Περισσότερα από 790.000 ακίνητα παραμένουν κλειστά, η κυβέρνηση αντιμετωπίζει το ζήτημα με αποσπασματικά μέτρα, την ίδια ώρα που οι τιμές των ενοικίων αυξάνονται συνεχώς σε δυσθεώρητα επίπεδα, με την έλλειψη διαθέσιμων ακινήτων να διογκώνει περαιτέρω το πρόβλημα
Σε αμιγώς κοινωνικό ζήτημα εξελίσσεται η στεγαστική κρίση στη χώρα, καθώς οι τιμές των ενοικίων αυξάνονται συνεχώς σε δυσθεώρητα επίπεδα, ενώ η έλλειψη διαθέσιμων ακινήτων διογκώνει περαιτέρω το πρόβλημα. Στην Ελλάδα, όπου περισσότερα από 790.000 ακίνητα παραμένουν κλειστά, η κυβέρνηση προσπαθεί να αντιμετωπίζει το ζήτημα με αποσπασματικά μέτρα, αν και η ίδια διαμηνύει πως πρόκειται για ένα συνεκτικό πλαίσιο παρεμβάσεων, το οποίο όμως, στην πράξη απέχει από την πραγματικότητα.
Και αυτό γιατί στην Ευρώπη υπάρχει μια σειρά από χώρες που έχουν εφαρμόσει σοβαρά μέτρα για τη στεγαστική κρίση, όπως μειώσεις φόρων, αντικίνητρα για διατήρηση κλειστών ακινήτων κ.ά., σε αντίθεση με τις ελληνικές… business της Ν.Δ. με τα προγράμματα «Σπίτι μου», τις επιδοτήσεις για ανακαινίσεις ή τις αλλαγές σε θερμοσίφωνες και καλοριφέρ, που στην πράξη δεν αυξάνουν την προσφορά κατοικιών.
Οσες παρεμβάσεις κι αν έχουν ανακοινωθεί από το οικονομικό επιτελείο για το άνοιγμα των κλειστών ακινήτων στη χώρα μας δεν έχουν φέρει απολύτως κανένα αποτέλεσμα. Οι τιμές των ενοικίων αυξάνονται συνεχώς, καθώς οι ιδιοκτήτες ζητούν όλο και υψηλότερα μισθώματα, εκμεταλλευόμενοι την έλλειψη διαθέσιμων κατοικιών. Το πρόβλημα είναι ακόμα πιο οξύ στα μεγάλα αστικά κέντρα και στις τουριστικές περιοχές, όπου η πίεση εντείνεται και από τις βραχυπρόθεσμες μισθώσεις, τύπου Airbnb.
Μέχρι σήμερα η κυβέρνηση έχει υιοθετήσει μέτρα που δεν οδηγούν σε μειώσεις των τιμών στα ενοίκια, καθώς η επιστροφή ενός ενοικίου κάθε Νοέμβριο δεν λύνει το πρόβλημα. Και η εξήγηση είναι ιδιαίτερα απλή: αν ένας ιδιοκτήτης εισπράττει μηνιαίο ενοίκιο 600 ευρώ (300 ευρώ στην τράπεζα και 300 ευρώ «μαύρα») αδιαφορεί αν ο ενοικιαστής του θα λάβει από το κράτος 300 ευρώ. Και αυτό γιατί έχει βάλει στην τσέπη του 3.600 ευρώ τον χρόνο χωρίς να φαίνονται στην Εφορία. Ο ενοικιαστής, από την πλευρά του, φοβάται να ζητήσει την εμφάνιση όλου του ποσού, καθώς μπορεί να ακούσει για… αύξηση ενοικίου!
Ολα αυτά την ώρα που τα στοιχεία που προέρχονται από την πρόσφατη έρευνα του διαΝΕΟσις δείχνουν πως:
• Το 35,5% του εισοδήματος των Ελλήνων αφορά τη στέγαση. Πρόκειται για το μεγαλύτερο ποσοστό στην Ε.Ε.
• Ενα στα τρία νοικοκυριά στις πόλεις δαπανά περισσότερο από το 40% του εισοδήματος στη στέγαση.
• Ενα στα 10 νοικοκυριά έχει καθυστερήσεις σε πληρωμές δανείων ή ενοικίων.
