Ποιοι μπορούν να χτίσουν και με τι συντελεστές σε λιγότερο από 4 στρέμματα, και τι ισχύει για τη συνένωση οικοπέδων
Από τον Β. Παπακωνσταντόπουλο
Να ξεκαθαρίσει το τοπίο για δεκάδες χιλιάδες ιδιοκτησίες σε περιοχές εκτός σχεδίου επιχειρεί το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, έναν μήνα πριν από τη λήξη της προθεσμίας για την έκδοση οικοδομικών αδειών με τις ισχύουσες παρεκκλίσεις για τη δόμηση σε οικόπεδα μικρότερα των 4 στρεμμάτων.
Με εγκύκλιο που υπέγραψε ο γενικός γραμματέας Χωρικού Σχεδιασμού και Αστικού Περιβάλλοντος του ΥΠΕΝ Ευθύμιος Μπακογιάννης διευκρινίζει σειρά θεμάτων που έχουν προκύψει κατά την εφαρμογή των διατάξεων της εκτός σχεδίου δόμησης. Ξεκαθαρίζει ότι όσες ιδιοκτησίες βρίσκονται σε εκτός σχεδίου περιοχές, αλλά διαθέτουν Γενικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΓΠΣ) και Σχέδια Χωρικής και Οικιστικής Οργάνωσης Ανοιχτής Πόλης (ΣΧΟΑΠ), θεωρούνται σχεδιασμένες και εξαιρούνται από την εφαρμογή του νόμου, κοινώς θα εξακολουθούν να ισχύουν οι παρεκκλίσεις για δόμηση σε οικόπεδα κάτω των 4 στρεμμάτων.
Τροποποίηση
«O ν. 4759/2020 δεν αποσκοπεί, ούτε και προβαίνει στην οριζόντια τροποποίηση των προϊσχυουσών διατάξεων περί της δόμησης εκτός σχεδίου των από 24/5/1985 Προεδρικών Διαταγμάτων και 6/10/1978 Π.Δ. Επίσης, δεν μεταβάλλει τον τρόπο και τις διατάξεις δόμησης στα γήπεδα που βρίσκονται σε περιοχές για τις οποίες ισχύουν πολεοδομικές ρυθμίσεις, ούτε και στην περίπτωση που τα σχετικά εργαλεία ή Π.Δ. (ή ΚΥΑ) παραπέμπουν γενικώς στις διατάξεις της εκτός σχεδίου δόμησης των από 24/5/1985 και από 6/10/1978 Π.Δ.» υπογραμμίζεται στην εγκύκλιο του ΥΠΕΝ με θέμα «Οδηγίες για τη δόμηση σε εκτός σχεδίου περιοχές και ιδίως την εφαρμογή του κεφαλαίου Γ’ του ν. 4759/2020 (Α’ 245)».
Συγκεκριμένα, επισημαίνεται ότι οι διατάξεις του νόμου (κεφάλαιο Γ’) για την κατάργηση της δόμησης σε οικόπεδα μικρότερα των 4 στρεμμάτων εφαρμόζονται στα γήπεδα που βρίσκονται σε περιοχές εκτός ρυμοτομικών σχεδίων και εκτός ορίων των νομίμως υφιστάμενων οικισμών (προ του έτους 1923 και οριοθετημένων κάτω των 2.000 κατοίκων), στις οποίες δεν έχουν καθοριστεί χρήσεις γης ή όροι και περιορισμοί δόμησης από διατάγματα ή αποφάσεις ή από πολεοδομικό σχεδιασμό 1ου επιπέδου (ΓΠΣ, ΣΧΟΑΠ, ΖΟΕ).
