Αυξημένη επιβάρυνση θα υποστούν οι περισσότεροι ιδιοκτήτες ακινήτων από το 2014, καθώς στον νέο Ενιαίο Φόρο Ακινήτων θα υπαχθεί η συνολική ακίνητη περιουσία τους, μεγάλο μέρος της οποίας σήμερα απαλλάσσεται από τη φορολογία! Το χαράτσι του Ενιαίου Φόρου Ακινήτων θα είναι πιο άγριο, καθώς η τρόικα απαιτεί τώρα να εισπραχτούν 4,15 δισ. ευρώ αντί 2,9 δισ. ευρώ που ζητούσε αρχικά!
Τη μεγαλύτερη επιβάρυνση θα έχουν οι ιδιοκτήτες οικοπέδων, αγροτεμαχίων και άλλων εκτάσεων οι οποίες σήμερα δεν υπάγονται στο χαράτσι, αλλά και όσοι έχουν μονοκατοικίες -κυρίως εξοχικά-, διότι θα πληρώνουν φόρο για το σπίτι, αλλά και πρόσθετο φόρο για το υπόλοιπο οικόπεδο.
Μικρές μειώσεις στις φορολογικές επιβαρύνσεις αναμένεται να προκύψουν από το 2014 μόνο στα ηλεκτροδοτούμενα κτίσματα που βρίσκονται σε περιοχές όπου οι αντικειμενικές αξίες κινούνται σε πολύ χαμηλά επίπεδα.
Ο νέος φόρος ακινήτων που θα επιβάλλεται από την 1/1/2014 στις κατοικίες, στα λοιπά κτίσματα και στα εντός σχεδίου πόλεως οικόπεδα θα υπολογίζεται με βάση τον αριθμό των τετραγωνικών μέτρων ή των στρεμμάτων κι όχι με βάση την αντικειμενική αξία των συγκεκριμένων ακινήτων.
Η πρόταση-εφιάλτης προβλέπει τη φορολόγηση κάθε ακινήτου ξεχωριστά και του συνόλου της ακίνητης περιουσίας. Ο ενιαίος φόρος για τα κτίσματα θα υπολογίζεται με κλίμακα 33 συντελεστών, οι οποίοι θα ξεκινούν από τα 1,8 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο για ακίνητα που βρίσκονται σε περιοχές με τιμή ζώνης μέχρι 500 ευρώ ανά τ.μ. και θα φτάνουν μέχρι τα 23,1 ευρώ ανά τ.μ. για περιοχές όπου οι τιμές ζώνης υπερβαίνουν τα 8.250 ευρώ. Κατά τη διαμόρφωση του τελικού ποσού του ενιαίου φόρου, θα λαμβάνονται υπόψη μόνο η επιφάνεια και η παλαιότητα του κτίσματος. Θα εφαρμόζεται, δηλαδή, το ίδιο «ισοπεδωτικό» σύστημα υπολογισμού που ισχύει και στην περίπτωση του Εκτακτου Ειδικού Τέλους Ακινήτων, το οποίο επιβάλλεται μέσω λογαριασμών ηλεκτρικού ρεύματος! Αυτό σημαίνει ότι κατά την επιβολή του ενιαίου φόρου δεν θα συνυπολογίζεται κανένα άλλο από τα λοιπά χαρακτηριστικά του κτίσματος, όπως ο όροφος, ο αριθμός των προσόψεων που «βλέπουν» σε δρόμο, η εμπορικότητα του δρόμου, η φάση αποπεράτωσης, ο τρόπος κατασκευής, η ύπαρξη ή μη συνιδιοκτησίας, τα οποία λαμβάνονται υπόψη κατά τον υπολογισμό της φορολογητέας αξίας με βάση το σύστημα των αντικειμενικών τιμών.