• Το ποσοστό ιδιοκατοίκησης έχει περιοριστεί στο 70%, από 78% το 2010, με αποτέλεσμα να βρίσκεται κοντά στον μέσο όρο της Ε.Ε.
• Το στεγαστικό πρόβλημα πλήττει περισσότερο τις μονογονεϊκές οικογένειες, τους ενοικιαστές, τους νέους ηλικίας 18 έως 29 ετών και τους ιδιοκτήτες με στεγαστικό δάνειο.
Το Eurogroup ξυπνά
Σχεδόν έξι μήνες μετά την παρουσίαση της Κομισιόν για το στεγαστικό πρόβλημα που αντιμετωπίζει όλη η Ευρώπη, ελάχιστα έχουν γίνει σε επίπεδο Ευρωπαϊκής Ενωσης, με τις Βρυξέλλες να ακολουθούν την τακτική της… χελώνας τις τελευταίες δεκαετίες. Ωστόσο, αντίστοιχη… επιτάχυνση δείχνει και η Ελλάδα, καθώς ακόμα μία φορά περιμένει τις ευρωπαϊκές αποφάσεις ώστε να αναλάβει σοβαρές και αποτελεσματικές πρωτοβουλίες για το Στεγαστικό, αν και υπάρχουν πολλά παραδείγματα κρατών-μελών που έχουν προσπαθήσει να δώσουν λύση στο πρόβλημα.
Αυτές οι πρακτικές αναμένεται να παρουσιαστούν στο σημερινό άτυπο Eurogroup, το οποίο θα πραγματοποιηθεί στη Λευκωσία, με την ατζέντα του Στεγαστικού να έχει επιβληθεί με πρωτοβουλία του προέδρου του Eurogroup Κυριάκου Πιερρακάκη. Σύμφωνα με πληροφορίες, στο τραπέζι των συζητήσεων θα παρουσιαστούν τα μοντέλα που ακολούθησαν η Ισπανία, η Κροατία και η Ιρλανδία, χώρες που τα τελευταία χρόνια έχουν υιοθετήσει παρεμβάσεις για τον περιορισμό των βραχυχρόνιων μισθώσεων, τη φορολόγηση κενών κατοικιών και την ενίσχυση της κοινωνικής κατοικίας.
Οι υπουργοί Οικονομικών της ευρωζώνης θα ανταλλάξουν απόψεις για τα αίτια της στεγαστικής κρίσης, αλλά και για τις πολιτικές που μπορούν να ενισχύσουν την πρόσβαση των πολιτών σε προσιτή κατοικία. Εμφαση θα δοθεί στη χρηματοδότηση, στην αύξηση της προσφοράς κατοικιών και την αξιοποίηση ευρωπαϊκών εργαλείων. Με μεγάλη καθυστέρηση η Ελλάδα φαίνεται πως βάζει στο τραπέζι νέα μέτρα και φορολογικά κίνητρα, προκειμένου να επανέλθουν κατοικίες στην αγορά. Το οικονομικό επιτελείο εξετάζει πλέον πως στοιχεία από αυτά τα μοντέλα θα μπορούσαν να προσαρμοστούν στην ελληνική πραγματικότητα.
Ηδη εφαρμόζεται τριετής φοροαπαλλαγή για ιδιοκτήτες που επαναφέρουν κλειστά ακίνητα στην αγορά, ενώ προωθούνται προγράμματα ανακαίνισης και ενεργειακής αναβάθμισης κατοικιών. Ιδιαίτερο βάρος δίνεται και στο νέο μοντέλο κοινωνικής αντιπαροχής, μέσω του οποίου δημόσια ακίνητα θα μπορούν να αξιοποιούνται για την ανάπτυξη κατοικιών με κοινωνικά και εισοδηματικά κριτήρια.
Τα μοντέλα Ισπανίας, Κροατίας και Ιρλανδίας
Η συνεχής άνοδος των ενοικίων, η μείωση της προσφοράς κατοικιών, η πίεση από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις και η αδυναμία των νεότερων γενιών να αποκτήσουν ή να νοικιάσουν προσιτή κατοικία αναγκάζουν πλέον τις κυβερνήσεις να εγκαταλείψουν τις αποσπασματικές παρεμβάσεις και να προχωρήσουν σε μεγάλης κλίμακας στεγαστικές πολιτικές.
