Μπορεί η κυβέρνηση να προσπαθεί με τα γνωστά της επικοινωνιακά τεχνάσματα να πείσει την κοινωνία ότι παρεμβαίνει αποτελεσματικά και στοχευμένα στην αντιμετώπιση του στεγαστικού ζητήματος, η πραγματικότητα όμως είναι τελείως διαφορετική.
- Από τον Βασίλη Παπακωνσταντόπουλο
Η σημερινή κατάσταση είναι το αποτέλεσμα της συσσώρευσης πολιτικών και οικονομικών εξελίξεων των τελευταίων δεκαπέντε ετών, γεγονός που σημαίνει ότι δεν μπορεί πλέον να αντιμετωπιστεί αποκλειστικά με αποσπασματικές επιδοματικές παρεμβάσεις.
Σύμφωνα με πρόσφατη μελέτη του ΙΜΕ ΓΣΕΒΕΕ, το στεγαστικό πρόβλημα στην Ελλάδα αποτελεί μια βαθιά διαρθρωτική κρίση και όχι ένα συγκυριακό φαινόμενο. Η εκρηκτική αύξηση του κόστους στέγασης, σε συνδυασμό με τη χαμηλότερη αύξηση των εισοδημάτων, έχει οδηγήσει ολοένα και περισσότερα νοικοκυριά σε στεγαστική και ενεργειακή επιβάρυνση.
Τα ευρήματα της έρευνας είναι αποκαλυπτικά για το μέγεθος της πίεσης που ασκείται στους οικογενειακούς προϋπολογισμούς. Το 10% του πληθυσμού διαβιοί σε νοικοκυριά με σοβαρή ανεπάρκεια στέγης, ενώ το 27% των νοικοκυριών ξοδεύει περισσότερο από το 40% του καθαρού εισοδήματός του για έξοδα στέγασης, όταν ο μέσος όρος της Ε.Ε. είναι περίπου 18%.
Επιπλέον, το 3,5% δηλώνει αδυναμία κάλυψης ακόμα και των ελάχιστων ενεργειακών αναγκών, με συνέπεια την εκτεταμένη ενεργειακή φτώχεια. Την ίδια στιγμή μόνο την περίοδο 2018-2023 οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν κατά 35,4%, όταν τα διαθέσιμα εισοδήματα αυξήθηκαν μόλις κατά 8%, καταδεικνύοντας πόσο ραγδαία έχει επιδεινωθεί η σχέση κόστους στέγασης/εισοδήματος.
Ιδιαίτερη βαρύτητα στη διαμόρφωση του μη βιώσιμου κόστους στέγασης κατέχει το ενεργειακό κόστος, καθώς εκτιμάται ότι το 10% του καθαρού μισθού κατευθύνεται στην πληρωμή των λογαριασμών ρεύματος. Σύμφωνα με τα στοιχεία του ΟΟΣΑ, η Ελλάδα κατατάσσεται μεταξύ των χωρών με τα υψηλότερα ποσοστά ενεργειακής φτώχειας, με σημαντικό μέρος του πληθυσμού να αδυνατεί να εξασφαλίσει επαρκή θέρμανση στις κατοικίες του. Το πρόβλημα επιδεινώνεται από το γεγονός ότι το 51% του κτιριακού αποθέματος της χώρας είναι κατασκευασμένο πριν από το 1980, με χαμηλή ενεργειακή απόδοση και υψηλές ανάγκες αναβάθμισης.
Οι συγκεκριμένες κατοικίες, λόγω ακριβώς της παλαιότητας, απαιτούν περισσότερους πόρους για αποκατάσταση βλαβών, είτε στο ακίνητο είτε στις κοινόχρηστες υποδομές. Η θέσπιση δε νέων κανονισμών για τις πολυκατοικίες, όπως η αντικατάσταση καυστήρων ή ανελκυστήρων, η πιστοποίηση ανελκυστήρων κ.ά., αν και είναι αναγκαίες για την ασφάλεια όλων πολιτικές, επιβαρύνουν τους ιδιοκτήτες υπέρογκα.
