Φόρους ύψους 3,7 δισ ευρώ θα κληθούν να πληρώσουν φέτος οι ιδιοκτήτες ακινήτων, που θα πρέπει να τρέχουν κάθε μήνα στις τράπεζες για να πληρώσουν κάποια δόση από τα χαράτσια που, αντί να μειώνονται, αυξάνονται διαρκώς Για να μπαλώσει τις τρύπες του Προϋπολογισμού, που δείχνει σημάδια κατάρρευσης από τον πρώτο μήνα, το υπουργείο Οικονομικών στρέφεται και πάλι στους ιδιοκτήτες ακίνητων, τους οποίους θεωρεί εύκολη λεία για την άντληση πρόσθετων εσόδων.
Τα απανωτά «ραβασάκια» από την Εφορία αναμένεται να προκαλέσουν τεράστια επιβάρυνση στα νοικοκυριά. Το «κοστούμι» που έχει ράψει το υπουργείο Οικονομικών στους ιδιοκτήτες ακινήτων φτάνει στα 3,7 δισ. Από αυτά, τα 1,9 δισ. ευρώ αφορούν «ουρές» εισπράξεων από το έκτακτο ειδικό τέλος ακινήτων που επιβάλλεται μέσω των λογαριασμών της ΔΕΗ και τους Φόρους Ακίνητης Περιουσίας των ετών 2010, 2011 και 2012. Τα υπόλοιπα 1,8 δισ. ευρώ θα προέλθουν από την επιβολή του νέου ενιαίου φόρου σε όλα τα ακίνητα.
Στα τέλη Μαρτίου, όταν θα έχει ολοκληρωθεί η πληρωμή του Φόρου Ακίνητης Περιουσίας του 2010, η Γενική Γραμματεία Πληροφοριακών Συστημάτων θα αρχίσει να στέλνει τα σημειώματα για την εξόφληση του ΦΑΠ του 2011 και εντός του Ιουνίου θα ξεκινήσει η αποστολή των σημειωμάτων για τον ΦΑΠ του 2012. Μέχρι τον Απρίλιο ή τον Μάιο θα συνεχίσουν να πληρώνουν οι ιδιοκτήτες ακινήτων τις υπόλοιπες δόσεις που έμειναν από το χαράτσι στα ακίνητα, το οποίο θα συνεχίσει να έρχεται μαζί με τον λογαριασμό της ΔΕΗ. Το φθινόπωρο οι ιδιοκτήτες ακινήτων θα κληθούν να πληρώσουν και τον νέο ενιαίο φόρο ακινήτων, ο οποίος θα επιβληθεί και στα αγροτεμάχια και τα ακίνητα που βρίσκονται εκτός σχεδίου. Ομως στον λογαριασμό της Εφορίας θα πρέπει να συνυπολογιστούν και οι έξτρα φορολογικές επιβαρύνσεις στους φορολογουμένους που αποκτούν εισοδήματα από ενοίκια, τα οποία θα φορολογούνται αυτοτελώς, αλλά και η επιβολή φόρου υπεραξίας 20% στις μεταβιβάσεις ακινήτων.
Αναλυτικότερα, μέσα στους επόμενους μήνες, θα καταφτάσουν τα εξής ειδοποιητήρια:
1. Φόρος Ακίνητης Περιουσίας του έτους 2010. Περίπου 200.000 φορολογούμενοι, οι οποίοι κατείχαν την 1η Ιανουαρίου 2010 κτίσματα και εντός σχεδίων πόλεων οικόπεδα συνολικής αντικειμενικής αξίας άνω των 400.000 ευρώ, καλούνται να πληρώσουν τον ΦΑΠ του έτους 2010. Ηδη έχουν αποσταλεί εκκαθαριστικά σημειώματα ΦΑΠ του έτους 2010 σε περίπου 140.000 φορολογουμένους και έχει καταβληθεί η πρώτη δόση. Η προθεσμία καταβολής της δεύτερης δόσης παρατάθηκε έως και τις 28 Φεβρουαρίου 2013, ενώ η προθεσμία καταβολής της τρίτης δόσης, η οποία έληγε στις 28 Φεβρουαρίου 2013, παρατάθηκε μέχρι τις 29 Μαρτίου 2013.