Μέσα σε αυτό το περιβάλλον η Ισπανία, η Ιρλανδία και η Κροατία αποτελούν τρεις χαρακτηριστικές περιπτώσεις χωρών που επιλέγουν διαφορετικές αλλά ιδιαίτερα παρεμβατικές στρατηγικές: από μαζικές δημόσιες επενδύσεις και αυστηρό έλεγχο των ενοικίων, μέχρι φορολογικά αντικίνητρα για τα κενά ακίνητα και περιορισμούς στην εξάπλωση των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Παρά τις διαφορετικές αφετηρίες τους, οι τρεις χώρες έχουν έναν κοινό στόχο: να αυξήσουν την προσφορά κατοικιών και να περιορίσουν τη μετατροπή της στέγης σε καθαρά επενδυτικό προϊόν.
Ισπανία
Η Μαδρίτη προχωρά σε μία από τις μεγαλύτερες στεγαστικές παρεμβάσεις των τελευταίων δεκαετιών, εγκρίνοντας το νέο Κρατικό Σχέδιο Στέγασης 2026-2030, συνολικού ύψους 7 δισ. ευρώ. Το σχέδιο ουσιαστικά τριπλασιάζει τη δημόσια χρηματοδότηση για τη στέγαση και αντιμετωπίζει το πρόβλημα ως διαρθρωτικό και όχι προσωρινό. Η κυβέρνηση της Μαδρίτης επιχειρεί να παρέμβει ταυτόχρονα στην προσφορά κατοικιών, στο κόστος ενοικίασης και στη λειτουργία της αγοράς.
Κεντρικός πυλώνας αποτελεί η επέκταση της δημόσιας στέγης, η οποία απορροφά περίπου το 40% του συνολικού προϋπολογισμού. Συγκεκριμένα, περίπου 2,8 δισ. ευρώ θα κατευθυνθούν στην κατασκευή και απόκτηση νέων κοινωνικών και δημόσιων κατοικιών. Η σημαντικότερη ίσως αλλαγή αφορά το καθεστώς προστασίας αυτών των κατοικιών. Οσες ανεγείρονται ή επιδοτούνται με δημόσιο χρήμα αποκτούν μόνιμο χαρακτήρα κοινωνικής κατοικίας και δεν θα μπορούν να αποχαρακτηριστούν ή να μεταπωληθούν στην ελεύθερη αγορά.
Παράλληλα δημιουργείται ένα νέο μοντέλο δημόσιας προσιτής ενοικίασης μεγάλης διάρκειας -έως και 75 ετών-, με βασικό κανόνα ότι το ενοίκιο δεν θα μπορεί να ξεπερνά το 30% του εισοδήματος του δικαιούχου. Το ισπανικό σχέδιο περιλαμβάνει ακόμη εκτεταμένες ανακαινίσεις υφιστάμενων κτιρίων με έμφαση στην ενεργειακή αναβάθμιση και την προσβασιμότητα, ενώ προβλέπει νέες κατοικίες σε περιοχές που αντιμετωπίζουν πληθυσμιακή εγκατάλειψη.
Ιδιαίτερη βαρύτητα δίνεται στους νέους. Σχεδόν το 30% των διαθέσιμων πόρων κατευθύνεται σε επιδοτήσεις και στεγαστικά εργαλεία για τη νέα γενιά, καθώς η Ισπανία συγκαταλέγεται στις χώρες όπου οι νέοι παραμένουν περισσότερο χρόνο στο πατρικό σπίτι. Την ίδια στιγμή, η κυβέρνηση αυστηροποιεί το πλαίσιο για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, επιβάλλοντας περιορισμούς και υποχρεώνοντας μεγάλες πλατφόρμες όπως η Airbnb και η Booking να απομακρύνουν άμεσα μη αδειοδοτημένα καταλύματα.
Ιρλανδία
Η Ιρλανδία επιλέγει έναν συνδυασμό ελέγχου των τιμών και ισχυρών κινήτρων για νέα κατασκευή. Μέσω του εθνικού σχεδίου Delivering Homes, Building Communities 2025-2030 ενεργοποιεί πρόγραμμα ύψους 11,3 δισ. ευρώ -το μεγαλύτερο στεγαστικό πακέτο στην ιστορία της χώρας- με στόχο την κατασκευή 300.000 νέων κατοικιών έως το τέλος της δεκαετίας. Το πιο εμβληματικό μέτρο είναι η επιβολή εθνικού πλαφόν 2% στις αυξήσεις ενοικίων.
