Τι πρέπει να περιλαμβάνει η ειδική τεκμηρίωση για μεγάλα σχέδια ανάπτυξης – Oλα όσα προβλέπει η απόφαση του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας
- Από τον Βασίλη Παπακωνσταντόπουλο
Σαφείς κανόνες για τα πολεοδομικά σχέδια που αξιοποιούν μπόνους δόμησης και προσαυξήσεις συντελεστή θέτει το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, εξειδικεύοντας τον νέο νόμο για τον ΝΟΚ. Με υπουργική απόφαση, που δημοσιεύτηκε πριν από λίγες ημέρες στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως, ορίζεται τι πρέπει να περιλαμβάνει η λεγόμενη ειδική τεκμηρίωση. Πρόκειται για μια ρύθμιση που αφορά κυρίως μεγάλα σχέδια ανάπτυξης, όπως στρατηγικές επενδύσεις, σχέδια δημόσιων ακινήτων ή τροποποιήσεις ρυμοτομικών σχεδίων, τα οποία είχαν εγκριθεί έως τις 11 Δεκεμβρίου 2024.
Σκοπός της ειδικής τεκμηρίωσης είναι ιδίως η περιγραφή και αξιολόγηση των πολεοδομικών, οικονομικών, περιβαλλοντικών, κοινωνικών και αναπτυξιακών ωφελειών ως αντιστάθμισμα της εφαρμογής των κινήτρων του ΝΟΚ. Για παράδειγμα, αν ένα σχέδιο ολοκληρωμένης ανάπτυξης σε παραλιακή περιοχή προβλέπει αύξηση της δόμησης για τουριστικές εγκαταστάσεις, η ειδική τεκμηρίωση θα πρέπει να δείχνει ότι, πέρα από τα ξενοδοχεία, εξασφαλίζονται ελεύθερες προσβάσεις στην ακτή, επαρκείς κοινόχρηστοι χώροι και υποδομές που αντέχουν τον αυξημένο πληθυσμό επισκεπτών.
Σύμφωνα, λοιπόν, με την απόφαση (ΦΕΚ 6912/Β/19-12-2025) του υφυπουργού Περιβάλλοντος, Νίκου Ταγαρά, η προβλεπόμενη από τον νόμο 5197/2025 ειδική τεκμηρίωση στοχεύει στην παροχή προς το Κεντρικό Συμβούλιο Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων (ΚΕΣΥΠΟΘΑ) όλων των αναγκαίων στοιχείων τεκμηρίωσης, προκειμένου αυτό να γνωμοδοτήσει ως προς τη δυνατότητα εφαρμογής των κινήτρων και προσαυξήσεων του ΝΟΚ. Αφορά τις περιπτώσεις που έως την 11η Δεκεμβρίου του 2024 έχουν ληφθεί υπόψη σε εγκεκριμένα:
α) Ειδικά Σχέδια Χωρικής Ανάπτυξης Δημόσιων Ακινήτων
β) Ειδικά Σχέδια Χωρικής Ανάπτυξης Στρατηγικών Επενδύσεων
γ) Σχέδια Ολοκληρωμένης Ανάπτυξης
δ) τροποποιηθέντα ρυμοτομικά σχέδια με άρση απαλλοτρίωσης και
ε) προεδρικά διατάγματα καθορισμού χρήσεων γης.
Η έκθεση ειδικής τεκμηρίωσης αφορά την έκταση εντός των ορίων έκαστου εκ των ανωτέρω εγκεκριμένου σχεδίου, καθώς και τυχόν ευρύτερων ορίων με τα οποία το χωρικό σύστημα βρίσκεται σε άμεση πολεοδομική εξάρτηση, ιδίως από άποψη πολεοδομικού ισοζυγίου, κατά την κρίση του ενδιαφερόμενου/μελετητή. Ο σχετικός πρέπει να περιλαμβάνει κατ’ ελάχιστο την έκθεση ειδικής τεκμηρίωσης και δύναται κατά περίπτωση να συμπληρώνεται με έκθεση περιβαλλοντικής εκτίμησης, μελέτες κυκλοφοριακών επιπτώσεων (εφόσον απαιτείται άλλως τις ήδη εγκεκριμένες), ειδική νομική τεκμηρίωση ή άλλες συμπληρωματικές ενισχυτικές μελέτες κατά την κρίση του ενδιαφερόμενου/μελετητή.
Το ΚΕΣΥΠΟΘΑ θα γνωμοδοτεί επί των αιτημάτων που συνοδεύονται από την ειδική τεκμηρίωση, ενώ δύναται να ζητούνται, κατόπιν αιτήματος του προέδρου του ΚΕΣΥΠΟΘΑ, οι απόψεις των αρμόδιων υπηρεσιών του υπουργείου Ανάπτυξης για τις περιπτώσεις Ειδικών Σχεδίων Χωρικής Ανάπτυξης Δημόσιων Ακινήτων και Ειδικών Σχεδίων Χωρικής Ανάπτυξης Στρατηγικών Επενδύσεων και του υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών για τις περιπτώσεις Σχεδίων Ολοκληρωμένης Ανάπτυξης.
