Με τη διατήρηση βασικών φορολογικών αναστολών, η αγορά ακινήτων εισέρχεται και φέτος σε μια περίοδο σχετικής σταθερότητας, καθώς παραμένουν «παγωμένοι» τόσο ο ΦΠΑ στα νεόδμητα ακίνητα όσο και ο φόρος υπεραξίας στις πωλήσεις. Η διπλή αυτή παρέμβαση δεν περιορίζεται μόνο στη μείωση των φορολογικών βαρών, αλλά λειτουργεί ως κρίσιμο εργαλείο στήριξης της κτηματαγοράς, διασφαλίζοντας τη συνέχιση των συναλλαγών και ενισχύοντας τη ρευστότητα, σε ένα περιβάλλον αυξημένου κόστους κατασκευής και περιορισμένης χρηματοδότησης.
Στην πράξη, η αναστολή του ΦΠΑ 24% στα νεόδμητα ακίνητα επηρεάζει άμεσα τη διαχείριση του διαθέσιμου αποθέματος. Η ελληνική αγορά δεν αντιμετωπίζει πρόβλημα συνολικής έλλειψης προσφοράς, αλλά πρόβλημα συσσωρευμένου και άνισα κατανεμημένου στοκ. Πρόκειται κυρίως για αδιάθετα νεόδμητα προηγούμενων ετών, ακίνητα που παρέμειναν εκτός αγοράς κατά τη διάρκεια της οικονομικής κρίσης, καθώς και μεταχειρισμένες κατοικίες που επανέρχονται σταδιακά προς πώληση. Χωρίς το πάγωμα του ΦΠΑ, μεγάλο μέρος αυτού του αποθέματος θα καθίστατο μη ανταγωνιστικό, καθώς η τελική τιμή για τον αγοραστή θα αυξανόταν απότομα, με τον κίνδυνο δημιουργίας ενός νέου κύματος απούλητων κατοικιών.
Με το ισχύον καθεστώς, οι αγοραπωλησίες επιβαρύνονται με φόρο μεταβίβασης περίπου 3%, επίπεδο που διατηρεί ζωντανό το ενδιαφέρον και επιτρέπει στην αγορά να απορροφά σταδιακά το απόθεμα. Η επιλογή αυτή αποκτά ιδιαίτερη σημασία σε μια συγκυρία κατά την οποία τα επιτόκια παραμένουν υψηλά και η πρόσβαση σε τραπεζική χρηματοδότηση είναι πιο περιορισμένη, καθώς αποφεύγεται ένα επιπλέον φορολογικό βάρος που θα μπορούσε να οδηγήσει σε μαζικές αναβολές ή ακυρώσεις συναλλαγών.
Η συνέχιση αναστολής του φόρου υπεραξίας
Παράλληλα, κομβικό ρόλο διαδραματίζει και η συνέχιση της αναστολής του φόρου υπεραξίας. Ο συγκεκριμένος φόρος, όπως προβλέπεται από τη νομοθεσία, αφορά τη διαφορά μεταξύ της τιμής κτήσης και της τιμής πώλησης ενός ακινήτου και θα επιβαλλόταν με συντελεστή 15%, μετά την αφαίρεση αφορολόγητου ορίου και συντελεστών απομείωσης που μειώνουν τη φορολογητέα υπεραξία ανάλογα με τα έτη διακράτησης. Παρότι παραμένει θεσμοθετημένος, η εφαρμογή του έχει ανασταλεί, με αποτέλεσμα οι ιδιωτικές αγοραπωλησίες να μην φορολογούνται επί του κέρδους.
Η μη εφαρμογή του φόρου υπεραξίας διευκολύνει τη διάθεση μεταχειρισμένων ακινήτων και αποτρέπει τη διακράτηση περιουσιακών στοιχείων εκτός αγοράς. Ιδιοκτήτες που υπό άλλες συνθήκες θα ανέβαλαν την πώληση, επιλέγουν να προχωρήσουν σε συναλλαγές, αυξάνοντας την προσφορά και διατηρώντας ενεργό τον κύκλο της αγοράς. Με αυτόν τον τρόπο αποφεύγεται η τεχνητή μείωση της προσφοράς, η οποία θα ασκούσε πρόσθετες ανοδικές πιέσεις στις τιμές.
Καθοριστική για τη διατήρηση της σχετικής ισορροπίας είναι και η ευρύτερη εικόνα που διαμορφώνεται από την κυβερνητική πολιτική. Το γεγονός ότι δεν προβλέπεται, ούτε για φέτος ούτε για το επόμενο έτος, αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών λειτουργεί κατευναστικά για την αγορά. Οι συναλλαγές πραγματοποιούνται σε ένα περιβάλλον μεγαλύτερης προβλεψιμότητας, χωρίς τον φόβο ότι μια αιφνιδιαστική αύξηση των αντικειμενικών θα συμπαρασύρει φόρους, τέλη και, τελικά, τις ίδιες τις τιμές των ακινήτων.
Κάθε αύξηση των αντικειμενικών αξιών μεταφέρεται σταδιακά και στις εμπορικές τιμές
Η εμπειρία των προηγούμενων ετών έχει δείξει ότι κάθε αύξηση των αντικειμενικών αξιών δεν περιορίζεται στη φορολογική επιβάρυνση, αλλά μεταφέρεται σταδιακά και στις εμπορικές τιμές. Οι τιμές πώλησης προσαρμόζονται ανοδικά, ενώ αντίστοιχες πιέσεις καταγράφονται και στα ενοίκια, καθώς οι ιδιοκτήτες ενσωματώνουν το αυξημένο κόστος στην απόδοση των ακινήτων τους. Υπό αυτό το πρίσμα, η απουσία τέτοιων παρεμβάσεων λειτουργεί σήμερα ως παράγοντας σταθερότητας τόσο για τους αγοραστές όσο και για τους ενοικιαστές.
Σε συνδυασμό, το πάγωμα του ΦΠΑ στα νεόδμητα, η αναστολή του φόρου υπεραξίας και η διατήρηση των αντικειμενικών αξιών στα ίδια επίπεδα διαμορφώνουν ένα πλαίσιο χωρίς πρόσθετους αιφνιδιασμούς. Η αγορά ακινήτων μπορεί να απορροφά σταδιακά το διαθέσιμο στοκ, οι συναλλαγές προχωρούν χωρίς τεχνητές πιέσεις και οι τιμές, αν και παραμένουν υψηλές, δεν ενισχύονται από φορολογικά σοκ που θα διατάρασσαν περαιτέρω την ισορροπία.