2. Φόρος Ακίνητης Περιουσίας για το 2011: Πάνω από 500.000 φορολογούμενοι, οι οποίοι κατείχαν την 1η Ιανουαρίου 2011 κτίσματα και εντός σχεδίων πόλεων οικόπεδα συνολικής αντικειμενικής αξίας άνω των 200.000 ευρώ, θα παραλάβουν περί τα τέλη Μαρτίου κι άλλα εκκαθαριστικά σημειώματα από τη ΓΓΠΣ, με τα οποία θα καλούνται να πληρώσουν τον Φόρο Ακίνητης Περιουσίας του έτους 2011.Ο ΦΑΠ του 2011 θα υπολογιστεί με συντελεστές κλιμακούμενους από 0,2% έως και 2% επί της συνολικής αντικειμενικής αξίας των ακινήτων κάθε υπόχρεου, μετά την αφαίρεση του αφορολογήτου ποσού των 200.000 ευρώ.
3. Οι δύο εναπομείνασες διμηνιαίες δόσεις του Εκτάκτου Ειδικού Τέλους Ηλεκτροδοτούμενων Δομημένων Επιφανειών (ΕΕΤΗΔΕ) έτους 2012. Πάνω από 5.000.000 νοικοκυριά θα κληθούν να πληρώσουν εντός του τετραμήνου Φεβρουαρίου – Μαΐου του 2013 τις τελευταίες δύο διμηνιαίες δόσεις του ειδικού τέλους για τα ηλεκτροδοτούμενα κτίσματα που κατείχαν το 2012.
4. Φόρος Ακίνητης Περιουσίας έτους 2012. Περισσότεροι από 500.000 φορολογούμενοι, οι οποίοι κατείχαν την 1η Ιανουαρίου 2012 κτίσματα και εντός σχεδίων πόλεων οικόπεδα συνολικής αντικειμενικής αξίας άνω των 200.000 ευρώ, θα παραλάβουν το καλοκαίρι τα ειδοποιητήρια για να πληρώσουν τον Φόρο Ακίνητης Περιουσίας του έτους 2012. Ο ΦΑΠ του 2012 θα υπολογιστεί με την κλίμακα που θα υπολογιστεί και ο ΦΑΠ για το 2011.
5. Ενιαίος φόρος ακίνητης περιουσίας για το έτος 2013. Για το έτος 2013 προβλέπεται η επιβολή ενός νέου φόρου στην κατοχή ακίνητης περιουσίας, ο οποίος θα επιβάλλεται σε όλα τα ακίνητα ακόμη και στα αγροτεμάχια. Ο φόρος αυτός θα αντικαταστήσει τον ΦΑΠ και το ΕΕΤΗΔΕ, και θα επιδιωχθεί να επιβληθεί και να εισπραχθεί εντός του δευτέρου εξαμήνου του 2013.
– Ο Ενιαίος: Ο ενιαίος φόρος ακινήτων θα αντικαταστήσει από το ερχόμενο φθινόπωρο το έκτακτο ειδικό τέλος ακινήτων που επιβάλλεται μέσω των λογαριασμών της ΔΕΗ και τον Φόρο Ακίνητης Περιουσίας. Από τον νέο φόρο επιδιώκεται η είσπραξη εσόδων 3,2 δισ. ευρώ ετησίως.
Ο νέος φόρος, σύμφωνα με το σενάριο που επικρατεί, θα επιβληθεί με χαμηλό αφορολόγητο 50.000, το οποίο θα ισχύει ανά άτομο για το σύνολο της περιουσίας που έχει στο όνομά του. Δηλαδή, σε περίπτωση συνιδιοκτησίας ενός σπιτιού από δύο συζύγους, έκαστος θα έχει αφορολόγητο 50.000 ευρώ, ενώ ο φόρος θα επιβάλλεται στο κομμάτι της αντικειμενικής άξιας που ξεπερνά τα 100.000 ευρώ. Ζευγάρια με κοινή ιδιοκτησία σε ένα σπίτι αντικειμενικής άξιας 100.000 ευρώ θα εξαιρεθούν από τον φόρο, καθώς προστίθεται το ατομικό αφορολόγητό τους (50.000 ευρώ + 50.000 ευρώ). Εάν όμως κάποιος από τους συζύγους έχει και άλλα ακίνητα, τότε αυτά θα φορολογηθούν από το πρώτο ευρώ, καθώς ο φορολογούμενος θα έχει «εξαντλήσει» το αφορολόγητό του στην κυρία κατοικία. Δηλαδή, το αφορολόγητο όριο των 50.000 ευρώ δεν θα ισχύει ανά περιουσιακό στοιχείο άλλα για κάθε φορολογούμενο ξεχωριστά και για το σύνολο της ακίνητης περιουσίας που έχει στην κατοχή του.