Στην περίπτωση διαμερισμάτων προς ενοικίαση αυξάνεται τελικά το ζητούμενο ενοίκιο, προκειμένου οι ιδιοκτήτες να καλύψουν τις πρόσθετες και σε πολλές περιπτώσεις υψηλές επιβαρύνσεις. Με δεδομένο ότι οι σχετικές πρωτοβουλίες υιοθετούνται συνήθως αιφνιδιαστικά και εφαρμόζονται σε περιοριστικά χρονοδιαγράμματα, διαμορφώνονται τελικά υψηλότερες απαιτήσεις για μισθώματα και από την έλλειψη εμπιστοσύνης των ιδιοκτητών προς την κεντρική διοίκηση, υπό τον φόβο, δηλαδή, ότι θα υιοθετηθούν πολιτικές και μέτρα περιορισμού των εισοδημάτων τους.
Οπως επισημαίνεται στη μελέτη, η εκτίναξη του κόστους ανταπόκρισης στις ενεργειακές κυρίως απαιτήσεις των κατοικιών διευρύνει διαρκώς το ποσοστό των νοικοκυριών σε κατάσταση ή απειλή ενεργειακής φτώχειας. Ακόμα και οι μεσαίες εισοδηματικές κατηγορίες νοικοκυριών βιώνουν μια διαρκή επιδείνωση της σχέσης εσόδων – κόστους στέγασης, με το ενεργειακό κόστος να καταλαμβάνει όλο και μεγαλύτερο ποσοστό του εισοδήματος.
Πέρα από την αύξηση του ενεργειακού κόστους στέγασης, η μελέτη αποδίδει την όξυνση του προβλήματος στη μεγάλη ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης κατοικιών, στη συγκέντρωση πληθυσμού και οικονομικής δραστηριότητας κυρίως στην Αττική, στη γήρανση του κτιριακού αποθέματος και το υψηλό κόστος ανακαίνισης, στην υψηλή φορολογική επιβάρυνση της ακίνητης περιουσίας, στις δυσκολίες πρόσβασης σε στεγαστική πίστη, στην εξάπλωση των βραχυχρόνιων μισθώσεων, στις επιπτώσεις του προγράμματος Golden Visa, στη διαθεσιμότητα κατοικιών, αλλά και στις καθυστερήσεις στην αξιοποίηση κενών ακινήτων λόγω πολεοδομικών και κληρονομικών εκκρεμοτήτων.
Οι πολιτικές
Η μελέτη αναδεικνύει τη λανθασμένη συνταγή με την οποία επιχειρεί η κυβέρνηση να λύσει το Στεγαστικό. Σημειώνει πως η κρίση δεν μπορεί να αντιμετωπιστεί αποσπασματικά με πολιτικές πρόσκαιρης άμβλυνσης της έντασης, πολύ περισσότερο δεν μπορεί να επιλυθεί με συμπτωματικές πολιτικές πρωτοβουλίες διασκέδασης των εντυπώσεων και των επιπτώσεων της μακρόχρονης αδράνειας.
Σύμφωνα με το Ινστιτούτο της ΓΣΕΒΕΕ, η προτεραιότητα στην κάλυψη μέσω επιδοτήσεων μέρους των στεγαστικών αναγκών των φτωχότερων νοικοκυριών, αντί της ανάπτυξης πολιτικών κοινωνικής κατοικίας, όπως έχει προταθεί ποικιλοτρόπως από κοινωνικούς και πολιτικούς φορείς, μεταφράζεται τελικά σε αύξηση των ενοικίων χωρίς μάλιστα να διασφαλίζονται ελάχιστες ποιοτικές προδιαγραφές των ακινήτων.
