Ειδική πρόβλεψη για τους εγκαταλειμμένους και φθίνοντες οικισμούς περιλαμβάνει το νέο Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό, που έχει τεθεί εδώ και δύο εβδομάδες σε εφαρμογή.
- Από τον Βασίλη Παπακωνσταντόπουλο
Οι ρυθμίσεις έρχονται να κουμπώσουν με τον νόμο τον οποίο πέρασε ο υπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας, Σταύρος Παπασταύρου, από τη Βουλή λίγο πριν κλείσει για το καλοκαίρι, ανοίγοντας τον δρόμο για την τσιμεντοποίηση πολλών μικρών οικισμών σε όλη τη χώρα.
Το πλαίσιο παρέχει συγκεκριμένες κατευθύνσεις, όπως η αξιοποίηση εγκαταλειμμένων ορεινών οικισμών που παρουσιάζουν αρχιτεκτονικό ενδιαφέρον, με τη μετατροπή κτιρίων άλλων χρήσεων σε καταλύματα ή και με νέες επενδύσεις, με κίνητρα είτε προς τους σημερινούς ιδιοκτήτες είτε προς ενδιαφερόμενους επενδυτές.
Επίσης αποκατάσταση και αξιοποίηση παλαιών κελυφών, επανάχρηση αξιόλογων κτιρίων ή συνόλων και παροχή κινήτρων για μετατροπή διατηρητέων κτιρίων σε ξενοδοχειακές μονάδες τουλάχιστον 3 αστέρων και ο καθορισμός κανόνων για τη μορφολογία των νέων κτισμάτων.
Ουσιαστικά το νέο χωροταξικό στρώνει το χαλί για την εφαρμογή των καταστροφικών διατάξεων του πρόσφατα ψηφισθέντος νόμου (5325/2026). Διατάξεις που πλέον είναι συμβατές με τον χωροταξικό σχεδιασμό. Ετσι, με τις δύο παράλληλες νομοθετικές παρεμβάσεις ο υπουργός Περιβάλλοντος δημιουργεί το πλαίσιο για την πολεοδόμηση μεγάλων εκτός σχεδίου εκτάσεων γύρω από τους οικισμούς αυτούς, οι οποίοι πλέον κινδυνεύουν να αλλοιωθούν και να χάσουν τον ιδιαίτερο χαρακτήρα τους και τη φυσιογνωμία τους.
Η δυνατότητα «αναβίωσης» εγκαταλειμμένων οικισμών προβλέφθηκε για πρώτη φορά στον λεγόμενο «δασοκτόνο» νόμο (4280/2014), αλλά τόσα χρόνια παρέμενε ανενεργή. Το υπουργείο υποστηρίζει ότι η ενεργοποίησή της αποτελεί εργαλείο βιώσιμης ανάπτυξης και περιφερειακής πολιτικής, που μπορεί να συμβάλει στη διατήρηση της κοινωνικής και οικονομικής ζωής, ιδιαίτερα στα μικρά νησιά και στις περιοχές που αντιμετωπίζουν έντονη πληθυσμιακή αποδυνάμωση. Με τα εργαλεία, όμως, που εισάγει η αναβίωση ενός μικρού παραδοσιακού οικισμού θα ξεκλειδώσει στην πραγματικότητα τη δυνατότητα ανάπτυξης εκτεταμένων τουριστικών ή οικιστικών εγκαταστάσεων, με μέγεθος δυσανάλογο προς τον ίδιο τον οικισμό.
Το ΥΠΕΝ εμφανίζει ένα νέο εργαλείο μεγέθυνσης της εκτός σχεδίου δόμησης, που δεν έχει καμία σχέση με την αναβίωση των στοχευόμενων οικισμών. Η ιδιωτική πολεοδόμηση θα υλοποιείται από οικοδομικούς συνεταιρισμούς και φορείς ανάπτυξης, με υποχρεωτική παραχώρηση τουλάχιστον 50% της έκτασης σε κοινόχρηστους και κοινωφελείς χώρους και έργα.
Ο νόμος εισάγει τα Ειδικά Σχέδια Περιβαλλοντικής Αναβάθμισης και Ανάπτυξης (ΕΣΠΕΡΑΑ), παρέχοντας παράλληλα δυνατότητες αξιοποίησης ιδιωτικών εκτάσεων που συνδέονται λειτουργικά με τους οικισμούς. Στις εκτάσεις αυτές μπορούν να καθορίζονται χρήσεις γης και να προβλέπεται πολεοδόμηση, υπό την προϋπόθεση ότι οι όμορες εκτάσεις έχουν ελάχιστη συνολική επιφάνεια 30 στρεμμάτων και ότι το σύνολο της περιοχής παρέμβασης (υφιστάμενος οικισμός και νέες προς πολεοδόμηση εκτάσεις) κυμαίνεται από 50 έως 200 στρέμματα.
