Ο Κυριάκος Μητσοτάκης προτείνει περισσότερο ύψος και περισσότερα τετραγωνικά για κτίρια που θα κατασκευάζονται αποκλειστικά προς ενοικίαση.
- Γράφει Ειδικός Συνεργάτης
Μόνο που το Build-to-Rent έχει ήδη θεσμοθετηθεί στην Ελλάδα και συνοδεύεται από φοροαπαλλαγή. Στην Αγγλία, στην Αυστραλία, στη Νέα Υόρκη και την Καλιφόρνια αντίστοιχα κίνητρα συνοδεύονται από συγκεκριμένες και μετρήσιμες υποχρεώσεις affordable housing. Στην Αθήνα, προς το παρόν, το κοινωνικό αντάλλαγμα των «δύο έξτρα ορόφων» παραμένει άγνωστο.
Δύο όροφοι παραπάνω για να πέσουν τα ενοίκια; Η ιδέα που έριξε στο τραπέζι ο Κυριάκος Μητσοτάκης στις αρχές της προηγούμενης εβδομάδας ακούγεται, εκ πρώτης όψεως, απλή: η Αθήνα είναι πυκνοδομημένη, δεν έχει χώρο να επεκταθεί και αντιμετωπίζει στεγαστική κρίση. Αρα, εφόσον χρειάζονται περισσότερα σπίτια, ίσως πρέπει να επιτραπεί να χτίζονται περισσότερα σπίτια στο ίδιο οικόπεδο.
Ο πρωθυπουργός αναφέρθηκε συγκεκριμένα στη δημιουργία ενός προϊόντος Build-to-Rent: εταιρίες ανάπτυξης ακινήτων να κατασκευάζουν κτίρια αποκλειστικά για μακροχρόνια μίσθωση και, ως κίνητρο, να μπορούν να χτίζουν περισσότερα τετραγωνικά, ενδεχομένως αυξάνοντας το ύψος κατά έναν ή δύο ορόφους. Παρουσίασε μάλιστα την ιδέα ρητά ως πρόταση προς συζήτηση και αναγνώρισε ότι υπάρχει το εμπόδιο της νομολογίας του Συμβουλίου της Επικρατείας στα οριζόντια πολεοδομικά μπόνους.
Το ερώτημα, όμως, που δεν απαντήθηκε είναι το βασικότερο: Αν το κράτος παραχωρήσει στον developer ένα εξαιρετικά πολύτιμο δικαίωμα πρόσθετης δόμησης, τι ακριβώς θα πάρει πίσω ο ενοικιαστής; Γιατί άλλο πράγμα είναι η αύξηση της προσφοράς κατοικιών και άλλο η παραγωγή προσιτής κατοικίας.
Και εδώ υπάρχει ακόμα μία κρίσιμη παράμετρος: το Build-to-Rent έχει ήδη θεσμοθετηθεί στην Ελλάδα. Ο νόμος 5313/2026 θέσπισε το πρόγραμμα «Κατασκευάζω – Νοικιάζω», που επιτρέπει σε νομικά πρόσωπα να κατασκευάζουν νέες κατοικίες ή να μετατρέπουν κτίρια άλλης χρήσης σε κατοικία, με υποχρέωση μακροχρόνιας μίσθωσης για τουλάχιστον δέκα χρόνια.
Το εισόδημα από τις συγκεκριμένες μισθώσεις απαλλάσσεται από τον φόρο εισοδήματος, εφόσον τηρούνται οι όροι του προγράμματος. Η σημερινή συζήτηση επομένως δεν αφορά τη δημιουργία του Build-to-Rent από το μηδέν. Αφορά το αν πάνω στη φοροαπαλλαγή που έχει ήδη δοθεί, θα προστεθεί τώρα και πολεοδομικό μπόνους. Με απλά λόγια, ο developer μπορεί να αποκτήσει όχι μόνο φορολογικό όφελος αλλά και μεγαλύτερη εκμεταλλεύσιμη επιφάνεια. Και αυτή η δεύτερη παραχώρηση μπορεί να αξίζει πολύ περισσότερο από όσο ακούγεται όταν περιγράφεται ως «ένας ή δύο όροφοι».
