Χωρίς τέλος η ταλαιπωρία. Ακόμη και παρέμβαση του Συνηγόρου του Πολίτη χρειάστηκε για να αποκατασταθούν αδικίες λόγω των αστοχιών των αρμόδιων υπηρεσιώνΛάθη, ελλείψεις και καθυστερήσεις στη λειτουργία του Ελληνικού Κτηματολογίου διαπιστώνει ο Συνήγορος του Πολίτη, ο οποίος χρειάστηκε να παρέμβει για να επιστραφούν χρήματα σε ιδιοκτήτρια που πλήρωσε μανθασμένο τέλος κτηματογράφησης με υπαιτιότητα του ίδιου του «Κτηματολογίου»!
Αρχικά να θυμίσουμε ότι για την υποβολή της δήλωσης ιδιοκτησίας καταβάλλεται πάγιο τέλος κτηµατογράφησης. Ο υπολογισμός του τέλους γίνεται από το Γραφείο Κτηµατογράφησης μετά την προσωρινή καταχώριση των στοιχείων της δήλωσης. Στην περίπτωση ηλεκτρονικής υποβολής δήλωσης, η πληρωμή πραγματοποιείται µέσω διαδικτυακής εφαρμογής.
Το ποσό του πάγιου τέλους κτηματογράφησης ανέρχεται σε:
■ 35 ευρώ ανά δικαίωμα σε κύριο χώρο (διαμέρισμα, κατάστημα, οικόπεδο κλπ.).
■ 20 ευρώ ανά δικαίωμα σε βοηθητικούς χώρους (αποθήκες, χώροι στάθµευσης), που αποτελούν αυτοτελείς διηρημένες ιδιοκτησίες (που έχουν χιλιοστά στο οικόπεδο και δεν αναφέρονται στον τίτλο ως παρακολουθήματα).
Στις αγροτικές περιοχές (δηλαδή στα εκτός σχεδίου και εκτός ορίου οικισμών) τα φυσικά πρόσωπα που υποβάλλουν δήλωση για περισσότερα από δύο δικαιώματα εντός του ίδιου ΟΤΑ καταβάλλουν πάγια τέλη για δύο µόνο δικαιώματα, ανεξαρτήτως του συνολικού αριθμού αυτών. Η διάταξη εφαρμόζεται µόνο για τους δικαιούχους δικαιωμάτων κυριότητας και δουλειών.
Ως αγροτική ορίζεται η περιοχή η οποία βρίσκεται εκτός σχεδίου πόλης ή εκτός ορίου οικισμού προϋφισταμένου του 1923 ή εκτός ορίου οικισμού κάτω των 2.000 κατοίκων που έχει οριοθετηθεί και δεν παρουσιάζει χαρακτηριστικά συστηματικής δόμησης.
Οι περιοχές αυτές στους χάρτες του Γραφείου Κτηµατογράφησης λαμβάνονται υπόψη για τον υπολογισμό του τέλους μετά τη καταχώριση της δήλωσης στο πληροφοριακό σύστημα του Εθνικού Κτηματολογίου.
Τι συνέβη, τώρα, με τη συγκεκριμένη ιδιοκτήτρια;
Οπως επισημαίνεται στη σύνοψη της διαμεσολάβησης του Συνηγόρου του Πολίτη για καταγγελία που έφτασε στα γραφεία της Αρχής, «κατά τη διαδικασία της κτηματογράφησης της ιδιοκτησίας της προσφεύγουσας, το ακίνητο εντοπίστηκε σε αστική περιοχή και καταβλήθηκε τέλος κτηματογράφησης».
Η ενδιαφερόμενη όμως, ελέγχοντας την καταγραφή του ακινήτου, διαπίστωσε ότι αυτό βρίσκεται σε αγροτική περιοχή, με συνέπεια το τέλος κτηματογράφησης να είναι χαμηλότερο και να προκύπτει ένα ποσό αχρεωστήτως καταβληθέν. Η ιδιοκτήτρια απευθύνθηκε εγγράφως με αίτηση και ηλεκτρονικό μήνυμα αλλά και τηλεφωνικώς προς την υπηρεσία χωρίς να υπάρξει ανταπόκριση και για τον λόγο αυτό προσέφυγε στον Συνήγορο την 1η Οκτωβρίου 2018.
