Για έναν ιδιοκτήτη, όμως, η επιτυχία μιας ενοικίασης ακινήτου δεν κρίνεται μόνο από το πόσο γρήγορα θα βρεθεί μισθωτής ή από το ύψος του ενοικίου. Η κατάσταση του σπιτιού, η επιλογή ενοικιαστή, το μισθωτήριο, η εγγύηση, οι λογαριασμοί και η ασφάλιση μπορούν να επηρεάσουν καθοριστικά την πορεία της μίσθωσης.
Χρήσιμες συμβουλές για τους ιδιοκτήτες δίνουν ο πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ, Στράτος Παραδιάς, και ο αναλυτής ακινήτων και επενδυτής Ηλίας Π. Παπαγεωργιάδης στο βιβλίο «Αγοράζω σπίτι», από τις εκδόσεις Καστανιώτη.
Πρώτα ο έλεγχος του ακινήτου
Πριν δημοσιευτεί η αγγελία, το ακίνητο πρέπει να είναι κατάλληλο, ασφαλές και λειτουργικό για τη χρήση για την οποία πρόκειται να μισθωθεί.
Ο ιδιοκτήτης χρειάζεται να ελέγξει ηλεκτρικές και υδραυλικές εγκαταστάσεις, κουφώματα, μπαλκόνια, εξώπορτα και γενικότερα κάθε σημείο που επηρεάζει την ασφαλή χρήση του σπιτιού. Ακίνητο που δε βρίσκεται σε καλή και ευπρεπή κατάσταση δεν πρέπει να διατίθεται προς ενοικίαση.
Στο μισθωτήριο είναι, επίσης, σκόπιμο να αναφέρεται ότι ο ενοικιαστής έλεγξε το ακίνητο και το βρήκε κατάλληλο για τη χρήση που συμφωνήθηκε. Η σαφής αποτύπωση της κατάστασης του σπιτιού κατά την παράδοση μπορεί να περιορίσει μελλοντικές διαφωνίες.
Το ΠΕΑ πριν ολοκληρωθεί η μίσθωση
Στις υποχρεώσεις του ιδιοκτήτη περιλαμβάνεται το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ), το οποίο είναι αναγκαίο στις μισθώσεις κάθε είδους κύριων χώρων και έχει δεκαετή ισχύ.
Τα στοιχεία του πρέπει να είναι διαθέσιμα και να δηλώνονται κατά την ανάρτηση των πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης στην πλατφόρμα της ΑΑΔΕ. Επομένως, το ΠΕΑ είναι ζήτημα που χρειάζεται να έχει τακτοποιηθεί πριν ολοκληρωθεί η νέα συμφωνία.
Η επιλογή του ενοικιαστή
Η μίσθωση δεν τελειώνει με την υπογραφή. Αντίθετα, εκεί ξεκινά μια σχέση που μπορεί να διαρκέσει για χρόνια.
Γι’ αυτό το υψηλότερο προσφερόμενο ενοίκιο δεν πρέπει να είναι το μοναδικό κριτήριο. Σημασία έχει ο ενοικιαστής να μπορεί να ανταποκρίνεται σταθερά στο μίσθωμα, στα κοινόχρηστα και στους λογαριασμούς, αλλά και να σέβεται το ακίνητο.
Ο ιδιοκτήτης πρέπει να γνωρίζει τα πλήρη στοιχεία του υποψήφιου μισθωτή, ποιοι θα κατοικήσουν μαζί του και, στον βαθμό που είναι εφικτό, να σχηματίζει εικόνα για τη φερεγγυότητά του. Μπορεί να πληροφορηθεί πού κατοικεί, γιατί αλλάζει σπίτι και, εφόσον κριθεί σκόπιμο, να ζητήσει κάποια σύσταση.
Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζεται όταν κάποιος αποφεύγει να δώσει πραγματικά και πλήρη στοιχεία ή επιχειρεί να χρησιμοποιήσει στοιχεία άλλου προσώπου. Η επιλογή του μισθωτή πρέπει πάντως να γίνεται χωρίς διακρίσεις που απαγορεύονται από τη νομοθεσία.
Σε ακίνητα σημαντικής αξίας και υψηλού μισθώματος, ο ιδιοκτήτης μπορεί να ζητήσει αξιόχρεο εγγυητή, συνήθως από το οικογενειακό περιβάλλον του ενοικιαστή, ο οποίος θα συνυπογράψει το μισθωτήριο ως συνυπεύθυνος για τις οικονομικές υποχρεώσεις.
Γιατί το υψηλότερο ενοίκιο δεν είναι πάντα καλύτερο
Οι ζητούμενες τιμές στις αγγελίες δεν ταυτίζονται απαραίτητα με τα ποσά στα οποία τελικά κλείνουν οι συμφωνίες.