Στο εξωτερικό, πάντως, η λογική των κινήτρων είναι συνήθως πιο συγκεκριμένη. Στην Αγγλία, για παράδειγμα, η κυβερνητική κατεύθυνση για τα Build-to-Rent projects θέτει ως benchmark το 20% των κατοικιών σε Affordable Private Rent, με ενοίκιο τουλάχιστον 20% χαμηλότερο από την τοπική αγορά. Η δέσμευση δεν περιορίζεται στο να παραμείνει απλώς το ακίνητο προς ενοικίαση. Συνδέεται με σαφές κοινωνικό αντάλλαγμα: συγκεκριμένος αριθμός κατοικιών σε μειωμένο μίσθωμα.
Στην Αυστραλία το εργαλείο είναι κυρίως φορολογικό. Η κυβέρνηση έχει αυξήσει τον συντελεστή φορολογικής απόσβεσης για επιλέξιμα Build-to-Rent projects και έχει μειώσει συγκεκριμένη φορολογική επιβάρυνση για θεσμικούς επενδυτές. Αλλά τα κίνητρα συνοδεύονται από όρους: τα projects πρέπει να παραμένουν σε ενιαία ιδιοκτησία για τουλάχιστον 15 χρόνια και τουλάχιστον 10% των κατοικιών να διατίθεται ως affordable housing. Για αυτές τις κατοικίες το μίσθωμα πρέπει να είναι αισθητά χαμηλότερο από το market rent και υπάρχουν εισοδηματικά κριτήρια.
Ακόμα πιο κοντά σε αυτό που συζητά σήμερα η κυβέρνηση είναι το παράδειγμα της Νέας Υόρκης. Εκεί η πολεοδομική πολιτική συνδέει ευθέως την πρόσθετη δόμηση με προσιτή κατοικία. Μέσω του Universal Affordability Preference, σε ορισμένες ζώνες επιτρέπεται τουλάχιστον 20% μεγαλύτερη κατοικία, αλλά η πρόσθετη αυτή επιφάνεια πρέπει να μεταφράζεται σε μόνιμα income-restricted affordable housing. Η λογική είναι σχεδόν μαθηματική: Θέλεις να χτίσεις περισσότερο; Μπορείς. Αλλά ένα μέρος της πρόσθετης αξίας πρέπει να επιστρέψει στην κοινωνία με τη μορφή φθηνότερης κατοικίας.
Ανάλογη είναι και η φιλοσοφία της Καλιφόρνιας. Εκεί το density bonus μεγαλώνει όσο αυξάνεται και το ποσοστό των κατοικιών που δεσμεύονται για χαμηλότερα εισοδήματα. Δηλαδή το κράτος δεν δίνει ένα ενιαίο, αδιαφοροποίητο πολεοδομικό μπόνους. Συνδέει το μέγεθός του με το μέγεθος της κοινωνικής αντιπαροχής. Σε ορισμένες κατηγορίες projects το bonus μπορεί να φτάσει σε πολύ σημαντική αύξηση πυκνότητας, ακριβώς επειδή το κοινωνικό αντάλλαγμα είναι επίσης μεγαλύτερο.
Build-to-Rent projects
Και υπάρχει βέβαια και το αντίστροφο παράδειγμα της Ιρλανδίας. Η χώρα είχε δημιουργήσει ειδικό καθεστώς για Build-to-Rent projects, αλλά το 2022 αποφάσισε να καταργήσει τη διαφορετική πολεοδομική μεταχείρισή τους και να τα επαναφέρει ουσιαστικά στα ίδια στάνταρ με τις υπόλοιπες πολυκατοικίες. Η περίπτωση της Ιρλανδίας δείχνει ότι μια κυβέρνηση μπορεί να θεωρήσει εκ των υστέρων πως ένα επενδυτικό προϊόν δεν δικαιολογεί ειδικά πολεοδομικά προνόμια.