Συγκεκριμένα, το σχέδιο που εμπνεύστηκε το υπουργείο Οικονομικών για να εισπράξει ακόμα περισσότερα από τους ιδιοκτήτες ακινήτων προβλέπει τα εξής:
-Ακίνητα εντός σχεδίου: Στα αστικά ακίνητα ο φόρος θα επιβάλλεται χωρίς αφορολόγητο, θα ξεκινά από 1,8 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο και θα αυξάνεται με βάση κλίμακα αποτελούμενη από 33 διαφορετικούς συντελεστές ανά τετραγωνικό μέτρο! Θα φτάνει μέχρι τα 23,1 ευρώ ανά τ.μ. για περιοχές όπου οι τιμές ζώνης υπερβαίνουν τα 8.250 ευρώ. Βέβαια, το τελικό πόσο του φόρου θα επηρεάζεται και από άλλες παραμέτρους (που θα συνυπολογίζονται), όπως η τιμή ζώνης ή η τιμή εκκίνησης ανά τετραγωνικό μέτρο που ισχύει στην περιοχή του ακινήτου, η παλαιότητα, ο όροφος, ο αριθμός των προσόψεων που «βλέπουν» σε δρόμο, η εμπορικότητα του δρόμου στον οποίο βρίσκεται το ακίνητο κ.λπ.
-Αγροτεμάχια – εκτός σχεδίου: Θα φορολογηθούν με βάση την επιφάνεια και όχι την άξια. Στη συγκεκριμένη κλίμακα θα προβλέπεται ένα ποσό φόρου σε ευρώ ανά στρέμμα. Σύμφωνα με πληροφορίες, στο πρώτο, στο πιο χαμηλό, κλιμάκιο θα αντιστοιχεί συντελεστής φόρου 1 ευρώ ανά στρέμμα. Ο πολύ χαμηλός αυτός συντελεστής θα ισχύει για τις εκτάσεις μονοετούς καλλιέργειας που ανήκουν κατά πλήρη κυριότητα σε κατά κύριο επάγγελμα αγρότες. Από κει και πέρα, ανάλογα με τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά γνωρίσματα κάθε άλλης εδαφικής έκτασης, ο φόρος του 1 ευρώ ανά στρέμμα θα προσαυξάνεται. Για ορισμένα ακίνητα εκτός σχεδίου μπορεί να φτάνει μέχρι και τα 60 ευρώ το στρέμμα! Σε κάθε περίπτωση, για τη διαμόρφωση του τελικού συντελεστή του φόρου θα λαμβάνονται υπόψη διάφορα κριτήρια, όπως η γεωγραφική θέση της εδαφικής έκτασης (το εάν, δηλαδή, βρίσκεται σε ορεινή, ημιορεινή ή πεδινή περιοχή, το εάν βρίσκεται κοντά στη θάλασσα κ.λπ.), το εάν η έκταση καλλιεργείται ή είναι χέρσα, το είδος της καλλιέργειας (μονοετής, πολυετής κ.λπ.), το εάν είναι μισθωμένη ή ιδιόκτητη κ.λπ.
Με αυτό το σύστημα υπολογισμού δεν θα προβλέπεται κανένα αφορολόγητο όριο! Θα ισχύουν μόνο οι εξαιρέσεις και οι απαλλαγές για ανέργους, πολυτέκνους και αναπήρους που εφαρμόζονται και τώρα με το χαράτσι στα ηλεκτροδοτούμενα ακίνητα.
Οσον αφορά τα εκατομμύρια Ελληνες που κατέχουν εκτάσεις γης εκτός σχεδίου πόλεως, όπως αγροτεμάχια, αγρούς, βοσκοτόπους κ.λπ., που σήμερα απαλλάσσονται από τον φόρο, αλλά με το νέο καθεστώς θα φορολογούνται, ο ενιαίος φόρος στα ακίνητα αυτής της κατηγορίας θα κυμαίνεται από 1 έως 3 ευρώ ανά στρέμμα για τους κατ’ επάγγελμα αγρότες, ενώ για τους υπολοίπους το ποσό της επιβάρυνσης θα είναι πολύ μεγαλύτερο.
