Στα καταστροφικά μέτρα για την αγορά κατοικίας συνεχίζει να επιμένει η κυβέρνηση, η οποία επιχειρεί με αποσπασματικές παρεμβάσεις να αντιμετωπίσει το εφιαλτικό πρόβλημα που αντιμετωπίζουν τα ελληνικά νοικοκυριά.
Οι τιμές των ενοικίων είναι απλησίαστες, ακόμα και για λίγα τετραγωνικά σε διαμερίσματα που μέχρι πριν από λίγα χρόνια δεν επιλέγονταν ούτε για αποθήκες, ενώ τα πανάκριβα δάνεια, η έλλειψη ακινήτων και οι δυσθεώρητες τιμές που επικρατούν στην αγορά έχουν μετατρέψει την απόκτηση κατοικίας σε άπιαστο όνειρο.
Μέσα σε αυτήν την ασφυκτική πραγματικότητα, η κυβέρνηση επιχειρεί να ξαναστήσει το στεγαστικό της αφήγημα, βάζοντας στο τραπέζι νέα εργαλεία και νέες υποσχέσεις. Στο επίκεντρο βρίσκονται η συζήτηση για το «Σπίτι μου 3», μια νέα εκδοχή της Golden Visa, που θα συνδέεται με τη μακροχρόνια μίσθωση κατοικιών, και η καθιέρωση μειωμένου ΦΠΑ για κοινωνικές και προσιτές κατοικίες.
Παρότι η κυβέρνηση είχε παραδεχτεί πριν από λίγες εβδομάδες πως αποτελεί παράδειγμα η πολιτική που έχει εφαρμόσει η Κύπρος για το στεγαστικό, τα μέτρα που σχεδιάζει απέχουν σημαντικά από το να δοθεί μια πραγματική λύση. Την ώρα που η Ελλάδα εξακολουθεί να ψάχνει ισορροπία ανάμεσα σε προγράμματα επιδοτούμενων δανείων, φορολογικά κίνητρα και αλλαγές στην Golden Visa, η Κύπρος έχει ήδη δοκιμάσει ένα πιο ολοκληρωμένο μοντέλο στεγαστικής πολιτικής, το οποίο μάλιστα παρουσιάστηκε πρόσφατα από το Eurogroup ως μια πολιτική «πρότυπο», καθώς συνδέει τη στέγη όχι μόνο με την αγορά ακινήτων αλλά και με τη δημογραφία, την κοινωνική συνοχή, την αποκέντρωση και την περιφερειακή ανάπτυξη. Προκαλεί αίσθηση το γεγονός πως στις προτάσεις που καταθέτει σε επίσημο νομοσχέδιο που τέθηκε σε δημόσια διαβούλευση προ ημερών το υπουργείο Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας για την Εθνική Στρατηγική για τη Στεγαστική Πολιτική 2025-2035 απουσιάζουν τελείως πολιτικές που βρίσκονται κοντά στο στοχευμένο παράδειγμα της Κύπρου.
Μεγάλο κομμάτι της ανάπτυξης στη χώρα μας στηρίχτηκε τα τελευταία χρόνια στην αγορά των ακινήτων, με την κυβέρνηση να δίνει ιδιαίτερη έμφαση στο πρόγραμμα Golden Visa για όσους ξένους επενδυτές αγοράζουν ένα ακίνητο στη χώρα μας. Μέχρι σήμερα ένας ξένος επενδυτής λάμβανε άδεια παραμονής για μια πενταετία, υπό την προϋπόθεση αγοράς ακινήτου με ελάχιστη επένδυση τα 250.000 ευρώ. Οι περισσότεροι όμως δεν διέμεναν ποτέ στη χώρα μας, αλλά τα διέθεταν σε βραχυχρόνιες μισθώσεις, εντείνοντας το ήδη βεβαρημένο στεγαστικό πρόβλημα. Πλέον, το νέο σχέδιο προβλέπει ότι οι επενδυτές θα μπορούν να αποκτούν χαρτοφυλάκιο περισσότερων κατοικιών, υπό την προϋπόθεση ότι αυτές θα διατίθενται αποκλειστικά στη μακροχρόνια μίσθωση για συγκεκριμένο χρονικό διάστημα, και θα απαγορεύεται ρητά η διάθεσή τους σε βραχυχρόνια μίσθωση τύπου Airbnb.