Η συγκεκριμένη περίπτωση δεν αποτελεί τη μοναδική για την οποία χρειάστηκε να επιστραφούν χρήματα σε πολίτες εξαιτίας λαθών στον υπολογισμό των τελών κτηματογράφησης. Συνηθέστερες αιτίες είναι ο λανθασμένος εντοπισμός των ακινήτων και ο εσφαλμένος υπολογισμός των δικαιωμάτων.
Μόνο τον τελευταίο μήνα έχουν αναρτηθεί στη Δι@ύγεια άλλες τρεις αντίστοιχες αποφάσεις που αφορούν ποσά ύψους 955, 1.450 και 22.805 ευρώ, που αντιστοιχούν σε αχρεωστήτως καταβληθέντα ποσά παγίου τέλους κτηματογράφησης.
Αναμονή
Μέσα στο επόμενο διάστημα αναμένεται να αρχίσουν οι δηλώσεις σε Ιθάκη, Κεφαλλονιά και Ζάκυνθο και θα ακολουθήσουν η Μαγνησία, οι Σποράδες, η Λήμνος και η Λέσβος, αλλά και οι Περιφερειακές Ενότητες Δυτικής Αττικής και Νήσων. Οι περιοχές που μένουν απέξω σε αυτή τη φάση είναι η Θεσπρωτία και η Κέρκυρα, οι Κυκλάδες, τα Χανιά, το Ρέθυμνο και το μισό Ηράκλειο Κρήτης.
Tο Κτηματολόγιο, με την τελευταία κτηματογράφηση, η οποία αφορά 17.000.000 δικαιώματα (εκτίμηση) και βρίσκεται σε εξέλιξη, έχει εισέλθει στην τελική του ευθεία.
Η πλειονότητα των ακινήτων (δικαιωμάτων) αφορά εκτάσεις χαμηλής αξίας και ελάχιστα ακίνητα σε μικρά αστικά κέντρα. Σε συνδυασμό με τις οικονομικές δυσκολίες που αντιμετωπίζουν τα νοικοκυριά, αυτό έχει ως αποτέλεσμα οι πολίτες να εμφανίζονται απρόθυμοι να δηλώσουν την περιουσία τους. Το φαινόμενο επιδεινώνεται από τη μη ύπαρξη τίτλων στις περιοχές αυτές (πολλά ακίνητα έχουν δοθεί «διά λόγου») και την αυστηρή αντιμετώπιση της έκτακτης χρησικτησίας από την Ελληνικό Κτηματολόγιο.
Η δήλωση ιδιοκτησίας στο Κτηματολόγιο αποτελεί προϋπόθεση για οποιαδήποτε πράξη αφορά ένα ακίνητο στο μέλλον, π.χ. μεταβίβαση, γονική παροχή, δωρεά, έκδοση οικοδομικής άδειας.
Υποχρεωτική είναι η δήλωση όλων των ακινήτων με όποια μορφή και αν έχει για τον καθέναν η ιδιοκτησία του. Ορισμένες χαρακτηριστικές περιπτώσεις δηλώσεων είναι οι εξής:
■ Σε περίπτωση που έχει μεταβιβαστεί μόνο η υψηλή κυριότητα και έχει παρακρατηθεί η επικαρπία, υπόχρεοι προς υποβολή δήλωσης είναι τόσο ο ψιλός κύριος όσο και ο επικαρπωτής του ακινήτου, ο καθένας για το δικαίωμά του.
■ Συγκυριότητα: Κάθε συγκύριος δηλώνει το ποσοστό που του ανήκει (π.χ. αγροτεμάχιο που ανήκει σε δύο αδέλφια από 50% δηλώνεται ξεχωριστά από καθέναν για το 50% που του ανήκει).
■ Κληρονόμοι: Κάθε κληρονόμος δηλώνει το μερίδιό του (ποσοστό δικαιώματος επί τοις εκατό ή σε κλάσμα) στο ακίνητο που έχει κληρονομήσει.
