Υψηλό κόστος στέγασης, αδύναμη χρηματοδότηση και δομικές στρεβλώσεις κρατούν άλυτο το στεγαστικό
Η προσιτή κατοικία εξελίσσεται σε ένα από τα σοβαρότερα κοινωνικά και οικονομικά προβλήματα στην Ελλάδα, με τα ελληνικά νοικοκυριά να δαπανούν πλέον δυσανάλογο μέρος του εισοδήματός τους για στέγαση. Τα αίτια είναι σύνθετα και αλληλοτροφοδοτούμενα, όπως καταγράφει η πρόσφατη μελέτη για τη Στέγαση της διαΝΕΟσις σε συνεργασία με το ΙΟΒΕ.
Η έρευνα αποτυπώνει με σαφήνεια τη σημερινή εικόνα της αγοράς κατοικίας, αναλύει τους παράγοντες που οξύνουν τη στεγαστική πίεση και παρουσιάζει διεθνείς πρακτικές, καταλήγοντας σε συγκεκριμένες κατευθύνσεις πολιτικής για την ελληνική πραγματικότητα.
Το κόστος στέγασης σε ιστορικά υψηλά
Τα ελληνικά νοικοκυριά δαπανούν πολύ μεγαλύτερο ποσοστό του διαθέσιμου εισοδήματός τους για στέγαση σε σχέση με τον ευρωπαϊκό μέσο όρο. Το 2024, το κόστος στέγασης ανήλθε στο 35,5% του εισοδήματος, έναντι 19,2% στην Ευρωπαϊκή Ένωση. Το στοιχείο αυτό περιλαμβάνει ενοίκια, δόσεις στεγαστικών δανείων, φόρους ακίνητης περιουσίας, ενέργεια και λοιπούς λογαριασμούς.
Ακόμη πιο ανησυχητική είναι η τάση. Από το 2019 έως το 2024, η προσιτότητα της στέγασης στην Ελλάδα επιδεινώθηκε, την ώρα που στις περισσότερες ευρωπαϊκές χώρες καταγράφηκε σταθεροποίηση ή βελτίωση.
Υπέρμετρη επιβάρυνση για μεγάλο μέρος των νοικοκυριών
Ιδιαίτερη σημασία έχει ο δείκτης υπέρμετρης επιβάρυνσης, δηλαδή τα νοικοκυριά που δαπανούν πάνω από το 40% του εισοδήματός τους για στέγαση. Στις ελληνικές πόλεις, σχεδόν 1 στα 3 νοικοκυριά ξεπερνά το όριο αυτό, ενώ και στην ύπαιθρο το ποσοστό παραμένει εξαιρετικά υψηλό.
Παράλληλα, το 42,8% των πολιτών ζει σε νοικοκυριά με ληξιπρόθεσμες οφειλές που σχετίζονται με ενοίκια, στεγαστικά δάνεια ή λογαριασμούς κοινής ωφέλειας, όταν ο ευρωπαϊκός μέσος όρος περιορίζεται στο 9,2%. Περίπου 1 στα 10 νοικοκυριά εμφάνισε καθυστερήσεις σε πληρωμές ενοικίων ή δανείων.
Ποιοι πλήττονται περισσότερο
Η στεγαστική κρίση δεν επηρεάζει όλους με τον ίδιο τρόπο. Οι ενοικιαστές βρίσκονται στη δυσμενέστερη θέση, καθώς 6 στα 10 νοικοκυριά που νοικιάζουν δαπανούν πάνω από το 40% του εισοδήματός τους για στέγη. Αντίστοιχα, περίπου τα μισά νοικοκυριά με στεγαστικό δάνειο βρίσκονται σε κατάσταση υπέρμετρης επιβάρυνσης, παρότι αποτελούν μόλις το 7% του πληθυσμού.
Ιδιαίτερα ευάλωτες ομάδες είναι οι νεότερες ηλικίες, τα μονοπρόσωπα νοικοκυριά και κυρίως τα μονογονεϊκά, όπου σχεδόν 2 στα 3 νοικοκυριά υπερβαίνουν το όριο του 40%.