Συγκεκριμένα, ο φόρος του 1 έως 3 ευρώ το στρέμμα θα προσαυξάνεται και θα μπορεί να φτάσει μέχρι και πάνω από τα 10 ευρώ το στρέμμα για εκτάσεις με μεγάλη αξία, που βρίσκονται σε τουριστικές και παραθαλάσσιες περιοχές (νησιά κ.λπ.) και δεν ανήκουν σε κατά κύριο επάγγελμα αγρότες.
Σε κάθε περίπτωση, για τη διαμόρφωση του τελικού συντελεστή του φόρου θα λαμβάνονται υπόψη διάφορα κριτήρια, όπως η γεωγραφική θέση της εδαφικής έκτασης (το εάν, δηλαδή, βρίσκεται σε ορεινή, ημιορεινή ή πεδινή περιοχή, το εάν βρίσκεται κοντά στη θάλασσα κ.λπ.), το εάν η έκταση καλλιεργείται ή είναι χέρσα, το είδος της καλλιέργειας (μονοετής, πολυετής κ.λπ.), το εάν είναι μισθωμένη ή ιδιόκτητη κ.λπ.
Στη φάκα όλα, χωρίς καμία εξαίρεση
Σύμφωνα με το σχέδιο που έχει επεξεργαστεί ήδη το υπουργείο Οικονομικών, ο Ενιαίος Φόρος Ακινήτων θα αντικαταστήσει:
– το χαράτσι, το οποίο καταβάλλεται μέσω των λογαριασμών ηλεκτρικού ρεύματος για όλα τα ηλεκτροδοτούμενα κτίσματα,
– τον Φόρο Ακίνητης Περιουσίας, που επιβαρύνει όσους φορολογουμένους κατέχουν κτίσματα και εντός σχεδίου οικόπεδα συνολικής αξίας άνω των 200.000 ευρώ.
Ο νέος φόρος θα επιβάλλεται σε όλα τα ακίνητα, δηλαδή σε όλα ανεξαιρέτως τα κτίσματα, στα εντός σχεδίου οικόπεδα και στις εκτός σχεδίου εκτάσεις γης (αγρούς, αγροτεμάχια, βοσκοτόπους κ.λπ.). Θα επιβαρύνει, δηλαδή, επιπλέον:
– όλα τα μη ηλεκτροδοτούμενα κτίσματα, τα περισσότερα από τα οποία είναι κατοικίες και κτίρια επαγγελματικής στέγης που έχουν ξενοικιαστεί και έχουν μείνει κενά, δηλαδή ανεκμετάλλευτα, αφού, εξαιτίας της οικονομικής κρίσης, οι ιδιοκτήτες δεν μπόρεσαν να βρουν νέους ενοικιαστές,
– τα εντός σχεδίου οικόπεδα των ιδιοκτητών με ακίνητη περιουσία συνολικής αξίας χαμηλότερης των 200.000 ευρώ, τα οποία σήμερα απαλλάσσονται,
– αγρούς, αγροτεμάχια, βοσκοτόπους και λοιπές εκτάσεις γης εκτός σχεδίου, που σήμερα απαλλάσσονται.
Και η μονοκατοικία και το οικόπεδο!
Σύμφωνα με υπολογισμούς της αγοράς, κάποιες μικρές ελαφρύνσεις θα υπάρξουν για τους φορολογουμένους που κατέχουν μόνο ηλεκτροδοτούμενα διαμερίσματα και πληρώνουν σήμερα μόνο το χαράτσι μέσω των λογαριασμών ρεύματος. Συγκεκριμένα, σε περιοχές όπου οι τιμές ζώνης τ.μ. είναι χαμηλές, ο ενιαίος φόρος που θα επιβαρύνει το ηλεκτροδοτούμενο κτίσμα θα είναι λίγο χαμηλότερος από το χαράτσι που εισπράττεται σήμερα από τη ΔΕΗ. Ωστόσο οι περισσότεροι φορολογούμενοι δεν κατέχουν μόνο ηλεκτροδοτούμενα κτίσματα, αλλά είναι ιδιοκτήτες κι άλλων κατηγοριών ακινήτων, τα οποία σήμερα φοροαπαλλάσσονται, αλλά με την εφαρμογή του ενιαίου φόρου θα επιβαρύνονται.