Το κυβερνητικό σχέδιο προβλέπει και μια τρίτη παρέμβαση, η οποία αφορά την εφαρμογή μειωμένου συντελεστή ΦΠΑ στην κατασκευή κοινωνικών και προσιτών κατοικιών, με στόχο να δοθούν κίνητρα σε εταιρίες ή επενδυτικά σχήματα να αναπτύξουν ακίνητα που θα διατίθενται στη συνέχεια με χαμηλότερα μισθώματα ή σε ειδικά προγράμματα κοινωνικής κατοικίας.
Την ώρα που η χώρα μας συνεχίζει να λαμβάνει μέτρα αμφιβόλου αποτελεσματικότητας για να αντιμετωπίσει τα σοβαρά κοινωνικά προβλήματα της εποχής, το παράδειγμα της Κύπρου φανερώνει πως ακόμα και μία συντηρητική κυβέρνηση, όπως αυτή του Νίκου Χριστοδουλίδη, δεν διστάζει να «σπάσει αβγά», παραμερίζοντας τις ιδεολογικές καταβολές της, ώστε να δώσει λύσεις.
Η κυπριακή προσέγγιση παρουσιάζει ιδιαίτερο ενδιαφέρον, καθώς επιχειρεί να συνδέσει τη στεγαστική πολιτική με την ανάπτυξη, το Δημογραφικό και την αποκέντρωση, αξιοποιώντας τη συνεργασία δημόσιου και ιδιωτικού τομέα. Ετσι, τα τρία αυτά κορυφαία ζητήματα αντιμετωπίζονται ως αλληλένδετα και όχι αποσπασματικά (και πολλές φορές) αλληλοσυγκρουόμενα μέτρα, όπως δηλαδή κάνει η κυβέρνηση Μητσοτάκη με μία σειρά από λανθασμένες επιλογές.
Είναι δε χαρακτηριστικό πως στα τέλη Μαΐου διεξήχθη στην Κύπρο άτυπη συνεδρίαση του Eurogroup, στο πλαίσιο της εξάμηνης προεδρίας της Ε.Ε., με θέμα ακριβώς τη στεγαστική κρίση, όπου ελήφθησαν μια σειρά από δειλές αποφάσεις, την ώρα που οι συμμετέχοντες υπουργοί Οικονομικών είχαν μπροστά τους έτοιμες λύσεις.
Εθνική στρατηγική
Ο Θεμιστοκλής Μπάκας, πρόεδρος του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates, επισημαίνει: «Το κυπριακό παράδειγμα αναδεικνύει ξεκάθαρα ότι η στεγαστική πολιτική δεν αποτελεί μόνο ζήτημα αγοράς ακινήτων ή κοινωνικής παροχής. Αποτελεί ταυτόχρονα πολιτική κοινωνικής συνοχής, εργαλείο αντιμετώπισης του δημογραφικού προβλήματος, αναπτυξιακή στρατηγική, αλλά και μηχανισμό περιφερειακής ανασυγκρότησης. Και ίσως αυτό να είναι το σημαντικότερο μήνυμα για την Ελλάδα. Διότι σήμερα η χώρα μας δεν αντιμετωπίζει μόνο έλλειψη προσιτής κατοικίας, υψηλά ενοίκια, και στεγαστική πίεση. Αντιμετωπίζει ταυτόχρονα έντονο δημογραφικό πρόβλημα, εγκατάλειψη της περιφέρειας, γήρανση μικρών πόλεων και χωριών αλλά και τεράστιο απόθεμα παλαιών ή κλειστών κατοικιών που παραμένουν αναξιοποίητες. Για την Ελλάδα η συζήτηση αυτή αποκτά πλέον ιδιαίτερη σημασία, καθώς το στεγαστικό εξελίσσεται σε ζήτημα με έντονη κοινωνική, οικονομική και δημογραφική διάσταση. Ισως, λοιπόν, έχει έρθει η στιγμή η χώρα να περάσει σταδιακά σε ένα πιο ολοκληρωμένο και μακροπρόθεσμο μοντέλο εθνικής στεγαστικής πολιτικής, με έμφαση στην ουσιαστική ενίσχυση της προσφοράς κατοικίας».
