Δύο ταχύτητες στην αγορά κατοικίας: Funds και Airbnb απέναντι στα νοικοκυριά
Η νέα έκθεση Housing in the European Union (ECOFIN 2025) της Ευρωπαϊκής Επιτροπής φέρνει την Ελλάδα ανάμεσα στις πιο ευάλωτες χώρες της Ευρώπης σε ό,τι αφορά τη στεγαστική κρίση. Σύμφωνα με την Κομισιόν, οι τιμές κατοικιών στη χώρα έχουν πλέον αποσυνδεθεί πλήρως από τα θεμελιώδη οικονομικά δεδομένα -εισοδήματα, κόστος δανεισμού, ρυθμούς ανάπτυξης. Οι κατοικίες εμφανίζονται έως και 20% ακριβότερες από ό,τι δικαιολογούν τα πραγματικά μεγέθη της οικονομίας, με την Επιτροπή να μιλά ακόμη και για «κοινωνική φούσκα».
Το συμπέρασμα αυτό ενισχύεται από την Τράπεζα της Ελλάδος, η οποία περιγράφει μια αγορά που λειτουργεί «σε συνθήκες απομόνωσης», χωρίς επαρκή ανανέωση αποθέματος και χωρίς δυνατότητα αναπλήρωσης των κατοικιών που βγαίνουν εκτός αγοράς – είτε επειδή συνδέονται με μη εξυπηρετούμενα δάνεια, είτε επειδή μετατρέπονται σε βραχυχρόνιες μισθώσεις, είτε γιατί συγκεντρώνονται από funds, servicers και ξένους αγοραστές. Η ΤτΕ επισημαίνει με σαφήνεια πως οι τιμές ανεβαίνουν όχι επειδή αυξήθηκε η ζήτηση, αλλά επειδή η προσφορά έχει συρρικνωθεί επικίνδυνα.
Η Ελλάδα μέσα στο ευρωπαϊκό πρόβλημα κατοικίας
Η Κομισιόν διαπιστώνει ότι η στεγαστική κρίση στη χώρα είναι βαθιά κοινωνική. Από το 2018, οι τιμές κατοικιών έχουν αυξηθεί πάνω από 60%, ενώ τα ενοίκια έχουν εκτιναχθεί άνω του 45%. Την ίδια ώρα οι μισθοί αυξήθηκαν λιγότερο από 20%. Η απόκλιση αυτή δημιουργεί μια ασφυκτική πραγματικότητα για τα νοικοκυριά, τα οποία δαπανούν ολοένα και μεγαλύτερο μέρος του εισοδήματός τους για να εξασφαλίσουν αξιοπρεπή στέγαση.
Σε αντίθεση με το 2008, η κρίση δεν οφείλεται σε υπερδανεισμό – οι Έλληνες πλέον δανείζονται ελάχιστα για κατοικία. Πρόκειται για κρίση καθαρής πρόσβασης, με τον δείκτη επιβάρυνσης στέγασης να προσεγγίζει όρια που θεωρούνται κοινωνικά μη βιώσιμα.
Μια αγορά δύο ταχυτήτων
Η Κομισιόν καταγράφει μια αγορά με σαφείς ανισότητες:
- Στη μία πλευρά βρίσκονται funds, ξένοι επενδυτές, κάτοχοι Golden Visa και ιδιοκτήτες που στρέφουν το απόθεμα σε βραχυχρόνιες μισθώσεις.
- Στην άλλη πλευρά, η πλειονότητα των πολιτών που δυσκολεύεται να ανταποκριθεί στο κόστος ενοικίου ή αγοράς.
Η ζήτηση τροφοδοτείται από πολλούς και διαφορετικούς παράγοντες, την ώρα που η προσφορά νέων κατοικιών παραμένει δραματικά χαμηλή. Το αποτέλεσμα είναι μια αγορά που λειτουργεί σαν συμπιεσμένο ελατήριο: μικρή προσφορά, μεγάλος ανταγωνισμός, συνεχής αύξηση τιμών.
Η ελληνική ιδιαιτερότητα: χρόνια υποπροσφορά
Η έκθεση αναδεικνύει ότι η Ελλάδα διαφέρει από τα υπόλοιπα κράτη-μέλη:
- η οικοδομική δραστηριότητα έμεινε για χρόνια σε ιστορικά χαμηλά,
- το κόστος κατασκευής και τα επιτόκια αποτρέπουν νέες αναπτύξεις,
- η επενδυτική δραστηριότητα στρέφεται κυρίως προς την αγορά υφιστάμενων ακινήτων,
- η δημογραφική συγκέντρωση σε λίγους δήμους αυξάνει τοπικά την πίεση.