Το γεγονός ότι στην ίδια περιοχή υπάρχουν ακίνητα που προσφέρονται, για παράδειγμα, προς 500 ευρώ, δε σημαίνει ότι πράγματι ενοικιάζονται σε αυτήν την τιμή.
Η πραγματική απόδοση ενός ακινήτου εξαρτάται από τα ποσά που εισπράττονται. Ένας συνεπής μισθωτής που πληρώνει σταθερά ένα λογικό ενοίκιο μπορεί να αποδειχθεί οικονομικά καλύτερη επιλογή από κάποιον που συμφώνησε σε υψηλότερο ποσό αλλά δεν μπορεί να το καταβάλλει.
Κύρια κατοικία και υποχρεωτική τριετία
Στις μισθώσεις κύριας κατοικίας η ελάχιστη νόμιμη διάρκεια είναι τρία χρόνια, ακόμη και αν το μισθωτήριο αναφέρει μικρότερο χρονικό διάστημα.
Η τριετία δεσμεύει και τις δύο πλευρές, επομένως η αναγραφή διάρκειας ενός ή δύο ετών δεν έχει έννομη συνέπεια ως προς την ελάχιστη διάρκεια.
Διαφορετικά ισχύουν για δευτερεύουσα ή εξοχική κατοικία και για προσωρινή διαμονή. Στις περιπτώσεις αυτές η διάρκεια καθορίζεται από τη συμφωνία των δύο πλευρών. Για τον λόγο αυτόν πρέπει να αναγράφονται καθαρά τόσο η χρήση του ακινήτου όσο και η συμφωνημένη διάρκεια.
Το μισθωτήριο χρειάζεται σαφείς όρους
Η προφορική συμφωνία δεν είναι αρκετή. Για κάθε νέα μίσθωση ή τροποποίηση υπάρχουσας συμφωνίας χρειάζεται έγγραφο ιδιωτικό συμφωνητικό με σαφείς όρους.
Σε αυτό πρέπει να περιλαμβάνονται τα πλήρη στοιχεία του ενοικιαστή, ο ΑΦΜ, η χρήση του ακινήτου, το μηνιαίο μίσθωμα, η διάρκεια, τα υπόλοιπα ουσιώδη στοιχεία της συμφωνίας και, όπου απαιτείται, τα πρόσωπα που θα κατοικούν στο ακίνητο.
Ο οδηγός επισημαίνει ότι η πρωτοβουλία για τη σύνταξη του μισθωτηρίου ανήκει στον ιδιοκτήτη, ενώ σε πιο σύνθετες περιπτώσεις συνιστάται η συνδρομή δικηγόρου. Ως άμεση και προσιτή λύση αναφέρονται και τα πρότυπα μισθωτηρίων της ΠΟΜΙΔΑ.
Η ηλεκτρονική δήλωση στην ΑΑΔΕ
Μετά τη συμφωνία ακολουθεί η προβλεπόμενη ηλεκτρονική διαδικασία στην ΑΑΔΕ. Ο εκμισθωτής υποβάλλει ηλεκτρονικά τα στοιχεία της μίσθωσης και ο μισθωτής ενημερώνεται για τη δήλωση και τη διαδικασία αποδοχής της, σύμφωνα με όσα ισχύουν κάθε φορά.
Η ηλεκτρονική δήλωση, πάντως, δεν πρέπει να συγχέεται με το ιδιωτικό μισθωτήριο. Δεν υποκαθιστά ένα αναλυτικό συμφωνητικό στο οποίο αποτυπώνονται οι όροι που έχουν συμφωνηθεί.
Εγγύηση μόνο μετά την υπογραφή
Η συμβουλή είναι να μη λαμβάνεται προκαταβολή ενοικίου ή εγγύηση πριν ο υποψήφιος ενοικιαστής υπογράψει το έγγραφο μισθωτήριο.
Παράλληλα, πρέπει να αποτυπώνεται καθαρά τι ακριβώς έχει συμφωνηθεί για την εγγύηση. Δεν πρόκειται για ποσό που ο ιδιοκτήτης μπορεί αυτομάτως να παρακρατήσει όταν ολοκληρωθεί η μίσθωση.
Πρώτα το ρεύμα, μετά τα κλειδιά
Ιδιαίτερη σημασία έχει η σειρά των τελευταίων ενεργειών πριν από την εγκατάσταση του ενοικιαστή.
Σύμφωνα με τις πάγιες οδηγίες του ΔΕΔΔΗΕ, ο ιδιοκτήτης δεν πρέπει να παραδίδει τα κλειδιά όταν η ηλεκτροδότηση παραμένει στο δικό του όνομα ή όταν δεν υπάρχει ενεργή σύνδεση ρεύματος.