Οι βασικοί παράγοντες που οξύνουν το πρόβλημα
Η μελέτη εντοπίζει σοβαρές ανισορροπίες στη χρηματοδότηση της κατοικίας. Οι εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων παραμένουν σε εξαιρετικά χαμηλά επίπεδα, καθώς το 2024 ανήλθαν σε περίπου 1,4 δισ. ευρώ, έναντι άνω των 15,5 δισ. ευρώ το 2006. Η περιορισμένη τραπεζική χρηματοδότηση μειώνει δραστικά τη δυνατότητα αγοράς κατοικίας.
Παράλληλα, η ύπαρξη 2,27 εκατ. κενών κατοικιών –περίπου το 35% του συνολικού αποθέματος– δεν μεταφράζεται αυτόματα σε ανακούφιση της αγοράς, καθώς μεγάλο μέρος αφορά εξοχικά ή ακίνητα σε περιοχές με χαμηλή ζήτηση.
Σημαντικό ρόλο παίζει και η αλλαγή στο προφίλ των νοικοκυριών, με αύξηση των μικρών και μονοπρόσωπων σχημάτων. Η αυξημένη ζήτηση για μικρότερα σπίτια ασκεί δυσανάλογες πιέσεις σε αυτήν την κατηγορία ακινήτων, την ώρα που η προσφορά δεν προσαρμόζεται με την ίδια ταχύτητα.
Η φορολογία, η νομοθεσία και η γραφειοκρατία επηρεάζουν άμεσα το κόστος ιδιοκτησίας και ενοικίασης. Ο ΕΝΦΙΑ παραμένει βασική πηγή εσόδων, ενώ οι δημόσιες επενδύσεις σε υποδομές και αστικές αναπλάσεις αυξάνουν την αξία των ακινήτων, ενισχύοντας περαιτέρω τις τιμές σε περιοχές με υψηλή ζήτηση.
Διεθνείς πρακτικές και τι μπορεί να εφαρμοστεί στην Ελλάδα
Η μελέτη εξετάζει μοντέλα κοινωνικής στέγασης και παρεμβάσεις από χώρες όπως η Αυστρία και η Γαλλία, όπου η κοινωνική κατοικία και τα επιδόματα ενοικίου έχουν μακρά παράδοση. Ωστόσο, επισημαίνεται ότι τέτοια μοντέλα δύσκολα μεταφέρονται αυτούσια στην Ελλάδα, λόγω του κατακερματισμένου ιδιοκτησιακού καθεστώτος και της ισχυρής κουλτούρας ιδιοκατοίκησης.
Χώρες με παρόμοια χαρακτηριστικά, όπως η Ισπανία, η Πορτογαλία και η Ιταλία, έχουν στραφεί πιο πρόσφατα σε περιορισμούς στις αυξήσεις ενοικίων, αξιοποίηση κενών ακινήτων και ενίσχυση επιδομάτων.
Η μελέτη προτείνει τη δημιουργία κεντρικού κρατικού φορέα στέγασης, με αρμοδιότητα τον συντονισμό μιας Εθνικής Στρατηγικής και τη δυνατότητα αξιοποίησης δημόσιας γης, ανακαινίσεων και κατασκευής κατοικιών σε συνεργασία με την τοπική αυτοδιοίκηση.
Παράλληλα, εισηγείται μεταρρυθμίσεις για τη συγκράτηση των υπερβολικών αυξήσεων στα ενοίκια, σε συνδυασμό με ενίσχυση της προστασίας της ιδιοκτησίας. Προτείνονται βελτιώσεις σε προγράμματα αξιοποίησης κενών κατοικιών, φορολογικά κίνητρα για χαμηλότερα ενοίκια, αυστηρότερο πλαίσιο για βραχυχρόνιες μισθώσεις και παρεμβάσεις για τη φοιτητική στέγαση.