Ανοιχτό παραμένει το θέμα της κλίμακας με βάση την οποία θα υπολογίζεται η φορολογική επιβάρυνση στα ακίνητα. Η νέα κλίμακα θα έχει 5-7 κλιμάκια, με τον πρώτο συντελεστή να τοποθετείται στο 0,1% και τον ανώτατο να φτάνει στο 1,5% για ακίνητη περιουσία αξίας άνω των 3.000.0000 ευρώ, ενώ υπάρχουν εισηγήσεις για συντελεστή 2%, αλλά για ακίνητη περιουσία πάνω από 10.000.000 ευρώ.
Ας δούμε μερικά παραδείγματα με τις επιβαρύνσεις που ισχύουν σήμερα με το ειδικό τέλος ακινήτων και με τον νέο φόρο που θα επιβληθεί από το φθινόπωρο:
-Για διαμέρισμα 120 τ.μ. στο Παλαιό Φάληρο με αντικειμενική αξία 1.750 ευρώ/τ.μ. (αντικειμενική αξία 210.000 ευρώ) με το νέο φόρο ο άγαμος θα πληρώσει 160-320 ευρώ (με συντελεστή φόρου 0,1% ή 0,2% λόγω αυξημένης αξίας ακινήτου) και οι έγγαμοι θα πληρώσουν 110-270 ευρώ.
-Για διαμέρισμα 100 τ.μ., εξαετίας, με αντικειμενική αξία 150.000 ευρώ, το Νέο Ενιαίο Τέλος, με αφορολόγητο 50.000 ευρώ, θα διαμορφωθεί στα περίπου 150 ευρώ. Αυτό σημαίνει μικρότερη επιβάρυνση κατά 450 ευρώ σε σχέση με το ΕΕΤΗΔΕ, που ήταν όμως έκτακτο τέλος, και επιβάρυνση 150 ευρώ σε σχέση με τον ΦΑΠ, που ήταν ο μόνιμος φόρος για τους ιδιοκτήτες.
-Ακίνητο επιφάνειας 50 τ.μ. σε περιοχή με τιμή ζώνης 501-1.000 ευρώ, παλαιότητας έως τέσσερα έτη, πληρώνει σήμερα χαράτσι στη ΔΕΗ 250 ευρώ. Με τον ενιαίο φόρο δεν θα πληρώνει τίποτα.
Οι μεταβιβάσεις
Σε κάθε περίπτωση μεταβίβασης ακινήτου, εκτός από τον φόρο υπεραξίας, ο οποίος θα βαρύνει τον πωλητή, θα εξακολουθεί να επιβάλλεται ταυτόχρονα και φόρος μεταβίβασης, ο οποίος βαρύνει τον αγοραστή. Συγκεκριμένα, όπως προβλέπει η ήδη ισχύουσα νομοθεσία, κάθε φορά που μεταβιβάζεται ένα ακίνητο ο αγοραστής του επιβαρύνεται με τον φόρο μεταβίβασης ακινήτου. Ο φόρος αυτός υπολογίζεται με συντελεστή 8% στα πρώτα 20.000 ευρώ της αντικειμενικής αξίας κάθε ακινήτου και με συντελεστή 10% για το τμήμα της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου πάνω από τα 20.000 ευρώ. Σε περίπτωση αγοράς πρώτης κατοικίας από άγαμο φορολογούμενο, ισχύει αφορολόγητο όριο 200.000 ευρώ και συντελεστής 10% για το υπερβάλλον τμήμα της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου. Σε περίπτωση που ο αγοραστής είναι έγγαμος, ισχύει αφορολόγητο όριο 250.000 ευρώ. Το ισχύον αφορολόγητο προσαυξάνεται κατά 25.000 ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα προστατευόμενα τέκνα του αγοραστή και κατά 30.000 ευρώ για καθένα από το τρίτο και τα επόμενα.