Αντίθετα, στα γήπεδα που βρίσκονται σε περιοχές εκτός ρυμοτομικών σχεδίων και εκτός ορίων των νομίμως υφιστάμενων οικισμών (προ του έτους 1923 και οριοθετημένων κάτω των 2.000 κατοίκων), στις οποίες έχουν καθοριστεί χρήσεις γης ή όροι και περιορισμοί δόμησης από διατάγματα ή αποφάσεις ή από πολεοδομικό σχεδιασμό 1ου επιπέδου, δεν εφαρμόζονται οι εν λόγω διατάξεις. Για τα οικόπεδα αυτά δεν ισχύει ο περιορισμός της δόμησης και διατηρούνται σε ισχύ οι παρεκκλίσεις αρτιότητας (750, 1.200 και 2.000 τ.μ.) της παρ. 2 του άρθρου 1 του από 24/5/1985 Π.Δ., υπό την προϋπόθεση ότι δεν έχουν ήδη καταργηθεί από τις ειδικές ρυθμίσεις των σχετικών Π.Δ. ή αποφάσεων ή του πολεοδομικού σχεδιασμού πρώτου επιπέδου κάθε περιοχής.
Σύμφωνα με τον νόμο, για κατοικίες η μέγιστη επιτρεπόμενη επιφάνεια του κτιρίου, ως και η συνολική επιφάνεια των ορόφων, δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει τα 186 τ.μ. για τα γήπεδα επιφανείας 4.000 τ.μ., ενώ προσαυξάνεται για γήπεδα επιφανείας μεγαλύτερης των 4.000 τ.μ. Κατ’ αναλογία, για το χρονικό διάστημα ισχύος των μεταβατικών διατάξεων του άρθρου 40 του ν. 4759/2020 (μέχρι τις 9 Δεκεμβρίου), η επιτρεπόμενη δόμηση στα γήπεδα επιφανείας τουλάχιστον 2.000 τ.μ. δεν δύναται να υπερβαίνει τα 186 τ.μ.
«Εξυπακούεται ότι για τα κτίρια κατοικίας σε γήπεδα όπου έχουν καθορισθεί χρήσεις γης και όροι και περιορισμοί δόμησης από εργαλεία πολεοδομικού σχεδιασμού 1ου επιπέδου ή από διατάγματα που καθορίζουν όρους και περιορισμούς δόμησης σε περιοχές εκτός σχεδίου εξακολουθούν να εφαρμόζονται, για τον υπολογισμό της επιτρεπόμενης δόμησης, οι διατάξεις του άρθρου 6 του από 24/5/1985 Π.Δ., εφόσον τα εργαλεία πολεοδομικού σχεδιασμού πρώτου επιπέδου ή τα ειδικότερα Π.Δ. (ή ΚΥΑ) παραπέμπουν στις διατάξεις του από 24/5/1985 Π.Δ. χωρίς να διαφοροποιούνται από αυτές» ξεκαθαρίζει η εγκύκλιος του κ. Μπακογιάννη.
Όσον αφορά τη συνένωση όμορων οικοπέδων, επιτρέπεται για την ενιαία λειτουργική τους αξιοποίηση, εφόσον προκύπτει γήπεδο εμβαδού τουλάχιστον 4 στρεμμάτων και ταυτόχρονα ένα από τα γήπεδα που συνενώνονται είναι άρτιο και οικοδομήσιμο κατά κανόνα ή κατά παρέκκλιση άρτιο και οικοδομήσιμο βάσει των διατάξεων που ίσχυαν μέχρι την έναρξη ισχύος του ν. 4759/2020. Η διάταξη, που καταλαμβάνει όλες τις περιπτώσεις γηπέδων, αποσκοπεί αποκλειστικά στη βελτίωση της αρτιότητας και οικοδομησιμότητας των γηπέδων που συνενώνονται, μπορεί να οδηγεί και σε συνενούμενα μεγαλύτερα της αρτιότητας γήπεδα και οι όροι δόμησης που επιτρέπονται είναι εκείνοι που αντιστοιχούν στο σύνολο της ενοποιημένης μέσω οικοδομικής άδειας έκτασης.