Παράλληλα, η χώρα στερείται μακροπρόθεσμης στεγαστικής στρατηγικής και σύγχρονου χωροταξικού σχεδιασμού –σοβαρές ελλείψεις για μια αγορά που έχει πάψει να αυτορυθμίζεται.
Τεχνητή έλλειψη αποθέματος
Η Τράπεζα της Ελλάδος υπογραμμίζει ότι η αγορά κατοικίας βρίσκεται σε καθεστώς τεχνητής έλλειψης. Χιλιάδες σπίτια έχουν «εξαφανιστεί» από τη μακροχρόνια μίσθωση, είτε λόγω Airbnb, είτε λόγω συγκέντρωσης σε θεσμικούς επενδυτές. Ακόμη και σήμερα, η παραγωγή νέων κατοικιών παραμένει ανεπαρκής για να εξισορροπήσει την αγορά.
Η ΤτΕ καταλήγει στο ίδιο συμπέρασμα με την Κομισιόν: οι τιμές ωθούνται ανοδικά από την αδυναμία προσφοράς, όχι από πραγματική αύξηση της αγοραστικής δύναμης.
Γιατί δεν χτίζονται νέες κατοικίες;
Η Κομισιόν εντοπίζει μια σειρά δομικών εμποδίων:
- υψηλό κόστος κατασκευής,
- γενικευμένη προτίμηση στις ανακαινίσεις αντί για νέες οικοδομές,
- ιστορικά χαμηλή ελαστικότητα προσφοράς, όπου οι υψηλές τιμές δεν οδηγούν σε αύξηση παραγωγής,
- ένα γηρασμένο οικιστικό απόθεμα σε πολυκατοικίες της δεκαετίας του ’60–’80, που απαιτεί εκτεταμένες επενδύσεις.
Το αποτέλεσμα είναι μία αγορά που «γηράσκει» χωρίς να ανανεώνεται.
Τι κάνουν οι άλλες ευρωπαϊκές χώρες
Σύμφωνα με την Κομισιόν, τα κράτη που πέτυχαν να ελέγξουν την κρίση:
- αύξησαν δραστικά την παραγωγή νέων κατοικιών,
- δημιούργησαν ισχυρό απόθεμα κοινωνικής στέγασης (20–30%),
- απλοποίησαν αδειοδοτήσεις,
- υιοθέτησαν μακροπρόθεσμο χωροταξικό σχεδιασμό.
Αντίθετα, χώρες που εστίασαν μόνο σε επιδοτήσεις ζήτησης είδαν τις τιμές να αυξάνονται ακόμη περισσότερο.
Η Ελλάδα στην «παθητική ομάδα»
Η Ελλάδα, όπως διαπιστώνει η έκθεση, ανήκει στις χώρες που:
- δεν διαθέτουν αποτελεσματική στεγαστική πολιτική,
- δεν έχουν ολοκληρωμένο Κτηματολόγιο,
- δεν αναπτύσσουν νέες κατοικίες,
- δεν διαθέτουν πλαίσιο κοινωνικής στέγασης,
- λειτουργούν με αργές και περίπλοκες αδειοδοτήσεις.
Η παθητικότητα αυτή διαιωνίζει την κρίση και οδηγεί σε όλο και μεγαλύτερο αποκλεισμό των πολιτών από την πρόσβαση σε αξιοπρεπή κατοικία.
Τι απαιτείται για πραγματική λύση
Η Κομισιόν και η Τράπεζα της Ελλάδος συγκλίνουνσ το συμπέρασμα πως η λύση βρίσκεται στην ενίσχυση της προσφοράς, όχι στη διαρκή επιδότηση της ζήτησης. Οι αναγκαίες παρεμβάσεις περιλαμβάνουν:
- συστηματική παραγωγή νέων κατοικιών,
- δημιουργία ανθεκτικού αποθέματος κοινωνικής κατοικίας,
- αξιοποίηση ανενεργών δημόσιων ακινήτων,
- φορολογικά κίνητρα για μικρούς ιδιοκτήτες ώστε να ανακαινίζουν και να διαθέτουν κατοικίες στην αγορά,
- πρόγραμμα εγγυοδοσίας ιδίας συμμετοχής για νέους και οικογένειες με επαρκή πιστοληπτική ικανότητα.
Χωρίς αυτές τις δομικές μεταρρυθμίσεις, η στεγαστική κρίση θα συνεχίσει να βαθαίνει, επιβαρύνοντας το κοινωνικό σώμα και το ήδη προβληματικό δημογραφικό ισοζύγιο της χώρας.