Τα βασικότερα στοιχεία
Οπως αναφέρεται στην απόφαση, τα βασικότερα στοιχεία που ενδιαφέρουν στο πλαίσιο της ειδικής τεκμηρίωσης αφορούν:
– τη θέση του χωρικού συστήματος – οικιστικού συνόλου υπό εξέταση σε σχέση με το περιβάλλον ένταξής του, σύμφωνα με τις εγκεκριμένες μελέτες των σχεδίων,
– τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά και τη φυσιογνωμία του μελετώμενου χωρικού συστήματος πριν και μετά την εφαρμογή του σχεδιασμού, λαμβάνοντας υπόψη τυχόν χωροταξικές κατευθύνσεις ή κατευθύνσεις που προκύπτουν βάσει στρατηγικού σχεδιασμού, σύμφωνα με τις εγκεκριμένες μελέτες των σχεδίων,
– τον βαθμό οικιστικής ανάπτυξης και πυκνότητας ή έντασης αναπτύξεων άλλου είδους και σκοπού, πριν και μετά την εφαρμογή του σχεδιασμού, σύμφωνα με τις εγκεκριμένες μελέτες των σχεδίων,
– τα πολεοδομικά μεγέθη κατόπιν εφαρμογής του σχεδίου, πριν και μετά την εφαρμογή των κινήτρων και προσαυξήσεων,
– την αξιολόγηση της ποιότητας του δομημένου περιβάλλοντος και τυχόν προκύπτοντος περιβαλλοντικού ισοζυγίου πριν και μετά την εφαρμογή των κινήτρων και προσαυξήσεων.
Επιμέρους κίνητρα και προσαυξήσεις
Στην έκθεση θα αναλύονται οι διατάξεις των επιμέρους κινήτρων και προσαυξήσεων που εφαρμόζονται σε έκαστη υπαγόμενη περίπτωση, συμπεριλαμβανομένων:
1. Παρουσίασης θεσμικού πλαισίου των κινήτρων και προσαυξήσεων (νομική και ρυθμιστική συμβατότητα).
2. Αναφορά ακολουθούμενων υπερκείμενων κατευθύνσεων, στρατηγικών στόχων και αρχών σχεδιασμού.
3. Προσδιορισμού θέσης σχεδίου και πολεοδομικών συνεργειών με την περιοχή ένταξης.
4. Περιγραφής δομικών στοιχείων του σχεδίου, εφόσον προβλέπεται, δηλαδή δομικό σχέδιο, κατανομή ζωνών – χρήσεων, ζώνες εφαρμογής κινήτρων και προσαυξήσεων, ζώνες προστασίας, ζώνες και σημεία ειδικής ρύθμισης ή/και αντιμετώπισης, εφόσον υφίστανται.
5. Περιγραφής μετρητικών στοιχείων δόμησης – πολεοδομικών μεγεθών, δηλαδή πινάκων, διαγραμμάτων και περιγραφής στοιχείων δόμησης χωρίς και με την εφαρμογή των κινήτρων και προσαυξήσεων.
6. Εκτίμησης εξυπηρετούμενου πληθυσμού – χρηστών, ήτοι: για περιοχές εντός του σχεδιασμού που η χωρική τους ταυτότητα προορίζεται κυρίως για κατοικία, είτε κύρια είτε δευτερεύουσα – παραθεριστική, πινάκων πληθυσμού/χρηστών εξυπηρέτησης και εκτιμώμενης προσαύξησή τους σε περίπτωση που υφίσταται λόγω εφαρμογής των κινήτρων και προσαυξήσεων.
7. Ανάλυσης επάρκειας κοινόχρηστων χώρων – πολεοδομικό ισοζύγιο, ήτοι: Περιγραφής των κοινόχρηστων ή και κοινωφελών χώρων του σχεδιασμού, αντιστοίχισης με τον εξυπηρετούμενο πληθυσμό, επάρκειας περιβαλλοντικών και τεχνικών υποδομών.
8. Περιγραφής ειδικών στοιχείων της εφαρμογής του σχεδιασμού, δηλαδή φυτεύσεις, σκίαστρα, υλικά, αντισταθμιστικές ενέργειες, ειδικά χρηματοδοτικά εργαλεία κ.λπ.
Θα γίνεται, επίσης, αξιολόγηση των ωφελειών που προκύπτουν από την εφαρμογή των κινήτρων και προσαυξήσεων στη βάση εθνικής, αλλά και διεθνούς βιβλιογραφίας, χρησιμοποιώντας κριτήρια όπως βιώσιμη ανάπτυξη, πολεοδομικά σταθερότυπα, ποιότητα ζωής, περιβαλλοντικά, κοινωνικά, βιώσιμη κινητικότητα, προστασία πολιτιστικής κληρονομιάς, ενίσχυση κοινόχρηστων χώρων, ενεργειακή απόδοση και μείωση ενεργειακού αποτυπώματος, ασφάλεια, αισθητική, ανθεκτικός σχεδιασμός, θωράκιση και αντιμετώπιση της κλιματικής κρίσης, τεχνικές, οικολογικές και επιστημονικές εξελίξεις και πρότυπα (π.χ., νέες τεχνολογίες, οικολογικά υλικά κ.λπ.).
Κριτήρια επίσης, καινοτομίας, ειδικών χρηματοδοτικών εργαλείων, επίτευξης εθνικών και ευρωπαϊκών στόχων για την κλιματική ουδετερότητα, την πράσινη ανάπτυξη και την κυκλική οικονομία, έντονου δημόσιου συμφέροντος (επίτευξη των στρατηγικών στόχων των έργων, η ενίσχυση της οικονομικής ανάπτυξης και των στρατηγικών επενδύσεων, η βελτίωση της διαχείρισης των δημόσιων ακινήτων, καθώς και η ενίσχυση κοινωνικής και τοπικής ευημερίας μέσω της δημιουργίας θέσεων εργασίας). Θα γίνεται, τέλος, μια σύνοψη των μετρητικών στοιχείων της εφαρμογής των κινήτρων και προσαυξήσεων, της κατανομής τους στον χώρο του σχεδίου, των τυχόν συνεργειών με παρακείμενα πολεοδομικά συστήματα, των περιοχών εντός σχεδιασμού με ειδικά κριτήρια και αντιμετώπιση, καθώς και των βασικών συμπερασμάτων που προκύπτουν από την αξιολόγηση.