Θα πληρώνουν και ο αγοραστής και ο πωλητής
Ολες οι μεταβιβάσεις ακινήτων που πραγματοποιούνται από την 1η Ιανουαρίου 2013 επιβαρύνονται πλέον εις διπλούν, με φόρο υπεραξίας και φόρο μεταβίβασης ταυτόχρονα. Δηλαδή, σε κάθε αγοραπωλησία ακινήτου ο πωλητής θα υποχρεώνεται να πληρώνει φόρο υπεραξίας με συντελεστή 20% και ο αγοραστής θα πρέπει να καταβάλλει φόρο μεταβίβασης. Πιο συγκεκριμένα, σε κάθε μεταβίβαση ακινήτου που πραγματοποιείται από την 1η Ιανουαρίου 2013, ο πωλητής θα υποχρεούται να πληρώνει φόρο ο οποίος θα υπολογίζεται με συντελεστή 20% επί της «υπεραξίας» του ακινήτου, δηλαδή επί της διαφοράς μεταξύ της αντικειμενικής αξίας που ίσχυε για το ακίνητο τη χρονική στιγμή της απόκτησης και της αντικειμενικής αξίας που θα ισχύει τη στιγμή της πώλησης. Οσο μεγαλύτερο διάστημα έχει μεσολαβήσει μεταξύ της ημερομηνίας απόκτησης και της ημερομηνίας πώλησης του ακινήτου τόσο μικρότερος θα είναι ο φόρος, καθώς το ποσό της υπεραξίας θα μειώνεται με βάση συγκεκριμένη κλίμακα συντελεστών παλαιότητας. Σε περίπτωση πώλησης ακινήτου το οποίο είχε διακρατηθεί για χρονικό διάστημα μεγαλύτερο των πέντε ετών από τη στιγμή της απόκτησής του θα προβλέπεται απαλλαγή από τον φόρο για ποσό υπεραξίας έως 25.000 ευρώ.
Ειδικότερα, δεν θα υπάγονται σε φόρο υπεραξίας:
-οι περιπτώσεις της τακτικής ή της έκτακτης χρησικτησίας,
-η επικύρωση ανώμαλων δικαιοπραξιών,
-η αυτούσια διανομή ή συνένωση ακινήτων.
Αυτοτελής συντελεστής (από το πρώτο ευρώ) στα εισοδήματα από ενοίκια
Στο στόχαστρο της Εφορίας βρίσκονται και όσοι έχουν εισοδήματα από ενοίκια. Θα κληθούν να πληρώσουν φόρους αυξημένους έως και 500%, καθώς με το νέο σύστημα που τέθηκε σε ισχύ από την 1η Ιανουαρίου 2013 τα εισοδήματα από ενοίκια φορολογούνται πλέον με 10% από το πρώτο ευρώ.
Σύμφωνα με τον τελευταίο φορολογικό νόμο, η φορολόγηση των εισοδημάτων του 2013 από ενοίκια δεν πάει στην κλίμακα, αλλά είναι πλέον αυτοτελής, με συντελεστή 10% για εισόδημα έως 12.000 ευρώ τον χρόνο και 33% για εισοδήματα άνω των 12.000 ευρώ. Με τους συντελεστές αυτούς ευνοούνται οι φορολογούμενοι με μεγάλο εισόδημα από ενοικίαση ακινήτων και από άλλες πηγές.
Για παράδειγμα, προκύπτει όφελος της τάξης των 2.250 ευρώ για έναν μέσο μισθωτό με ετήσιο εισόδημα 26.000 ευρώ και έσοδα 9.000 ευρώ από ενοίκια. Το συνολικό εισόδημα των 35.000 ευρώ φορολογούνταν με την κλίμακα μισθωτών υπηρεσιών. Αρα, στα έσοδα 9.000 ευρώ των ενοικίων αναλογούσε φόρος ύψους 3.150 ευρώ. Με το νέο σύστημα αυτοτελούς φορολόγησης ενοικίων ο φόρος που προκύπτει για τα 9.000 ευρώ είναι 900 ευρώ.