Ειδικότερα, όσοι κατέχουν μονοκατοικίες απαλλάσσονται σήμερα από τον φόρο για τα οικόπεδα στα οποία βρίσκονται οι κατοικίες αυτές. Με τον ενιαίο φόρο θα πληρώνουν φόρο και για τα οικόπεδα.
Τέλος, υπάρχουν αυτό τον καιρό πάρα πολλοί ιδιοκτήτες κτισμάτων τα οποία έχουν μείνει ανεκμετάλλευτα, επειδή έχουν ξενοικιαστεί και έχουν πάψει να ηλεκτροδοτούνται, οπότε δεν επιβαρύνονται με το χαράτσι. Και αυτά τα ακίνητα πλέον θα φορολογούνται με τον ενιαίο φόρο!
Η ανάλυση του λογαριασμού
Με την εφαρμογή του ενιαίου φόρου και για να ικανοποιηθούν οι ορέξεις της τρόικας, που ζητά να εισπράττεται συνολικός ετήσιος φόρος 4,15 δισ. € αντί των 2,9 δισ. που είχε αρχικά συμφωνηθεί, οι περισσότεροι ιδιοκτήτες θα πληρώσουν σημαντικά αυξημένες επιβαρύνσεις για το σύνολο της ακίνητης περιουσίας τους. Η φορολογική επιβάρυνση ανά κατηγορία ακινήτων θα διαμορφωθεί ως εξής:
-Αστικά ακίνητα (διαμερίσματα, μονοκατοικίες κ.λπ.): 2,27 δισ. ευρώ
-Οικόπεδα φυσικών προσώπων: 786.100.000 ευρώ
-Εμπορικά ακίνητα (νομικών προσώπων): 272.900.000 ευρώ
-Επαγγελματικά ακίνητα μικρομεσαίων επιχειρήσεων: 505.600.000 ευρώ
-Οικόπεδα νομικών προσώπων: 81.200.000 ευρώ
-Ακίνητα νομικών προσώπων: 68.500.000 ευρώ
-Αγροτεμάχια: 158.800.000 ευρώ
7+1 παραδείγματα (ανά περιοχή), που δείχνουν ελάχιστες μειώσεις και τεράστιες επιβαρύνσεις
– Διαμέρισμα 60 τ.μ., παλαιότητας 14 ετών, στο Περιστέρι: Η φορολογική επιβάρυνση ενός ιδιοκτήτη διαμερίσματος 60 τ.μ., 3ου ορόφου και παλαιότητας 14 ετών, το οποίο βρίσκεται σε περιοχή του Δήμου Περιστερίου με τιμή ζώνης 800 ευρώ ανά τ.μ., θα ανέλθει σε 217,80 ευρώ. Η επιβάρυνση θα είναι μειωμένη μόλις κατά 6,6 ευρώ ή κατά 2,9%, καθώς με το ισχύον σήμερα καθεστώς ο ιδιοκτήτης του συγκεκριμένου ακινήτου πληρώνει, μέσω ΔΕΗ, 224,40 ευρώ.
– Διαμέρισμα 50 τ.μ., παλαιότητας 20 ετών, στην Αθήνα: Το ποσό που θα κληθεί να καταβάλει ο ιδιοκτήτης ενός ισόγειου διαμερίσματος 50 τ.μ., παλαιότητας 20 ετών, το οποίο βρίσκεται σε περιοχή του Δήμου Αθηναίων όπου η τιμή ζώνης είναι 1.100 ευρώ ανά τ.μ., θα ανέλθει σε 215,25 ευρώ. Η επιβάρυνση θα είναι μειωμένη μόλις κατά 7,87 ευρώ ή κατά 3,5%, καθώς σήμερα ο ιδιοκτήτης του συγκεκριμένου ακινήτου πληρώνει, μέσω ΔΕΗ, χαράτσι (ΕΕΤΑ) 223,12 ευρώ.