Πλέον οι αυξήσεις δεν μπορούν να ξεπερνούν το 2% ετησίως ή τον πληθωρισμό – όποιο από τα δύο είναι χαμηλότερο. Για να αποφευχθεί η αναστολή νέων επενδύσεων, εξαιρούνται από τον περιορισμό τα νεόκτιστα διαμερίσματα που ξεκινούν μετά τον Ιούνιο του 2025 και των οποίων οι τιμές θα ακολουθούν μόνο τον πληθωρισμό. Παράλληλα, οι ιδιοκτήτες αποκτούν δυνατότητα επαναφοράς των ενοικίων στις τιμές αγοράς μόνο σε συγκεκριμένες περιπτώσεις – όταν αποχωρεί ο ενοικιαστής ή ολοκληρώνεται εξαετής κύκλος μίσθωσης.
Στο μέτωπο της προσφοράς η κυβέρνηση μειώνει τον ΦΠΑ στις πωλήσεις έτοιμων διαμερισμάτων από 13,5% σε 9% έως το 2030, ώστε να περιοριστεί το κόστος ανάπτυξης. Ταυτόχρονα ενεργοποιεί ισχυρό αντικίνητρο για τα αδρανή ακίνητα: επιβάλλει φόρο τουλάχιστον 7% της εμπορικής αξίας σε όσους αφήνουν κατοικίες κενές.Ακόμη ένα εργαλείο είναι το μοντέλο Cost Rental, όπου τα ενοίκια διαμορφώνονται αποκλειστικά με βάση το πραγματικό κόστος κατασκευής και διαχείρισης. Οι επενδυτές που συμμετέχουν στο σύστημα απαλλάσσονται πλήρως από τη φορολογία των σχετικών εσόδων. Παράλληλα, σχεδόν 2,9 δισ. ευρώ κατευθύνονται άμεσα σε κοινωνική κατοικία και στην αγορά ακινήτων από το δημόσιο.
Κροατία
Η Κροατία προσεγγίζει τη στεγαστική κρίση κυρίως μέσα από τη φορολογία και την ενεργοποίηση του ανενεργού αποθέματος κατοικιών. Το Εθνικό Σχέδιο Στεγαστικής Πολιτικής έως το 2030 συνοδεύεται από βαθιά αναμόρφωση της φορολόγησης ακινήτων, με στόχο να επανέλθουν στην αγορά χιλιάδες κατοικίες που παραμένουν κλειστές ή χρησιμοποιούνται αποκλειστικά για τουριστική εκμετάλλευση.
Το βασικό εργαλείο είναι ο νέος ετήσιος φόρος κατοικίας, που κυμαίνεται από 0,60 έως 8 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Ο φόρος αφορά κενές κατοικίες, εξοχικά και οικιστικά ακίνητα, ενώ εξαιρούνται όσοι χρησιμοποιούν το ακίνητο ως κύρια κατοικία ή το διαθέτουν για μακροχρόνια ενοικίαση τουλάχιστον 10 μήνες τον χρόνο. Παράλληλα θεσπίστηκε νόμος προσιτής κατοικίας που θέτει ανώτατη τιμή πώλησης στα νέα διαμερίσματα κρατικών προγραμμάτων στα 2.104 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Το σχέδιο προβλέπει περίπου 9.000 νέες κατοικίες έως το 2030, με τουλάχιστον τις μισές να διατίθενται αποκλειστικά για προσιτή ενοικίαση χωρίς κερδοσκοπικό χαρακτήρα. Η κυβέρνηση λειτουργεί επίσης ως εγγυητής ενοικίου και παρέχει οικονομικά κίνητρα ώστε ιδιώτες να διαθέσουν κλειστά διαμερίσματα στη μακροχρόνια αγορά.
Για τους νέους έως 45 ετών προβλέπονται σημαντικές φορολογικές ελαφρύνσεις, όπως επιστροφή του 50% του ΦΠΑ για αγορά νεόδμητου ακινήτου και πλήρης ή μερική απαλλαγή από φόρους μεταβίβασης πρώτης κατοικίας. Τέλος, απέναντι στον υπερτουρισμό οι τοπικές Αρχές αποκτούν τη δυνατότητα να περιορίζουν ή και να παγώνουν νέες άδειες Airbnb σε περιοχές όπου η κατοικία έχει καταστεί απρόσιτη για τους μόνιμους κατοίκους.
