσμικές επενδύσεις.
Ο διορθωτικός μηχανισμός και το «περιβαλλοντικό τέλος»
Προκειμένου να ξεπεραστεί το αδιέξοδο, στα μέσα του 2025 θεσμοθετήθηκε ένας μηχανισμός εξομάλυνσης για τα έργα που βρίσκονταν ήδη σε εξέλιξη.
• Μεταβατικό καθεστώς: Έργα που είχαν ξεκινήσει πριν από τις 11 Δεκεμβρίου 2024 συνεχίζονται κανονικά.
• Πράσινο τέλος: Οι κατασκευαστές υποχρεούνται να καταβάλουν εισφορά 8% έως 15% επί της αξίας της επιπλέον δόμησης σε ειδικό ταμείο.
Το νέο τοπίο το 2026
Καθώς διανύουμε το 2026, η στρατηγική των επενδυτών αλλάζει ριζικά. Η έμφαση δίνεται πλέον σε δύο πυλώνες:
1. Θωράκιση όρων δόμησης: Προτεραιότητα έχουν τα έργα με «κλειδωμένους» όρους που δεν κινδυνεύουν από μελλοντικές προσφυγές.
2. Ενεργειακή απόδοση: Τα ακίνητα κατηγορίας A+ παραμένουν στο επίκεντρο του ενδιαφέροντος, καθώς εξασφαλίζουν υπεραξία και ανθεκτικότητα.
Η περιορισμένη προσφορά λόγω της κατάργησης των μπόνους φαίνεται, παραδόξως, να λειτουργεί ως δίχτυ προστασίας για το υφιστάμενο απόθεμα ακινήτων, διατηρώντας τις τιμές και τις κεφαλαιακές υπεραξίες σε υψηλά επίπεδα.