■ Βοηθητικοί χώροι σε πολυκατοικίες (αποθήκες, γκαράζ): Οταν οι βοηθητικοί χώροι έχουν χιλιοστά στο οικόπεδο (αποτελούν δηλαδή αυτοτελείς ιδιοκτησίες), δηλώνονται ξεχωριστά από τη διηρημένη ιδιοκτησία (σε ξεχωριστό έντυπο δήλωσης), ενώ όταν δεν έχουν χιλιοστά στο οικόπεδο (είναι δηλαδή «παρακολούθημα» ενός διαμερίσματος), καταγράφονται στο πεδίο «Βοηθητικοί χώροι διηρημένων ιδιοκτησιών» της δήλωσης του διαμερίσματος.
■ Βοηθητικά κτίσματα (αποθήκες, αντλιοστάσια κ.λπ.): Οι βοηθητικές κατασκευές σε ακίνητα δεν αποτελούν αυτοτελείς ιδιοκτησίες, γι’ αυτό καταγράφονται στο πεδίο «Κτίρια για τα οποία δεν έχει συσταθεί οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία» της δήλωσης του ακινήτου (δεν χρησιμοποιείται, δηλαδή, ξεχωριστό έντυπο).
Τα οκτώ στάδια
Η κτηματογράφηση ενός ακινήτου περιλαμβάνει τα εξής οκτώ στάδια:
■ Υποβολή δηλώσεων ιδιοκτησίας από φυσικά και νομικά πρόσωπα. Η αρχική προθεσμία είναι τρεις μήνες για τους κατοίκους εσωτερικού και έξι για τους κατοίκους εξωτερικού, αλλά συνήθως με τις παρατάσεις φτάνει έξι μήνες για όλους.
■ Επεξεργασία δηλώσεων από δικηγόρους – τοπογράφους (εταιρίες μελετητικές) που έχουν οριστεί κατόπιν διαγωνισμού από την Ελληνικό Κτηματολόγιο.
■ Προανάρτηση κτηματολογικών στοιχείων και υποβολή αιτήσεων διόρθωσης. Διαδικασία μέσω e-mail.
■ Αναμόρφωση κτηματολογικών πινάκων και διαγραμμάτων.
■ Ανάρτηση κτηματολογικών στοιχείων και υποβολή αιτήσεων διόρθωσης και ενστάσεων. Η προθεσμία είναι δύο μήνες για τους κατοίκους εσωτερικού και τέσσερις για τους κατοίκους εξωτερικού.
■ Αναμόρφωση κτηματολογικών πινάκων και διαγραμμάτων.
■ Ολοκλήρωση κτηματογράφησης.
■ Λειτουργία Κτηματολογικού Γραφείου (αρχικές εγγραφές). Οσα ακίνητα δεν έχουν δηλωθεί από τους ιδιοκτήτες τους χαρακτηρίζονται «αγνώστου ιδιοκτήτη» και έπειτα από επτά χρόνια περνούν στην ιδιοκτησία του Δημοσίου.
Τι πρέπει να προσέξετε για να μη βρεθείτε προ εκπλήξεων μετά τη δήλωση!
Το μεγαλύτερο «αγκάθι» είναι οι περιπτώσεις έκτακτης χρησικτησίας (όταν δηλαδή δεν υπάρχει δικαστική απόφαση) και πρέπει να αποδειχθεί 20ετής νομή και κατοχή – αλλιώς το ακίνητο δεν μπορεί να δηλωθεί στο Κτηματολόγιο. Αυτός είναι ο λόγος που είναι απαραίτητα τα έγγραφα – αποδείξεις από ΔΕΗ, ΟΤΕ, εταιρίες ύδρευσης, μισθωτήρια, ακόμη και συμβόλαια γειτονικών ιδιοκτησιών που αναφέρουν τον δηλούντα ως κύριο του ακινήτου, Ε9 κ.ά.
Σε ό,τι αφορά τον εντοπισμό ενός ακινήτου, όσο πιο ακριβής είναι τόσο μειώνεται ο κίνδυνος να μην καταγραφεί με ακρίβεια. Και πού είναι το πρόβλημα; Το πρόβλημα έγκειται στο γεγονός πως ακόμη και για ένα τετραγωνικό μέτρο λάθος καταγραφής μπορεί να μειωθεί ή και να απαγορευτεί η δόμηση -αφού κινδυνεύει να χαθεί η αρτιότητα του οικοπέδου- και να μειωθεί σημαντικά η αξία του ακινήτου.
