Από τον Μάρτιο οι αναθεωρημένες τιμές! Πώς θα αντισταθμιστούν οι μειώσεις για να πιαστεί ο σταθερός στόχος των 2,65 δισ.Ρεπορτάζ
Στέλιος Κράλογλου
Κλείδωσε» ο Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ) του 2018, ένας -ουσιαστικά- νέος φόρος, ο οποίος θα υπολογιστεί με βάση τις νέες αντικειμενικές τιμές που θα προσδιοριστούν τον ερχόμενο Μάρτιο όταν, δηλαδή, θα πραγματοποιηθεί η εξομοίωση των αντικειμενικών αξιών με τις εμπορικές (και συνήθως χαμηλότερες) τιμές!
Με δεδομένο όμως ότι ο ετήσιος εισπρακτικός στόχος του ΕΝΦΙΑ δεν αλλάζει και παραμένει στα 2,65 δισ. ευρώ, όποια μείωση γίνει στις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων σε πολλές περιοχές θα αντισταθμιστεί:
• από τις αυξήσεις που θα γίνουν σε «φθηνές περιοχές» και
• από τις παρεμβάσεις στον συμπληρωματικό φόρο που επιβάλλεται σήμερα σε περισσότερους από 500.000 ιδιοκτήτες με ακίνητη περιουσία άνω των 200.000 ευρώ.
Σήμερα οι αντικειμενικές αξίες είναι μειωμένες -μεσοσταθμικά- κατά 40% σε σχέση με τις εμπορικές. Βέβαια, υπάρχουν και περιπτώσεις αγοραπωλησιών όπου οι τιμές πώλησης ήταν κατά 70% κάτω από την αντικειμενική αξία τους.
Ενδεικτικά είναι τα στοιχεία που συμπεριλαμβάνονται στο Μητρώο Αξιών Μεταβιβάσεων Ακινήτων, τα οποία δείχνουν την κατάρρευση της αγοράς ακινήτων, όπως επίσης και την αδυναμία υπολογισμού της τιμής ζώνης ανά περιοχή. Οι αλλαγές στις τιμές ζώνης των ακινήτων είναι ένα από τα προαπαιτούμενα της τρίτης αξιολόγησης, το οποίο θα πρέπει να υλοποιηθεί έως το τέλος του έτους.
Η κυβέρνηση φαίνεται πάντως να έχει πάρει έγκριση από τους δανειστές για να ολοκληρώσει τη διαδικασία αργότερα, μέσα στην ερχόμενη άνοιξη.
Ωστόσο αυτό θα επηρεάσει τον ΕΝΦΙΑ που θα κληθούν να πληρώσουν το 2018 οι ιδιοκτήτες ακινήτων.
Ανεξάρτητα από το πότε θα ισχύσουν οι αντικειμενικές αξίες, ο φόρος του 2018 θα υπολογιστεί με βάση τις νέες τιμές. Μάλιστα, για να ξεπεραστεί ο σκόπελος που ισχύει σήμερα και ορίζει ότι ο ΕΝΦΙΑ υπολογίζεται στην αξία των ακινήτων που έχουν στην κατοχή τους οι φορολογούμενοι την 1η Ιανουαρίου κάθε έτους, θα κατατεθεί στη Βουλή νομοθετική ρύθμιση, προκειμένου ο φόρος του επόμενου έτους να υπολογιστεί στις νέες τιμές ζώνης που θα ισχύσουν από τον Μάρτιο.
Η αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών θα στηριχτεί σε τρεις παραμέτρους: στα μισθώματα, στις αγοραπωλησίες που έχουν καταγραφεί στο Μητρώο Μεταβιβάσεων Ακινήτων της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ) και στα στοιχεία της Τραπέζης της Ελλάδος. Σε μια βάση δεδομένων θα συγκεντρώνονται στοιχεία από συμβολαιογραφεία, τράπεζες και τα μισθωτήρια συμβόλαια, και θα αναπροσαρμόζονται ανάλογα οι αντικειμενικές αξίες.
Τεράστιες αποκλίσεις στις εμπορικές για πλούσιους αλλά και… φτωχούς
Σήμερα οι εμπορικές αξίες παραμένουν σε αισθητά χαμηλότερο επίπεδο, είτε αφορούν κατοικίες είτε γραφεία ή ακόμη και εξοχικές κατοικίες. Η απόκλιση γίνεται εμφανέστερη σε περιοχές όπου οι αντικειμενικές είναι πολύ υψηλές, τη στιγμή που η πραγματικότητα είναι πλέον διαφορετική. Χαρακτηριστικό είναι το παράδειγμα του Παλαιού Ψυχικού, όπου πωλήθηκε μονοκατοικία των 350 τ.μ. αντί ποσού 1.000.000 ευρώ, τη στιγμή που η αντικειμενική αξία της (και συνεπώς και ο ΕΝΦΙΑ) είναι υπερτριπλάσια, καθώς αγγίζει τα 3.200.000 ευρώ!
Ανάλογα υψηλές αποκλίσεις καταγράφονται και σε ακίνητα μεγάλης ηλικίας στο κέντρο της Αθήνας, τα οποία πωλούνται αντί ιδιαίτερα χαμηλών τιμών, της τάξης των 10.000-15.000 ευρώ, που συνεπάγεται τιμή ανά τ.μ. της τάξης των 300-400 ευρώ, όταν ακόμα και στις φτηνότερες περιοχές, όπως η Κυψέλη, η τιμή ζώνης αρχίζει από τα 1.000 ευρώ/τ.μ. Σε μία πρόσφατη συναλλαγή στα Εξάρχεια διαμέρισμα 50 τ.μ. με αντικειμενική αξία 40.000 ευρώ πωλήθηκε αντί 25.000 ευρώ, δηλαδή 37,5% χαμηλότερα.
Πώς αλλάζει η φορολογία ακινήτων
Οι σημαντικότεροι φόροι και τα τέλη που επηρεάζονται από την αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών είναι τα εξής:
• Ο φόρος εισοδήματος που επιβάλλεται επί των τεκμαρτών εισοδημάτων, τα οποία προσδιορίζονται βάσει των αντικειμενικών δαπανών ή τεκμηρίων διαβίωσης των κατοικιών των φορολογουμένων.
• Το τέλος ακίνητης περιουσίας που επιβάλλεται υπέρ των δήμων, μέσω των λογαριασμών της ΔΕΗ.
• Ο ΦΠΑ 24% που επιβάλλεται στις μεταβιβάσεις νεόδμητων κτισμάτων τα οποία δεν αποτελούν πρώτη κατοικία.
• Ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων που υπολογίζεται με 3% επί των αντικειμενικών αξιών και επιβαρύνει τους αγοραστές.
• Οι φόροι δωρεάς, γονικής παροχής και κληρονομιάς ακινήτων.