Αυτή η διεθνής εμπειρία κάνει το ελληνικό ερώτημα πολύ συγκεκριμένο. Πόσο αξίζει πραγματικά ένας επιπλέον όροφος; Το πολεοδομικό μπόνους δεν είναι μια λογιστική έκπτωση. Παράγει πραγματική περιουσιακή αξία. Ας πάρουμε ένα απολύτως ενδεικτικό παράδειγμα. Εστω ένα οικόπεδο στο οποίο σήμερα επιτρέπεται η ανάπτυξη 4.000 τ.μ. κατοικίας. Αν ένα νέο καθεστώς Build-to-Rent δώσει στην πράξη 20% περισσότερη επιφάνεια, ο developer αποκτά επιπλέον 800 τετραγωνικά.
Με μέσο μέγεθος διαμερίσματος περίπου 65-70 τ.μ., αυτό μπορεί να σημαίνει περίπου 11 ή 12 επιπλέον κατοικίες, πριν από τις επιμέρους αρχιτεκτονικές και πολεοδομικές παραμέτρους. Αυτά τα 800 τ.μ. δεν υπήρχαν οικονομικά στο οικόπεδο πριν από τη μεταβολή των κανόνων.
Δημιουργούνται επειδή η Πολιτεία αποφασίζει να επιτρέψει μεγαλύτερη δόμηση. Και θα παράγουν εισόδημα για δεκαετίες. Επομένως, αν το Δημόσιο δημιουργεί αυτή την πρόσθετη αξία για να αντιμετωπίσει τη στεγαστική κρίση, το εύλογο ερώτημα είναι πόση από αυτή την αξία θα επιστρέφει πράγματι στη στεγαστική πολιτική.
Θα μπορούσε, για παράδειγμα, ένα project 100 διαμερισμάτων να υποχρεώνεται να διαθέτει 20 κατοικίες με ενοίκιο τουλάχιστον 20% χαμηλότερο από την αγορά, κατά το αγγλικό benchmark. Θα μπορούσε ένα μικρότερο ποσοστό να συνδέεται με αυστηρότερα εισοδηματικά κριτήρια, όπως στην Αυστραλία. Θα μπορούσε η πρόσθετη δόμηση να δημιουργεί μονίμως δεσμευμένες affordable κατοικίες, όπως στη Νέα Υόρκη. Ή το ύψος του bonus να αυξάνεται όσο αυξάνεται και το κοινωνικό αντάλλαγμα, κατά το πρότυπο της Καλιφόρνιας. Αυτό είναι κάτι εντελώς διαφορετικό από το απλό «χτίσε δύο ορόφους παραπάνω, αρκεί να τους νοικιάζεις».
Υπάρχει και ένα δεύτερο ζήτημα που δύσκολα μπορεί να αγνοηθεί: η διάρκεια της δέσμευσης. Το ελληνικό πρόγραμμα προβλέπει σήμερα μακροχρόνια μίσθωση για τουλάχιστον δέκα χρόνια. Ομως ένας επιπλέον όροφος δεν εξαφανίζεται στη δεκαετία. Ούτε δύο. Αν λοιπόν ένας developer αποκτήσει μόνιμο πολεοδομικό όφελος σε αντάλλαγμα για μια δεκαετή υποχρέωση, τι θα συμβεί στον ενδέκατο χρόνο; Θα μπορεί να πουλήσει τα διαμερίσματα ένα ένα; Θα μπορεί να τα βγάλει από το ειδικό καθεστώς; Θα κρατά για πάντα την υπεραξία των πρόσθετων τετραγωνικών που απέκτησε χάρη σε μια προσωρινή κοινωνική δέσμευση;
Σε άλλες χώρες αυτό το πρόβλημα αντιμετωπίζεται πολύ πιο αυστηρά. Η Αυστραλία απαιτεί τουλάχιστον 15ετή περίοδο ενιαίας ιδιοκτησίας για τα projects που απολαμβάνουν τα συγκεκριμένα φορολογικά κίνητρα. Στην Αγγλία το affordable private rent προβλέπεται κατά κανόνα σε μόνιμη βάση. Στη Νέα Υόρκη οι κατοικίες που δημιουργούνται από το σχετικό πολεοδομικό καθεστώς είναι μόνιμα income-restricted.