Κι αυτός είναι ο λόγος που οι αγρονόμοι – τοπογράφοι μηχανικοί υποστηρίζουν πως η προσκόμιση εξαρτημένου τοπογραφικού (το κόστος κυμαίνεται συνήθως από 200 έως 1.000 ευρώ) στο Κτηματολόγιο είναι μονόδρομος για τα ακίνητα που έχουν αξία και είναι αξιοποιήσιμα.
Οπως επισημαίνει ο Πανελλήνιος Σύλλογος Διπλωματούχων Αγρονόμων και Τοπογράφων Μηχανικών, εφόσον κατά τη διαδικασία της ανάρτησης των κτηματολογικών πινάκων και διαγραμμάτων εντοπιστούν διαφορές στο σχήμα και το εμβαδόν των ακινήτων, οι οποίες είναι εκτός των αποδεκτών ορίων απόκλισης, η ένσταση που θα υποβληθεί από τον ιδιοκτήτη θα πρέπει να συνοδεύεται υποχρεωτικά από εξαρτημένο τοπογραφικό διάγραμμα.
Η ένσταση παραπέμπεται προς εξέταση από επιτροπή ενστάσεων. Εφόσον οι διορθώσεις επηρεάζουν άλλο ακίνητο, ο ενιστάμενος θα πρέπει υποχρεωτικά να κοινοποιήσει την ένστασή του στους θιγομένους, διαφορετικά η ένστασή του απορρίπτεται ως απαράδεκτη από την επιτροπή. Συνήθως το κόστος της ολοκληρωμένης κατάθεσης της ένστασης ξεπερνά το κόστος της δήλωσης ιδιοκτησίας όταν επισυνάπτεται εξαρτημένο τοπογραφικό διάγραμμα.
Εάν ο ιδιοκτήτης δεν φροντίσει ώστε το ακίνητό του να κτηματογραφηθεί με το ορθό σχήμα και εμβαδόν και μεταφερθεί αυτό στις πρώτες εγγραφές του Κτηματολογίου με διαφορές στο σχήμα και το εμβαδόν των ακινήτων οι οποίες είναι εκτός των αποδεκτών ορίων απόκλισης, θα υποχρεωθεί να ακολουθήσει τη διαδικασία διόρθωσης αυτών κατά τη χρονική στιγμή που θα προβεί σε οποιαδήποτε εγγραπτέα στα κτηματολογικά πράξη (αγοραπωλησία κ.λπ.). Για τις διορθώσεις αυτές θα πρέπει να προσκομίσει υποχρεωτικά εξαρτημένο τοπογραφικό διάγραμμα του ακινήτου του, ενώ η διαδικασία που απαιτείται είναι χρονοβόρα.
Τα έγγραφα
Τα απαραίτητα έγγραφα που πρέπει να προσκομιστούν είναι τίτλος (συμβόλαιο), πιστοποιητικό μεταγραφής, τοπογραφικό (αν υπάρχει), δελτίο ταυτότητας ή διαβατήριο και έγγραφο που να αποδεικνύει τον ΑΦΜ (π.χ. εκκαθαριστικό Εφορίας κ.ά.). Οταν δεν υπάρχει αποδοχή κληρονομιάς υποβάλλονται υποχρεωτικά:
Εάν υπάρχει διαθήκη: ο τίτλος (εφόσον υπάρχει), ληξιαρχική πράξη θανάτου, αντίγραφο της δημοσιευμένης διαθήκης και πιστοποιητικά «περί μη δημοσιεύσεως άλλης διαθήκης» και «περί μη αποποιήσεως κληρονομιάς».
Εάν δεν υπάρχει διαθήκη: ο τίτλος (εφόσον υπάρχει), ληξιαρχική πράξη θανάτου και πιστοποιητικά «εγγυτέρων συγγενών», «περί μη δημοσιεύσεως διαθήκης» και «περί μη αποποιήσεως κληρονομιάς».