Στον αντίποδα, χαμένοι από το νέο σύστημα φορολόγησης των ενοικίων είναι οι ιδιοκτήτες ακινήτων που δεν έχουν άλλα εισοδήματα, αφού χάνουν το αφορολόγητο που ισχύει μέχρι σήμερα των 5.000 και στο εξής θα φορολογούνται για το μοναδικό τους εισόδημα από τα ενοίκια από το πρώτο ευρώ. Οι επιβαρύνσεις για τη συγκεκριμένη κατηγορία ιδιοκτητών ακινήτων ξεκινούν από τα 500 ευρώ τον χρόνο για ετήσιο εισόδημα έως και 12.000 ευρώ. Για υψηλότερα εισοδήματα από ενοίκια οι επιπλέον φόροι φτάνουν έως και τα 1.820 ευρώ τον χρόνο. Ειδικότερα, ιδιοκτήτης ακινήτων με ετήσια εισοδήματα 25.000 από ενοίκια για το 2012 θα πληρώσει φόρο 3.670 ευρώ και για το 2013 ο φόρος θα φτάσει τα 5.490 ευρώ. Για πάνω από 65.000 ευρώ εισόδημα προκύπτουν ελαφρύνσεις, όπως φαίνεται στον πινάκα, λόγω της αυτοτελούς φορολόγησης.
Τα αγροτεμάχια και η «περιουσία» της Εκκλησίας
Μεγάλο αγκάθι αποτελεί και ο τρόπος φορολόγησης των αγροτεμαχίων και των εκτός σχεδίου ακινήτων. Στο τραπέζι των συζητήσεων έχει πέσει πρόταση για πιο ήπια κλίμακα στη φορολόγηση των αγροτεμαχίων, ενώ ενδέχεται να υπάρξει και «βελτιωμένο» αφορολόγητο όριο για τους κατ’ επάγγελμα αγρότες.
Για τη φορολόγηση των ακινήτων των νομικών προσώπων (επιχειρήσεις, ξενοδοχεία) το σχέδιο προβλέπει να φορολογούνται ανάλογα με τη χρήση με συντελεστές 0,1% -για ιδιόχρηση και ξενοδοχεία- 0,2%, 0,3% και 0,6%.
Για να επιτευχθεί ο μνημονικός στόχος της είσπραξης 3,2 δισ. ευρώ ετησίως από τον νέο φόρο (ο οποίος, όπως σχεδιάζεται, αποδίδει μόνο 2,1 δισ. ευρώ), το υπουργείο Οικονομικών εξετάζει το ενδεχόμενο να τον επιβάλει και σε «αφορολόγητα ακίνητα της Εκκλησίας που χρησιμοποιούνται ως χώροι εκπαίδευσης ή φιλοξενίας ή για κοινωφελή χρήση, όπως τα γηροκομεία, οι χώροι συσσιτίων κ.ά. Σε κάθε περίπτωση, όπως διευκρινίζουν πηγές από το υπουργείο Οικονομικών, θα συνεχίσουν να απαλλάσσονται οι χώροι λατρείας (ιεροί ναοί, μοναστήρια κ.ά.).
Μεγάλο πρόβλημα με τον νέο φόρο θα αντιμετωπίσουν και οι ιδιοκτήτες αναξιοποίητων ακίνητων. Σήμερα απαλλάσσονται, ως γνωστόν, από το ειδικό τέλος ακινήτων που εισπράττει η ΔΕΗ (χαράτσι Βενιζέλου) τα ακίνητα που δεν ηλεκτροδοτούνται. Ομως το υπουργείο Οικονομικών σχεδιάζει να επιβάλει τον νέο φόρο ακόμα και σε ακίνητα τα οποία είναι κλειστά και δεν παράγουν κανένα εισόδημα στον ιδιοκτήτη, παρά μόνο φορολογικές επιβαρύνσεις λόγω των τεκμηρίων.
Στέλιος Κράλογλου