Ο πρώτος πυλώνας: «Bonus» δόμησης με αντάλλαγμα
Ο πρώτος βασικός πυλώνας της κυπριακής στεγαστικής πολιτικής αφορά την αύξηση του οικιστικού αποθέματος μέσω ειδικών πολεοδομικών κινήτρων. Το μοντέλο λειτουργεί ως ένα οργανωμένο «πολεοδομικό αντάλλαγμα» προς τον ιδιώτη developer ή ιδιοκτήτη γης. Το κράτος παραχωρεί:
- επιπλέον συντελεστή δόμησης,
- αυξημένη εκμετάλλευση οικοπέδου,
- φορολογικά κίνητρα,
- ταχύτερες εγκρίσεις
- και πολεοδομικές διευκολύνσεις
με αντάλλαγμα μέρος της νέας ανάπτυξης να διατεθεί ως προσιτή κατοικία προς πώληση ή ως προσιτό ενοίκιο.
Η μεγάλη διαφορά του κυπριακού μοντέλου σε σχέση με την Ελλάδα είναι πως το κράτος δεν παραχωρεί δημόσια ακίνητα μέσω αντιπαροχής. Δεν «μεταφέρει» δημόσια περιουσία στον ιδιώτη developer. Αντίθετα, ο ιδιώτης αξιοποιεί δική του γη, επενδύει δικά του κεφάλαια, αναλαμβάνει το κατασκευαστικό ρίσκο και το κράτος δίνει ως αντάλλαγμα πρόσθετο δικαίωμα δόμησης.
Πώς λειτουργεί
Αν ένα οικόπεδο δικαιούται 1.000 τ.μ. δόμησης, το κράτος μπορεί να επιτρέψει +25% ή +45% επιπλέον δόμηση. Ετσι τα 1.000 τ.μ. μπορεί να γίνουν 1.250 τ.μ. ή 1.450 τ.μ. Σε αντάλλαγμα, μέρος αυτής της επιπλέον δόμησης διατίθεται μέσω του ΚΟΑΓ (Κυπριακός Οργανισμός Ανάπτυξης Γης) ως προσιτή κατοικία. Εάν, για παράδειγμα, ένας developer λάβει bonus δόμησης της τάξεως του +45%, τότε το 20% της επιπλέον δόμησης πρέπει να δοθεί ως προσιτή κατοικία, ενώ το υπόλοιπο 25% μπορεί να το πουλήσει κανονικά στην αγορά. Ουσιαστικά, το κράτος λέει: «Σου επιτρέπω να χτίσεις περισσότερο και να αυξήσεις την αξία της επένδυσής σου, αλλά μέρος αυτής της υπεραξίας πρέπει να επιστρέψει στην κοινωνία μέσω της προσιτής κατοικίας».
Στην πράξη, ο ιδιωτικός τομέας αναλαμβάνει την κατασκευή και το επενδυτικό ρίσκο, το κράτος θέτει το θεσμικό και πολεοδομικό πλαίσιο και μέρος της υπεραξίας που παράγεται από την ανάπτυξη επιστρέφει οργανωμένα στην κοινωνία με τη μορφή προσιτής κατοικίας. Η συγκεκριμένη προσέγγιση παρουσιάζει ιδιαίτερο ενδιαφέρον, καθώς εξαλείφει ουσιαστικά την ανάγκη δημιουργίας ή χαρακτηρισμού περιοχών ως «εργατικών» ή «κοινωνικών κατοικιών». Αντίθετα, επιτυγχάνει την κοινωνική μίξη και την παραγωγή προσιτής κατοικίας μέσα από την ίδια την ιδιωτική ανάπτυξη, αφού σε κάθε νέα οικοδομή θα παραχωρείται ένα μικρό ποσοστό διαμερισμάτων στον αρμόδιο Οργανισμό για κοινωνική ή προσιτή στέγη.
Παράλληλα, τα έσοδα που μπορεί να προκύπτουν από την αξιοποίηση ή πώληση των επιπλέον τετραγωνικών μέτρων δύνανται να χρηματοδοτήσουν πρόσθετες κοινωνικές πολιτικές, όπως η ενίσχυση νέων ζευγαριών για τη συγκέντρωση του απαιτούμενου ιδίου κεφαλαίου που ζητούν τα τραπεζικά ιδρύματα για τη χορήγηση στεγαστικού δανείου, προγράμματα ανακαίνισης κλειστών κατοικιών, αλλά και δράσεις προσιτής μίσθωσης. Το σημαντικότερο στοιχείο είναι ότι το μοντέλο αυτό δεν επιβαρύνει άμεσα τον Κρατικό Προϋπολογισμό.