– Διαμέρισμα 85 τ.μ., παλαιότητας 16 ετών, στο Γαλάτσι: Φορολογούμενος που κατέχει διαμέρισμα 85 τ.μ., 1ου ορόφου και παλαιότητας 16 ετών, το οποίο βρίσκεται στο Γαλάτσι, σε περιοχή με τιμή ζώνης 1.550 ευρώ ανά τ.μ., θα πληρώσει 439,45 ευρώ. Με το ισχύον σήμερα καθεστώς πληρώνει για το ίδιο ακίνητο χαράτσι (ΕΕΤΑ) 476,85 ευρώ. Συνεπώς, με τον ενιαίο φόρο η επιβάρυνση του συγκεκριμένου ακινήτου θα μειωθεί κατά 37,40 ευρώ ή κατά 7,84%.
– Μονοκατοικία 80 τ.μ., παλαιότητας 8 ετών, στη Θεσσαλονίκη: Το ποσό που θα κληθεί να πληρώσει ιδιοκτήτης μονοκατοικίας 80 τ.μ. και παλαιότητας 8 ετών, η οποία βρίσκεται σε περιοχή του Δήμου Θεσσαλονίκης με τιμή ζώνης 1.800 ευρώ ανά τ.μ., θα ανέλθει σε 480 ευρώ. To ποσό των 480 ευρώ θα είναι η επιβάρυνσή του μόνο για το κτίσμα. Για το τμήμα του οικοπέδου το οποίο δεν καλύπτεται από το κτίσμα της μονοκατοικίας θα υποχρεωθεί να πληρώσει επιπλέον φόρο, που θα υπολογιστεί με διαφορετική κλίμακα. Με το ισχύον σήμερα καθεστώς, ο ιδιοκτήτης του συγκεκριμένου ακινήτου πληρώνει χαράτσι 489,60 ευρώ μόνο για το ηλεκτροδοτούμενο κτίσμα της μονοκατοικίας. Συνεπώς, με την εφαρμογή του ενιαίου φόρου η επιβάρυνση του ιδιοκτήτη θα αυξηθεί, καθώς θα κληθεί να πληρώσει φόρο όχι μόνο για το κτίσμα, αλλά και για την ακάλυπτη επιφάνεια του οικοπέδου.
– Διαμέρισμα 60 τ.μ., παλαιότητας 11 ετών, στα Χανιά: Η επιβάρυνση για ιδιοκτήτη διαμερίσματος 60 τ.μ., 1ου ορόφου και παλαιότητας 11 ετών, το οποίο βρίσκεται σε περιοχή του Δήμου Χανίων με τιμή ζώνης 2.250 ευρώ ανά τ.μ., θα φτάσει τα 462,30 ευρώ. Η επιβάρυνση θα είναι μειωμένη μόλις κατά 6,90 ευρώ ή κατά 1,47%, καθώς με το ισχύον σήμερα καθεστώς ο ιδιοκτήτης του συγκεκριμένου ακινήτου πληρώνει, μέσω ΔΕΗ, Εκτακτο Ειδικό Τέλος Ακινήτων (ΕΕΤΑ) το οποίο ανέρχεται στο ποσό των 469,20 ευρώ.
