Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων, Εκτακτο Ειδικό Τέλος Ακινήτων, Φόρος Ακίνητης Περιουσίας. Η φορολόγηση των ακινήτων εδώ και μερικά χρόνια έχει εξελιχθεί σε δυσβάσταχτο χαράτσι για τον Ελληνα φορολογούμενο. Πολλοί είναι εκείνοι που επιχειρηματολογούν ότι αντίστοιχοι φόροι επιβάλλονται και σε άλλες χώρες της Ευρωπαϊκής Ενωσης και ότι ο μέσος όρος στον οποίο αντιστοιχεί η φορολογία της ακίνητης περιουσίας στο ΑΕΠ των μελών του ΟΟΣΑ αντιστοιχεί στο 3% του ΑΕΠ. Οι Ελληνες δεν είναι οι μόνοι Ευρωπαίοι φορολογούμενοι που εξαναγκάζονται σε αντίστοιχες καταβολές. Πλην όμως, μια σειρά χαρακτηριστικών κάνει τους Ελληνες φορολογουμένους ιδιαίτερα βεβαρημένους, όπως φαίνεται από τα στοιχεία που τους συγκρίνουν με άλλους Ευρωπαίους φορολογουμένους.
Ετσι, για παράδειγμα, αν λάβει κανείς υπ’ όψιν τον πίνακα του ΟΟΣΑ που δημοσιεύθηκε τον Ιανουάριο του 2014, το 2012 -τελευταίο έτος διαθέσιμων στοιχείων- η φορολόγηση της ακίνητης περιουσίας στην Ελλάδα αντιστοιχούσε στο 2% ως ποσοστό επί του ΑΕΠ. Το ποσοστό είναι ίδιο με εκείνο της Ισπανίας, αλλά μικρότερο (θα μπορούσε να υποστηρίξει κανείς) από το 4,2% της Βρετανίας, το 3,9% της Γαλλίας, το 3,4% του Βελγίου και το 2,7% της Ιταλίας. Ειδική περίπτωση η Γερμανία, που ο φόρος αυτός ανερχόταν σε μόλις 0,9% του ΑΕΠ, με αποτέλεσμα ο ΟΟΣΑ να συνιστά στο Βερολίνο να τον τριπλασιάσει! Ομως, αν κοιτάξει κανείς παράλληλα το διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών για την ίδια χρονιά, σε ισοτιμία αγοραστικής δύναμης, η Ελλάδα βρίσκεται στην τελευταία θέση του σχετικού πίνακα με 19.224 δολάρια (περί τα 15.200 ευρώ), την ώρα που στη Γερμανία είναι 33.406 δολάρια, στη Γαλλία 30.811 δολάρια, στη Βρετανία 27.517 δολάρια και σε Ισπανία και Πορτογαλία 20.785 και 20.369 δολάρια αντίστοιχα. Με άλλα λόγια, οι φόροι ιδιοκτησίας βαραίνουν δυσανάλογα τα διαθέσιμα των ελληνικών νοικοκυριών. Μάλιστα, είναι ενδεικτικό ότι από το 2008 και μετά ο σχετικός δείκτης (δηλαδή των διαθέσιμων εισοδημάτων των ελληνικών νοικοκυριών) πέφτει συνεχώς: Μείωση 11,4% σημείωσε το 2010, 10,7% το 2011 και 10,8% το 2012, τους μεγαλύτερους δείκτες πτώσης στην Ευρωπαϊκή Ενωση!
Υπ’ όψιν πρέπει να λάβει κανείς και την κατανομή ακίνητης περιουσίας στο σύνολο του πληθυσμού. Ο φόρος ακίνητης περιουσίας δεν είναι φόρος των λίγων κατεχόντων. Σύμφωνα με στοιχεία της Eurostat που φτάνουν έως το 2013, οι ευρωπαϊκές χώρες με το μεγαλύτερο ποσοστό κατοχής ακινήτων στο σύνολο του πληθυσμού είναι μεν η Ρουμανία με 96,5% και η Λιθουανία με 92,2%, αλλά και το 85,7% των Βούλγαρων έχει… ένα κεραμίδι πάνω απ’ το κεφάλι του, το 77,7% των Ισπανών και το 75,8% των Ελλήνων. Αντίθετα, χώρες με μεγαλύτερο ρυθμό ανάπτυξης και ισχυρότερη οικονομία έχουν μικρότερα ποσοστά κατοχής ακινήτων. Ετσι, μόνο το 64,3% των Γάλλων είναι ιδιοκτήτες, το 57,3% των Αυστριακών και μόλις το 52,6% των Γερμανών. Ειδικά στην περίπτωση της Γερμανίας, η παράδοση του ενοικίου κρατεί από την επομένη του Β’ Παγκοσμίου Πολέμου, όταν εξαιτίας των εκτεταμένων καταστροφών στις υποδομές δόθηκε προτεραιότητα στη γρήγορη και εύκολη στέγαση του πληθυσμού, ενώ η αγορά ακινήτων παρέμενε αδύναμη επί σειρά ετών μαζί με τις αγοραστικές δυνατότητες των Γερμανών.
Ακόμη κάποια κρίσιμα στοιχεία για την ευρωπαϊκή φορολόγηση των ακινήτων: Φόρους αντίστοιχους με τον ΕΝΦΙΑ πληρώνουν χώρες όπως η Γαλλία και η Βρετανία, όχι όμως το Λουξεμβούργο, η Κροατία (μία χώρα με ελάχιστη φορολόγηση της ακίνητης περιουσίας) και η Ελβετία.