Αντίστοιχα, περιορισμένη είναι η τελική επίδραση προγραμμάτων για ανακαίνιση και ενεργειακή αναβάθμιση του κτιριακού αποθέματος, όπως τα «Εξοικονομώ», το «Ανακαινίζω – Νοικιάζω», ή και τα περιορισμένα πιλοτικά κυρίως προγράμματα κοινωνικής στέγασης ορισμένων δήμων. Στην περίπτωση ανακαίνισης – αναβάθμισης το πραγματικό κόστος αποκατάστασης ενός ανενεργού ακινήτου παραμένει απαγορευτικό για την πλειονότητα των μικροϊδιοκτητών, ιδίως σε περιόδους έντονων πληθωριστικών πιέσεων.
Παράλληλα, ο τρόπος και κυρίως ο χρόνος καταβολής των ενισχύσεων από το κράτος αποτρέπουν μέρος των δυνάμει δικαιούχων να επωφεληθούν των χρηματοδοτήσεων, καθώς απαιτείται είτε μεγάλο ύψος ίδιων κεφαλαίων είτε προσφυγή σε δανεισμό, με αποτέλεσμα την αύξηση του πραγματικού κόστους, παρά τους ευνοϊκούς όρους δανειοδότησης.
Σε ό,τι αφορά τα πιλοτικά προγράμματα κοινωνικής στέγασης, όντως προσθέτουν διαθέσιμα ακίνητα αλλά σε πολύ περιορισμένο αριθμό, ενώ έχουν να «ανταγωνιστούν» άλλα προγράμματα στεγαστικής συνδρομής χαμηλότερων απαιτήσεων, όπως όσα μισθώνονται αποκλειστικά για τη στέγαση προσφυγικών – μεταναστευτικών πληθυσμών. Σε κάθε περίπτωση, επισημαίνει η μελέτη, οι πολιτικές αυτές δεν μπορούν να χαρακτηριστούν παρά αποσπασματικές, με περιορισμένη τελικά επίδραση συγκριτικά με τις πραγματικές ανάγκες και την ένταση του προβλήματος.
Οι ανατιμήσεις λόγω των προγραμμάτων για νέους
Πέρα από τις τιμές των ενοικίων, όμως, αντίστοιχες ή και μεγαλύτερες ανατιμήσεις προκάλεσε η απόφαση αξιοποίησης πόρων του Ταμείου Ανάκαμψης σε προγράμματα αγοράς κατοικιών από νεότερες ηλικίες, κυρίως λόγω των περιορισμών έτους κατασκευής των προς αγορά ακινήτων. Η πρόκριση της παλαιότητας ως κριτήριο επιλογής ενίσχυσε τις τιμές διάθεσης παλαιότερων οικημάτων, επιδρώντας και στις τιμές των νεότερων προς πώληση κατοικιών.
Το αυξημένο ενδιαφέρον όμως για αξιοποίηση του προγράμματος «Σπίτι μου Ι και ΙΙ» και οι ελκυστικοί όροι δανειοδότησης δεν μετατράπηκαν και σε αντίστοιχες αγοραπωλησίες, ώστε να αυξηθεί και το ποσοστό ιδιοκατοίκησης. Ο κύριος λόγος αποτυχίας συνίσταται στις πολλαπλές πολεοδομικές παραβάσεις των προς πώληση ακινήτων και του υψηλού κόστους συμμόρφωσης – νομιμοποίησης σε περιοριστικό μάλιστα χρονοδιάγραμμα.
Ιδιαίτερη αναφορά γίνεται και στην κατάργηση του Οργανισμού Εργατικής Κατοικίας, η οποία, σύμφωνα με την ΓΣΕΒΕΕ, αποδυνάμωσε τη δυνατότητα άσκησης κοινωνικής στεγαστικής πολιτικής. Ως προς τις παρεμβάσεις, η μελέτη υποστηρίζει ότι απαιτείται ένας συνδυασμός άμεσων και μακροπρόθεσμων πολιτικών, με βασικό στόχο την αύξηση της προσφοράς κατοικιών και την αποκατάσταση της ισορροπίας μεταξύ εισοδημάτων και κόστους στέγασης.