Παραθεριστική κατοικία
Η επέκταση της χρήσης του πολεοδομικού αυτού εργαλείου σε όλα τα μικρά κατοικημένα νησιά, με την επίφαση της αναβίωσης εγκαταλειμμένων οικισμών, καταδεικνύει ότι ο πραγματικός στόχος δεν είναι άλλος από την εξυπηρέτηση της τουριστικής ανάπτυξης και της παραθεριστικής κατοικίας. Μέσα στα χωριά θα μπορεί να αναπτυχθεί κάθε είδους χρήση, όπως κατοικίες, ξενοδοχεία, τουριστικές υποδομές κάθε είδους και εμπορικά καταστήματα.
Εγκαταλειμμένοι χαρακτηρίζονται οι προ του 1923 οικισμοί που εμφανίζουν μηδενικό πληθυσμό στις απογραφές της ΕΛ.ΣΤΑΤ. του 1981, ενώ μικροί και φθίνοντες θεωρούνται οι οικισμοί με λιγότερους από 150 κατοίκους. που παρουσιάζουν δημογραφική συρρίκνωση κατά την τελευταία 30ετία ή μικρή μεταβολή πληθυσμού έως 5%.
Ο οικισμός θα πρέπει να κρίνεται ενδιαφέρων αρχιτεκτονικά, να μην έχει χαρακτηριστεί γεωλογικά ακατάλληλος, δηλαδή να μην υπάρχει πρόβλημα κατολισθήσεων ή άλλης γεωλογικής επικινδυνότητας. και να διαθέτει «συνεκτικό τμήμα», δηλαδή αναγνωρίσιμο πυρήνα υφιστάμενης οικιστικής ανάπτυξης. Εκτιμάται ότι η ρύθμιση αφορά περισσότερους από 6.500 οικισμούς και 1.300 δημοτικές κοινότητες, αγγίζοντας το 27% των νησιωτικών και ορεινών οικισμών της χώρας.
Σημειώνεται ότι το νέο χωροταξικό θέτει επίσης ως κατεύθυνση την εξασφάλιση της προσβασιμότητας των οικισμών μέσω της σύνδεσής τους με τους κύριους οδικούς άξονες, τη βελτίωση των δικτύων υποδομής τους και την ανάδειξη και προβολή των ιδιαίτερων περιβαλλοντικών, γεωλογικών, αρχιτεκτονικών, ιστορικών, θρησκευτικών ή πολιτιστικών κ.ά. στοιχείων κάθε οικισμού, με σκοπό την αύξηση της δυναμικής του τουρισμού και την επιμήκυνση της τουριστικής περιόδου.
Καταστρέφονται οι μικρές ιδιοκτησίες στα νησιά
Η ΚΥΑ έχει προκαλέσει αντιδράσεις για τις αρτιότητες σε πολλά νησιά. Οπως αναφέρει το ΤΕΕ Βορειοανατολικού Αιγαίου, τα 8 στρέμματα δημιουργούν μεγάλο πρόβλημα στη μικρή επιχειρηματικότητα, υποστηρίζοντας πως η ιδιοκτησία είναι σε μεγάλο βαθμό κατακερματισμένη.
Οι περισσότεροι μικροί ιδιοκτήτες δεν διαθέτουν μεγάλες ενιαίες εκτάσεις και η τουριστική δραστηριότητα βασίζεται σε μεγάλο βαθμό σε μικρές και οικογενειακές επιχειρήσεις. Οταν λοιπόν απαιτούνται τόσο μεγάλες εκτάσεις για μια νέα τουριστική μονάδα, στην πράξη περιορίζεται σημαντικά η δυνατότητα του μικρού ιδιοκτήτη να αξιοποιήσει τη γη του και του μικρού επιχειρηματία να επενδύσει στον τόπο του.
Σύμφωνα με το επιμελητήριο, υπάρχει ανάγκη προστασίας των μικρών μη κύριων τουριστικών καταλυμάτων και των ενοικιαζόμενων δωματίων, καθώς αποτελούν σημαντικό κομμάτι της τουριστικής οικονομίας των νησιών του Βορείου Αιγαίου και δεν πρέπει να επιβαρύνονται από ρυθμίσεις σχεδιασμένες με βάση μεγαλύτερες ξενοδοχειακές επενδύσεις.
Από την πλευρά της η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ξενοδόχων (ΠΟΞ) εκφράζει την ανησυχία της για το γεγονός ότι βασικές προβλέψεις του πλαισίου εξακολουθούν να στηρίζονται σε οριζόντιους περιορισμούς, οι οποίοι δεν λαμβάνουν επαρκώς υπόψη τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά κάθε προορισμού. Χαρακτηρίζει ιδιαίτερα προβληματικό τον καθορισμό οριζόντιων ορίων κλινών, τα οποία ορίζονται αυθαίρετα, χωρίς τεκμηριωμένα και αντικειμενικά κριτήρια που να συνδέονται με τα πραγματικά δεδομένα κάθε προορισμού.
«Η εφαρμογή τέτοιων οριζόντιων μέτρων δύναται να οδηγήσει σε ανεπιθύμητες συνέπειες, όπως απαξίωση των ιδιοκτησιών, κατάτμηση της γης, αύξηση της δομημένης επιφάνειας, επιβάρυνση του τοπίου, περιορισμό οικονομιών κλίμακας και υπονόμευση της βιωσιμότητας των τουριστικών μονάδων» αναφέρει μεταξύ άλλων η ΠΟΞ.