Περνούν (;) στο Δημόσιο 170.000 ακίνητα
Για τη διευκόλυνση των ιδιοκτητών που μένουν μακριά από τις περιοχές όπου βρίσκονται οι ιδιοκτησίες τους άνοιξαν ήδη δύο γραφεία στη Βόρεια Ελλάδα: το ένα επί της οδού 26ης Οκτωβρίου 90 στο Εμπορικό Κέντρο Porto Center και εξυπηρετεί τις περιοχές Γρεβενών, Πιερίας, Ροδόπης, Θάσου και υπολοίπου Θεσσαλονίκης. Το άλλο, στην οδό Σαράφη 48Β, στον Φοίνικα Θεσσαλονίκης, που εξυπηρετεί τη Δράμα, την Ξάνθη, τη Χαλκιδική, την Καστοριά και τη Φλώρινα.
Το γραφείο της Αθήνας δεν έχει ανοίξει ακόμη. Σύμφωνα με πληροφορίες, αναμένεται να ανοίξει το προσεχές διάστημα και θα λειτουργήσει στο Ολυμπιακό Ακίνητο Γαλατσίου, επί της λεωφόρου Βεΐκου 137, και θα εξυπηρετεί τις Περιφέρειες Ηπείρου, Ιονίων Νήσων, Δυτικής Ελλάδας, Πελοποννήσου Βόρειου – Νότιου Αιγαίου και Κρήτης.
Χαρακτηρισμός
Οποια ακίνητα δεν δηλωθούν χαρακτηρίζονται «αγνώστου ιδιοκτήτη». Οι ιδιοκτήτες αυτών των ακινήτων θα μπορούν να προσφύγουν δικαστικώς, αλλά μόνο για να διεκδικήσουν χρηματική αποζημίωση και όχι για να ανακτήσουν τα ακίνητα.
Για τα παλιά προγράμματα (1997-1999) ένα ακίνητο χαρακτηρίζεται «αγνώστου ιδιοκτήτη» αν δεν δηλωθεί σε 14 χρόνια και για τα νέα (από το 2008 και μετά) αν δεν δηλωθεί σε επτά χρόνια από την έναρξη λειτουργίας του Κτηματολογικού Γραφείου στη θέση του υποθηκοφυλακείου. Η εκτίμηση είναι ότι τα αγνώστου ιδιοκτήτη ακίνητα (μαζί με αυτά του Δημοσίου) ανέρχονται σε περίπου 170.000. Αυτά τα ακίνητα περιέρχονται στο Δημόσιο, αλλά μέχρι στιγμής δεν έχει ξεκαθαριστεί πώς θα αξιοποιηθούν.
Στο Κτηματολόγιο, σύμφωνα με πληροφορίες, υπάρχουν και περιπτώσεις όπου κάποιοι δήλωσαν την περιουσία τους αλλά η διαδικασία δεν προχώρησε όχι από δικό τους λάθος αλλά επειδή ο φάκελος έπεσε σε λάθος μεριά. Δυστυχώς, σε αυτή την περίπτωση η διόρθωση δεν μπορεί να γίνει μέσω της διαδικασίας του πρόδηλου σφάλματος αλλά μέσω των δικαστηρίων. Και όποιος αντέξει…
Υπάρχει, όμως, και η περίπτωση όπου δεν πρόκειται για λάθος και η υπόθεση ξεπερνά το Κτηματολόγιο. Μια τέτοια περίπτωση είναι τα Βριλήσσια. Εκεί, ο τελευταίος έλεγχος από Κτηματολόγιο έγινε το 2004 και οι ιδιοκτήτες υποτίθεται πως εξασφάλισαν την περιουσία τους.
Ωστόσο, λίγο προτού ολοκληρωθεί το Κτηματολόγιο τον περασμένο Νοέμβριο, έλαβαν ξαφνικά αγωγές από το Δημόσιο. Εως τώρα, όπως λέει στα «ΝΕΑ» ο δήμαρχος της πόλης Ξενοφώντας Μανιατογιάννης, «η πληγή δεν έχει ακόμη κλείσει και το πρόβλημα παραμένει».
