Η Ελλάδα διαθέτει μεγάλο απόθεμα κατοικιών, όμως για τη μέση οικογένεια η αγορά ενός σπιτιού έχει μετατραπεί σε άπιαστο όνειρο. Αυτό είναι το βασικό συμπέρασμα πρόσφατης έκθεσης του Διεθνούς Νομισματικού Ταμείου, η οποία αποκαλύπτει το μεγάλο παράδοξο της ελληνικής αγοράς: τα ακίνητα υπάρχουν, αλλά οι τιμές τους δεν ανταποκρίνονται στα εισοδήματα των πολιτών.
Σύμφωνα με το ΔΝΤ, το 55% των ακινήτων που προσφέρονταν προς πώληση το 2025 κόστιζε πάνω από 200.000 ευρώ, ενώ το ένα τρίτο ξεπερνούσε τα 280.000 ευρώ.
Τα ποσά αυτά καθιστούν την αγορά κατοικίας απαγορευτική για την πλειονότητα των ελληνικών νοικοκυριών, ειδικά όταν απαιτείται υψηλή προκαταβολή και οι τράπεζες εφαρμόζουν αυστηρά κριτήρια δανειοδότησης. Η έκθεση υπολογίζει ότι οι τιμές των κατοικιών έχουν αυξηθεί σωρευτικά κατά περίπου 85% από τα χαμηλά της κρίσης, όταν το διαθέσιμο εισόδημα ανά κάτοικο ενισχύθηκε μόλις κατά 47%. Μόνο από το τέλος του 2020 η άνοδος των τιμών έφτασε το 61%. Πρόκειται για μια αγορά που απομακρύνεται με μεγάλη ταχύτητα από τις πραγματικές δυνατότητες των εργαζομένων.
Ακόμη και ένα νοικοκυριό που μπορεί θεωρητικά να καλύψει τη δόση ενός στεγαστικού δανείου βρίσκεται αντιμέτωπο με τον τοίχο της προκαταβολής. Το ΔΝΤ εκτιμά ότι, με ετήσια αποταμίευση ίση με το 10% του εισοδήματος, απαιτούνται έως 24 χρόνια για να συγκεντρωθεί το ποσό που χρειάζεται για αγορά κατοικίας με χρηματοδότηση του 70% της αξίας της. Παράλληλα, το μέσο νοικοκυριό υπολείπεται κατά περίπου 7% έως 17% του εισοδήματος που απαιτείται για να εγκριθεί ένα συνηθισμένο στεγαστικό δάνειο, ανάλογα με το ποσοστό χρηματοδότησης.
Ετσι, η αγορά κατοικίας καταλήγει να αφορά κυρίως υψηλά εισοδήματα, επενδυτές και αγοραστές που διαθέτουν ήδη σημαντικά μετρητά. Το Ταμείο επισημαίνει ότι η εγχώρια ζήτηση για αγορά κατοικίας παραμένει περιορισμένη και κυριαρχείται από νοικοκυριά υψηλού εισοδήματος, τα οποία χρηματοδοτούν τις αγορές τους κυρίως με μετρητά. Πρόκειται για μια αγορά δύο ταχυτήτων: από τη μία όσοι διαθέτουν κεφάλαια και από την άλλη η μεγάλη πλειονότητα που αδυνατεί να περάσει ακόμη και την πόρτα της τράπεζας.
Μέσο ενοίκιο
Ούτε η ενοικίαση αποτελεί πλέον εύκολη εναλλακτική. Το μέσο ζητούμενο μηνιαίο μίσθωμα διαμορφώνεται στα 575 ευρώ σε ολόκληρη τη χώρα, ενώ στην Αττική ανεβαίνει στα 785 ευρώ. Την ίδια στιγμή, ο πληθωρισμός στα ενοίκια έφτασε το 10% το 2025, με τις πιέσεις να είναι ακόμη εντονότερες σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη. Για έναν εργαζόμενο με μισθό κοντά στα 1.000 ευρώ, το ενοίκιο των 575 ευρώ απορροφά πάνω από το μισό εισόδημά του πριν πληρώσει ρεύμα, κοινόχρηστα, τρόφιμα και μετακινήσεις.
Στην Αττική, το μέσο ενοίκιο μπορεί να πλησιάσει ή ακόμη και να ξεπεράσει ολόκληρο τον καθαρό κατώτατο μισθό. Δεν προκαλεί, επομένως, έκπληξη ότι δύο στα πέντε νοικοκυριά δαπανούν πάνω από το 40% του διαθέσιμου εισοδήματός τους για τη στέγη, ενώ ένα επιπλέον 20% διαθέτει από 30% έως 40%.
Η κυβέρνηση έχει επενδύσει επικοινωνιακά σε επιδοτούμενα στεγαστικά δάνεια, επιστροφές ενοικίου, περιορισμούς στις βραχυχρόνιες μισθώσεις και προγράμματα ανακαίνισης κλειστών ακινήτων. Ωστόσο, τα στοιχεία δείχνουν ότι οι παρεμβάσεις δεν ανέκοψαν την εκτίναξη των τιμών ούτε δημιούργησαν επαρκές απόθεμα προσιτής κατοικίας.
Το «Σπίτι μου»
Τα προγράμματα τύπου «Σπίτι μου» ενίσχυσαν τη ζήτηση χωρίς να αυξήσουν αντίστοιχα την προσφορά. Το αποτέλεσμα ήταν περισσότεροι υποψήφιοι αγοραστές να ανταγωνίζονται για το ίδιο περιορισμένο απόθεμα επιλέξιμων κατοικιών. Ακόμη και το ΔΝΤ αναγνωρίζει ότι από το 2023 η ζήτηση μετακινήθηκε προς τους αγοραστές πρώτης κατοικίας λόγω των κρατικά επιδοτούμενων δανείων, χωρίς όμως αυτό να σημαίνει ότι λύθηκε το πρόβλημα της πρόσβασης.
Η χώρα διαθέτει από τα υψηλότερα αποθέματα κατοικιών ανά κάτοικο στην Ευρώπη. Περίπου το 35% των ακινήτων δεν χρησιμοποιείται ως κύρια κατοικία και το 12%-13% του συνολικού αποθέματος είναι κενό. Παρ’ όλα αυτά, μεγάλο μέρος των κατοικιών παραμένει εκτός αγοράς λόγω παλαιότητας, υψηλού κόστους ανακαίνισης, συνιδιοκτησιών, πολεοδομικών εκκρεμοτήτων ή επειδή βρίσκεται στα χέρια του Δημοσίου, τραπεζών και servicers. Εδώ ακριβώς βρίσκεται η αποτυχία της στεγαστικής πολιτικής: Η κυβέρνηση επιδότησε τον αγοραστή, αλλά δεν κατάφερε να δημιουργήσει αρκετά προσιτά σπίτια.