Το πρόβλημα δεν είναι μόνο οικονομικό. Είναι και πολεοδομικό. Ο πρωθυπουργός αναγνώρισε ότι τα οριζόντια πολεοδομικά μπόνους έχουν ήδη προσκρούσει στη νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας. Αυτό σημαίνει ότι η πρόταση δεν μπορεί να αντιμετωπιστεί σαν άλλη μία φορολογική διευκόλυνση προς την αγορά.
Ενας φορολογικός συντελεστής μπορεί να αλλάξει ξανά με έναν επόμενο νόμο. Ενας επιπλέον όροφος, όμως, μένει στην πόλη. Μεταβάλλει την πυκνότητα, τον όγκο του κτιρίου, τις ανάγκες σε υποδομές, τον φωτισμό, την κυκλοφορία και, βέβαια, την αξία του ίδιου του οικοπέδου.
Γι’ αυτό το πραγματικό ερώτημα δεν είναι απλώς αν η αγορά χρειάζεται περισσότερα κίνητρα. Είναι πού θα δοθούν, πόσα θα είναι και τι ακριβώς θα πάρει η κοινωνία σε αντάλλαγμα. Τι θα μπορούσε να σημαίνει ένα ελληνικό density bonus; Η Ελλάδα θα μπορούσε πράγματι να σχεδιάσει ένα δικό της density bonus για τη στέγη.
Οχι όμως ως γενικό δώρο περισσότερων τετραγωνικών σε όποιον δηλώνει ότι θα τα νοικιάσει. Θα μπορούσε το μέγεθος της πρόσθετης δόμησης να συνδεθεί με το ποσοστό affordable housing. Ενα μικρό bonus για 10% προσιτές κατοικίες. Μεγαλύτερο για 20%. Ακόμα μεγαλύτερο μόνο για projects που προσφέρουν βαθύτερες εκπτώσεις ή απευθύνονται σε χαμηλότερα εισοδήματα.
Θα μπορούσε το «προσιτό» να ορίζεται με σαφή μαθηματικό τρόπο, είτε ως ποσοστό κάτω από το τοπικό market rent είτε σε συνάρτηση με το εισόδημα του νοικοκυριού. Θα μπορούσε να υπάρχει ελάχιστη διάρκεια 20 ή 30 ετών ή και μόνιμη δέσμευση για τις κατοικίες που δημιουργούνται χάρη στο bonus.
Και η υποχρέωση θα μπορούσε να ακολουθεί το ίδιο το ακίνητο σε περίπτωση πώλησης. Θα μπορούσε επίσης να προβλεφθεί μηχανισμός clawback: αν ο επενδυτής εγκαταλείψει το καθεστώς ή παραβιάσει τις δεσμεύσεις του, να επιστρέφει μέρος της υπεραξίας που απέκτησε μέσω της πρόσθετης δόμησης ή να καταβάλλει αντίστοιχη εισφορά για affordable housing. Αυτά δεν είναι θεωρητικά εργαλεία. Σε διαφορετικές μορφές, εφαρμόζονται ήδη αλλού.
Δημόσια πολιτική
Και ακριβώς γι’ αυτό η ελληνική συζήτηση δεν μπορεί να σταματά στο επιχείρημα ότι «αν αυξηθεί η προσφορά, θα πέσουν τα ενοίκια». Η αύξηση της προσφοράς είναι σημαντική και πιθανότατα αναγκαία, αλλά δεν εγγυάται από μόνη της ότι τα νέα σπίτια θα είναι προσβάσιμα στα νοικοκυριά που σήμερα πιέζονται περισσότερο.
Ενα νέο συγκρότημα μπορεί να αυξάνει την προσφορά και ταυτόχρονα να απευθύνεται σε υψηλά εισοδήματα, στελέχη επιχειρήσεων, ξένους εργαζομένους ή νοικοκυριά που μπορούν να πληρώσουν premium ενοίκια. Μπορεί να έχει γυμναστήριο, concierge, roof garden, coworking χώρους και υπηρεσίες. Θα είναι απολύτως Build-to-Rent. Δεν θα είναι όμως κατ’ ανάγκην στεγαστική πολιτική.