Στη Γαλλία οι φορολογικοί συντελεστές είναι ιδιαίτερα υψηλοί πλην όμως, όπως επισημαίνει η έρευνα του προγράμματος Habitat του ΟΗΕ «Καθεστώτα φορολόγησης της περιουσίας στην Ευρώπη» («Property tax regimes in Europe») του 2013, στη Γαλλία ο φόρος ακίνητης περιουσίας δεν επιβάλλεται στο σύνολο της αντικειμενικής αξίας, αλλά στο 50% για τα κτίρια (και στο 80% για τα οικόπεδα). Η Ελλάδα έχει ιδιαίτερα υψηλό φόρο μεταβίβασης ακινήτων, με μόνο το Βέλγιο (επισημαίνει η ίδια έρευνα) να τον ξεπερνά φτάνοντας στο 12,5%.
Ο αντίστοιχος γερμανικός ΕΝΦΙΑ υπολογίζεται σε αξίες καθορισμένες από το 1964 στην πρώην Δυτική Γερμανία και το 1935 στα κρατίδια που ανήκαν στην πρώην Ανατολική Γερμανία, οι οποίες εξισορροπούνται από συντελεστές που καθορίζει η τοπική αυτοδιοίκηση. Και ο φόρος περιουσίας στη Γερμανία ανερχόταν μόλις στο 0,26% για περιουσίες αξίας ως 38.347 ευρώ και στο 0,35% για περιουσίες από 38.347 ευρώ και πάνω.
Γενικότερα η φορολογία της ακίνητης περιουσίας έχει σχετικά μικρότερους συντελεστές σε πολλές ευρωπαϊκές χώρες. Για παράδειγμα, στην Αυστρία ο φόρος ακινήτων κυμαίνεται μεταξύ 0,1% και 0,2% της αξίας των ακινήτων με αντικειμενικές αξίες του 1973. Σύμφωνα με το γερμανικό και το αυστριακό μοντέλο, φορολογείται κάθε ακίνητο ξεχωριστά και όχι το σύνολο των ακινήτων, ενώ η σχετική φορολογία εισπράττεται από την τοπική αυτοδιοίκηση.
Από την τοπική αυτοδιοίκηση εισπράττεται ο φόρος ακινήτων και στην Ισπανία, όπου είναι ξεχωριστός από τον φόρο περιουσίας και υπολογίζεται με βάση το εθνικό κτηματολόγιο, σε τιμές πολλαπλάσια χαμηλότερες από τη σημερινή αξία των ακινήτων. Οσο για τον φόρο υπεραξίας, σε πολλές ευρωπαϊκές χώρες επιβάλλεται εφόσον το ακίνητο αγοραστεί και ξαναπουληθεί μέσα σε σύντομο χρονικό διάστημα, ένδειξη ότι η απόκτησή του έγινε με σκοπό την αποκόμιση κέρδους από την υπεραξία.
Αντισυνταγματικός ο φόρος ακινήτων για περιουσίες που δεν αποφέρουν εισόδημα!
Είναι ιδιαίτερα σημαντικό -και χαρακτηριστικό της διαφοράς νοοτροπίας σε σχέση με την Ελλάδα- ότι στη Γερμανία και τη Γαλλία αποφάσεις συνταγματικών δικαστηρίων έκριναν ότι η επιβολή φόρου ακινήτων σε περιουσίες που δεν αποφέρουν εισόδημα είναι αντισυνταγματική! Σύμφωνα με απόφαση του Γερμανικού Ομοσπονδιακού Συνταγματικού Δικαστηρίου του 1995, η επιβολή φόρου ακίνητης περιουσίας δεν πρέπει να θίγει τον πυρήνα του δικαιώματος της ιδιοκτησίας. Επίσης, το δικαστήριο έκρινε ότι ακόμη και όταν προκύπτει εισόδημα από τη συγκεκριμένη περιουσία, τμήμα αυτού πρέπει να παραμένει στον ιδιοκτήτη. Οπότε, η συνολική φορολογική επιβάρυνση ενός ακινήτου δεν μπορεί να υπερβαίνει το 50% του εισοδήματος που προέρχεται από αυτό. Ανάλογη απόφαση έλαβε και το Γαλλικό Συνταγματικό Δικαστήριο στις 29 Δεκεμβρίου 1998, σύμφωνα με την οποία, για να είναι η φορολόγηση ενός ακινήτου συνταγματικώς ανεκτή, πρέπει η κατοχή της να αποφέρει εισόδημα στον ιδιοκτήτη.
Κράτη χωρίς κανένα χαράτσι
Υπάρχουν, τέλος, και οι περιπτώσεις των χωρών, όπου δεν υπάρχει συστηματικά καταβαλλόμενος φόρος ακίνητης περιουσίας! Χαρακτηριστικό παράδειγμα μίας τέτοιας χώρας είναι η γειτονική μας Κροατία, στην οποία δεν υφίσταται ετήσιος φόρος ακίνητης περιουσίας, αλλά επιβάλλεται μόνο ποσοστιαίος φόρος άπαξ επί της αγοράς του ακινήτου. Το ίδιο σύστημα ισχύει και στη Μάλτα, στο Λιχτενστάιν και το Μονακό, όμως στα δύο τελευταία κρατίδια η αξία των ακινήτων είναι από μόνη της εξαιρετικά υψηλή. Φόρος ακίνητης περιουσίας δεν προβλέπεται ούτε στο Ισραήλ, εκτός ενός συστήματος φόρων εξαγοράς ανάλογα με την αξία του ακινήτου και την οικιστική ζώνη. Αντίστοιχα παραδείγματα στη Μέση Ανατολή είναι το Ντουμπάι και το Μπαχρέιν.
Μυρτώ Μπούτση