– Μονοκατοικία 120 τ.μ., παλαιότητας 17 ετών, στη Ραφήνα: Η φορολογική επιβάρυνση για ιδιοκτήτη μονοκατοικίας 120 τ.μ. και παλαιότητας 17 ετών, η οποία βρίσκεται σε περιοχή του Δήμου Ραφήνας με τιμή ζώνης 2.500 ευρώ ανά τ.μ., θα φτάσει τα 1.108,80 ευρώ. Τo ποσό αυτό θα είναι η επιβάρυνση του ιδιοκτήτη μόνο για το κτίσμα. Για το τμήμα του οικοπέδου το οποίο δεν καλύπτεται από το κτίσμα της μονοκατοικίας θα υποχρεωθεί να πληρώσει επιπλέον φόρο, που θα υπολογιστεί με διαφορετική κλίμακα. Με το ισχύον σήμερα καθεστώς, ο ιδιοκτήτης του συγκεκριμένου ακινήτου πληρώνει, μέσω ΔΕΗ, χαράτσι (ΕΕΤΑ) 897,60 ευρώ μόνο για το ηλεκτροδοτούμενο κτίσμα της μονοκατοικίας. Συνεπώς, με την εφαρμογή του ενιαίου φόρου, η επιβάρυνση του ιδιοκτήτη αυτού θα αυξηθεί σημαντικά, καθώς θα κληθεί να πληρώσει φόρο αυξημένο κατά 211,20 ευρώ ή κατά 23,53% για το κτίσμα, όπως επίσης και φόρο για την ακάλυπτη επιφάνεια του οικοπέδου.
– Διαμέρισμα 70 τ.μ., παλαιότητας 5 ετών, στο Ελληνικό: Το ποσό που θα κληθεί να καταβάλει ο ιδιοκτήτης ενός ισόγειου διαμερίσματος 70 τ.μ., παλαιότητας 5 ετών, το οποίο βρίσκεται σε περιοχή του Δήμου Ελληνικού όπου η τιμή ζώνης είναι 3.050 ευρώ ανά τ.μ., θα ανέλθει σε 882 ευρώ. Η επιβάρυνση θα είναι αυξημένη κατά 25,20 ευρώ ή κατά 2,94%, καθώς σήμερα ο ιδιοκτήτης του συγκεκριμένου ακινήτου πληρώνει, μέσω ΔΕΗ, χαράτσι (ΕΕΤΑ) 856,80 ευρώ.
– Μονοκατοικία 250 τ.μ., παλαιότητας 10 ετών, στη Μύκονο: Η επιβάρυνση για ιδιοκτήτη μονοκατοικίας 250 τ.μ., παλαιότητας 10 ετών, η οποία βρίσκεται σε περιοχή του Δήμου Μυκόνου, όπου η τιμή ζώνης είναι 3.700 ευρώ ανά τ.μ., θα ανέλθει σε 3.363,75 ευρώ. Τo ποσό αυτό θα είναι η επιβάρυνση του ιδιοκτήτη μόνο για το κτίσμα. Για το τμήμα του οικοπέδου το οποίο δεν καλύπτεται από το κτίσμα της μονοκατοικίας ο ιδιοκτήτης θα υποχρεωθεί να πληρώσει επιπλέον φόρο, που θα υπολογιστεί με διαφορετική κλίμακα. Με το ισχύον σήμερα καθεστώς, ο ιδιοκτήτης του συγκεκριμένου ακινήτου πληρώνει, μέσω ΔΕΗ, Εκτακτο Ειδικό Τέλος Ακινήτων (ΕΕΤΑ), το οποίο ανέρχεται στο ποσό των 2.932,50 ευρώ μόνο για το ηλεκτροδοτούμενο κτίσμα της μονοκατοικίας. Συνεπώς, με την εφαρμογή του ενιαίου φόρου η επιβάρυνση της συγκεκριμένης μονοκατοικίας θα αυξηθεί κατά 431,25 ευρώ ή κατά 14,70%. Επιπλέον, ο ιδιοκτήτης θα κληθεί να πληρώσει ενιαίο φόρο και για την ακάλυπτη επιφάνεια του οικοπέδου στο οποίο βρίσκεται η μονοκατοικία, οπότε η αύξηση της συνολικής επιβάρυνσης θα είναι πολύ μεγαλύτερη.
Στέλιος Κράλογλου