Εδώ βρίσκεται η μεγάλη διαφορά ανάμεσα στο να χρησιμοποιηθεί το BTR ως επενδυτικό προϊόν και στο να χρησιμοποιηθεί ως εργαλείο δημόσιας πολιτικής. Το πραγματικό ερώτημα: τι αγοράζει το κράτος; Η στεγαστική κρίση είναι πραγματική. Και η αύξηση της προσφοράς είναι αναγκαία. Αλλά αυτό δεν σημαίνει ότι κάθε κίνητρο προς την οικοδομή είναι αυτομάτως στεγαστική πολιτική.
Η κυβέρνηση έχει ήδη θεσπίσει φορολογική απαλλαγή για το Build-to-Rent. Τώρα ανοίγει η συζήτηση και για μεγαλύτερη δόμηση. Προτού δοθούν, λοιπόν, ένας ή δύο επιπλέον όροφοι, πρέπει να απαντηθούν μερικά πολύ συγκεκριμένα ερωτήματα: πόσο μεγαλύτερη δόμηση θα παίρνει ο developer, ποια είναι η οικονομική αξία της, πόσα από τα νέα σπίτια θα πρέπει υποχρεωτικά να διατίθενται κάτω από τις τιμές της αγοράς, πόσο χαμηλότερα θα είναι τα ενοίκια, για ποια εισοδήματα, για πόσα χρόνια και τι θα συμβαίνει όταν λήγει η περίοδος της δέσμευσης.
Πώς, πότε και αν η ιδιωτική υπεραξία μπορεί να επιστραφεί στην κοινωνία
Θα πρέπει επίσης να απαντηθεί γιατί χρειάζεται ένα πρόσθετο πολεοδομικό κίνητρο τη στιγμή που έχει ήδη δοθεί φορολογικό. Και αν τελικά δοθεί, ποια ακριβώς κοινωνική απόδοση θεωρεί η κυβέρνηση επαρκή για να δικαιολογήσει τη δημιουργία αυτής της ιδιωτικής υπεραξίας.
Στην Αγγλία υπάρχει benchmark 20% affordable housing με τουλάχιστον 20% χαμηλότερο ενοίκιο. Στην Αυστραλία τα φορολογικά κίνητρα συνοδεύονται από τουλάχιστον 10% affordable κατοικίες και 15ετή περίοδο ενιαίας ιδιοκτησίας. Στη Νέα Υόρκη η πρόσθετη δόμηση συνδέεται με μόνιμα income-restricted σπίτια. Στην Καλιφόρνια το density bonus αυξάνεται μαζί με το κοινωνικό αντάλλαγμα.
Και στην Ιρλανδία η κυβέρνηση αποφάσισε τελικά ότι το Build-to-Rent δεν δικαιολογούσε διαφορετικά στάνταρ από τις υπόλοιπες πολυκατοικίες. Στην Ελλάδα, προς το παρόν, γνωρίζουμε ποιο είναι το κίνητρο που εξετάζεται. Ένας ή δύο επιπλέον όροφοι. Αυτό που δεν γνωρίζουμε είναι η αντιπαροχή. Και ίσως αυτή είναι η ουσία όλης της συζήτησης.
Αν το Δημόσιο πρόκειται να δημιουργήσει ιδιωτική υπεραξία αλλάζοντας τους κανόνες της πόλης, η στεγαστική κρίση δεν μπορεί να αποτελεί απλώς την αιτιολογία της απόφασης. Πρέπει να αποτελεί και τον μετρήσιμο αποδέκτη του οφέλους. Διαφορετικά, υπάρχει ο κίνδυνος να βαφτιστεί «στεγαστική πολιτική» μια πολιτική ενίσχυσης της ανάπτυξης ακινήτων. Και στο τέλος το πραγματικό τεστ δεν θα είναι αν χτίστηκαν δύο όροφοι περισσότερο. Θα είναι αν οι άνθρωποι που σήμερα δεν μπορούν να πληρώσουν το ενοίκιο μπορούν πράγματι να νοικιάσουν κάποιο από τα σπίτια που χτίστηκαν χάρη σε αυτούς τους δύο ορόφους.