Τέσσερις τρόποι
Το κυπριακό μοντέλο δίνει στον developer τέσσερις διαφορετικές επιλογές:
- Προσιτές κατοικίες μέσα στο ίδιο project: Ο developer παίρνει bonus δόμησης αλλά μέρος των νέων κατοικιών πωλείται σε προσιτές τιμές μέσω του ΚΟΑΓ.
- Προσιτές κατοικίες σε άλλο project: Ο developer έχει τη δυνατότητα να αξιοποιήσει το πολεοδομικό bonus συντελεστή δόμησης σε μία συγκεκριμένη ανάπτυξη, ενώ οι κατοικίες κοινωνικής ή προσιτής στέγασης μπορούν να κατασκευαστούν σε διαφορετικό ακίνητο εντός της ίδιας επαρχίας.
- Προσιτό ενοίκιο αντί πώλησης: Ο developer παίρνει έως +45% επιπλέον δόμηση, αλλά το σύνολο της πρόσθετης δόμησης ενοικιάζεται με περίπου 30% χαμηλότερο ενοίκιο από την αγορά για συγκεκριμένο χρονικό διάστημα. Παράλληλα λαμβάνει φοροαπαλλαγές, αυξημένες αποσβέσεις και μειωμένη φορολογία.
- Χρηματικό αντιστάθμισμα: Αν δεν επιθυμεί να διαθέσει κατοικίες, μπορεί να πληρώσει χρηματικό αντιστάθμισμα, το οποίο καταλήγει στο Ειδικό Ταμείο Προσιτής Στέγης του ΚΟΑΓ. Τα χρήματα αυτά χρησιμοποιούνται αποκλειστικά για νέα κοινωνική κατοικία.
Ο δεύτερος πυλώνας: Το Δημογραφικό και η αποκέντρωση
Ο δεύτερος βασικός πυλώνας της κυπριακής στεγαστικής πολιτικής αφορά το Σχέδιο Αναζωογόνησης Ορεινών, Ακριτικών και Μειονεκτικών Περιοχών, ένα πρόγραμμα που μετατρέπει ουσιαστικά τη στεγαστική πολιτική σε εργαλείο δημογραφικής ενίσχυσης, περιφερειακής ανάπτυξης και αποκέντρωσης. Η Κύπρος επιχειρεί μέσα από το συγκεκριμένο μοντέλο να κρατήσει νέους ανθρώπους στην περιφέρεια, να επαναφέρει μόνιμο πληθυσμό σε χωριά και κοινότητες που σταδιακά ερημώνουν, να αξιοποιήσει παλιές και εγκαταλειμμένες κατοικίες αλλά και να δημιουργήσει νέες συνθήκες οικονομικής και κοινωνικής ζωής στην ύπαιθρο.
Το πρόγραμμα παρέχει σημαντική οικονομική ενίσχυση για ανέγερση νέας κατοικίας, αγορά κατοικίας, ανακαίνιση παλιάς κατοικίας ή συνδυαστικά αγορά και ανακαίνιση ακινήτου για μόνιμη ιδιοκατοίκηση. Η επιδότηση μπορεί να φτάσει έως το 50% της συνολικής δαπάνης, ανάλογα με την περιοχή, την οικογενειακή κατάσταση, την ηλικία και συγκεκριμένα κοινωνικά κριτήρια.
Νέο οικιστικό απόθεμα για πώληση και ενοικίαση
Τα πρώτα στοιχεία εφαρμογής της νέας στεγαστικής πολιτικής στην Κύπρο καταγράφουν ήδη ιδιαίτερα αυξημένο επενδυτικό ενδιαφέρον και σημαντική κινητοποίηση της αγοράς ανάπτυξης γης. Ως σήμερα έχουν υποβληθεί 46 αιτήσεις αξιοποίησης των πολεοδομικών κινήτρων, οι οποίες αντιστοιχούν σε περισσότερες από 2.500 νέες οικιστικές μονάδες που αναμένεται να υλοποιηθούν μέσα στην επόμενη διετία, ενώ περίπου 400 κατοικίες θα διατεθούν ως προσιτή κατοικία.
Την ίδια στιγμή βρίσκονται ήδη σε τροχιά υλοποίησης 244 κατοικίες προς προσιτή πώληση, καθώς και 192 κατοικίες προς προσιτό ενοίκιο, γεγονός που αποτυπώνει ότι το μοντέλο δεν παραμένει σε θεωρητικό επίπεδο, αλλά αρχίζει σταδιακά να παράγει πραγματικό νέο οικιστικό απόθεμα προσιτής κατοικίας.