Πρώτα πρέπει να ολοκληρώνεται η διαδικασία ώστε η παροχή να περάσει στο όνομα του νέου ενοικιαστή και στη συνέχεια να παραδίδονται τα κλειδιά.
Αντίστοιχη προσοχή απαιτείται για φυσικό αέριο και τηλέφωνο. Η σύσταση είναι να μη διατηρούνται ενεργές παροχές στο όνομα του ιδιοκτήτη ή άλλου προσώπου.
Η σωστή καταγραφή και μεταφορά της ηλεκτρικής παροχής προστατεύει επίσης τον ιδιοκτήτη από προβλήματα που μπορεί να συνδεθούν με περιστατικά ρευματοκλοπής.
Κοινόχρηστα και λογαριασμοί
Μετά την εγκατάσταση του μισθωτή, ο ιδιοκτήτης χρειάζεται να διατηρεί επαφή με τον διαχειριστή της πολυκατοικίας και να ενημερώνεται για την εξόφληση των κοινοχρήστων.
Ο διαχειριστής είναι χρήσιμο να διαθέτει τα στοιχεία επικοινωνίας του ιδιοκτήτη, ώστε να μπορεί να τον ενημερώσει έγκαιρα αν παρουσιαστεί καθυστέρηση ή άλλο πρόβλημα.
Αντίστοιχη προσοχή χρειάζεται στην ύδρευση. Για την ΕΥΔΑΠ, ο ιδιοκτήτης πρέπει να γνωρίζει τον αριθμό παροχής και τον αριθμό του μετρητή, στοιχεία που είναι χρήσιμο να αναγράφονται και στο μισθωτήριο.
Συνιστάται επίσης η παρακολούθηση των λογαριασμών, ώστε να μην εντοπιστούν ύστερα από μεγάλο χρονικό διάστημα συσσωρευμένες οφειλές, για τις οποίες ο ιδιοκτήτης θα είναι αποκλειστικά υπεύθυνος απέναντι στην ΕΥΔΑΠ.
Η ασφάλιση του ακινήτου
Η μίσθωση δεν καταργεί την ανάγκη προστασίας της περιουσίας. Η σύσταση είναι να υπάρχει ασφαλιστική κάλυψη τουλάχιστον έναντι βασικών κινδύνων, όπως φωτιά, πλημμύρα και σεισμός.
Μια σοβαρή ζημιά μπορεί να προκαλέσει διπλή οικονομική απώλεια, τόσο από το κόστος επισκευής όσο και από την απώλεια μισθωμάτων όσο το ακίνητο δεν μπορεί να χρησιμοποιηθεί.
Τα 5 «μη» πριν από την ενοικίαση
Οι βασικές προφυλάξεις συνοψίζονται σε πέντε κανόνες:
- Μην πάρετε προκαταβολή ενοικίου ή εγγύηση πριν υπογραφεί το μισθωτήριο.
- Μην προχωρήσετε σε μίσθωση χωρίς τα πλήρη και πραγματικά στοιχεία του μισθωτή.
- Μην αφήσετε ενεργές παροχές κοινής ωφέλειας στο όνομά σας.
- Μην παραδώσετε τα κλειδιά πριν ολοκληρωθεί η μεταφορά της ηλεκτροδότησης στον νέο ενοικιαστή.
- Μη διαθέσετε προς ενοικίαση ακίνητο που δεν είναι ασφαλές, λειτουργικό και έτοιμο προς κατοίκηση.
Η επικοινωνία παραμένει βασικό εργαλείο
Όταν εμφανίζεται ένα πρόβλημα, η πρώτη επιλογή δε χρειάζεται να είναι η σύγκρουση. Η επικοινωνία και η προσπάθεια συνεννόησης μπορούν σε αρκετές περιπτώσεις να λύσουν ζητήματα πριν εξελιχθούν σε μακροχρόνιες και δαπανηρές αντιδικίες.
Τελικά, μια σωστή μίσθωση δεν κρίνεται μόνο από την ταχύτητα με την οποία βρέθηκε ενοικιαστής ή από το υψηλότερο ποσό που συμφωνήθηκε. Κρίνεται από τη συνέπεια στις πληρωμές, την τήρηση των υποχρεώσεων, την προστασία του ακινήτου και την επιστροφή του χωρίς εκκρεμότητες.
Όπως συνοψίζεται και στον οδηγό, ο «καλός μισθωτής» μπορεί να αποδειχθεί πολυτιμότερος από το «καλό μίσθωμα».
ΠΗΓΗ: ΑΠΕ-ΜΠΕ
