Αντιμέτωποι με φορολόγηση που μπορεί να φθάσει έως και το 45% βρίσκονται χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων οι οποίοι δεν εισέπραξαν ενοίκια το 2024, εφόσον δεν δηλώσουν εγκαίρως τα ανείσπρακτα ποσά στην Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ), μέσω της ψηφιακής υποβολής του εντύπου Ε411.
Τα τελευταία διαθέσιμα στοιχεία της ΑΑΔΕ δείχνουν ότι κατά το 2024 περίπου 4.500 ιδιοκτήτες δεν έλαβαν ενοίκια συνολικού ύψους 15 εκατ. ευρώ. Παράλληλα, από την επεξεργασία των φορολογικών δηλώσεων προκύπτει ότι περίπου 1,8 εκατ. φορολογούμενοι δηλώνουν ετησίως εισοδήματα από μισθώματα που υπερβαίνουν τα 8,5 δισ. ευρώ.
Πώς φορολογούνται τα εισοδήματα από ενοίκια
Το καθαρό φορολογητέο εισόδημα από εκμίσθωση ακινήτων φορολογείται αυτοτελώς από το πρώτο ευρώ, αφού προηγουμένως αφαιρεθεί ποσοστό 5% ως τεκμαρτή δαπάνη για επισκευές, συντηρήσεις και λοιπές λειτουργικές ανάγκες.
Η ισχύουσα κλίμακα διαμορφώνεται ως εξής:
- Για εισοδήματα έως 12.000 ευρώ: συντελεστής 15%.
- Για το τμήμα από 12.000 έως 24.000 ευρώ: συντελεστής 25% (νέος ενδιάμεσος συντελεστής που εφαρμόζεται από τον Ιανουάριο 2026).
- Για το τμήμα έως 35.000 ευρώ: συντελεστής 35%.
- Για το υπερβάλλον των 35.000 ευρώ: συντελεστής 45%.
Εάν τα ανείσπρακτα ενοίκια δεν δηλωθούν με την προβλεπόμενη διαδικασία, τότε θεωρούνται κανονικά φορολογητέο εισόδημα και επιβαρύνονται με τους παραπάνω συντελεστές.
Τι περιλαμβάνει το έντυπο Ε411
Στο έντυπο Ε411 καταχωρίζονται:
- Τα στοιχεία του μισθωτή (ΑΦΜ, ονοματεπώνυμο ή επωνυμία).
- Η διεύθυνση του ακινήτου.
- Το συνολικό ποσό των ανείσπρακτων μισθωμάτων.
- Το φορολογικό έτος στο οποίο αφορούν.
Για κάθε μισθωτή, ακίνητο και σχετικό αποδεικτικό έγγραφο απαιτείται ξεχωριστή δήλωση. Σε περίπτωση θανάτου ιδιοκτήτη, ο κληρονόμος υποβάλλει τη δήλωση για το διάστημα που ο εκλιπών ήταν εν ζωή, αναγράφοντας τα στοιχεία του αποβιώσαντος.
Εφόσον δεν είναι δυνατή η ψηφιακή διαδικασία, η δήλωση μπορεί να κατατεθεί έντυπα, είτε ταχυδρομικά με συστημένη επιστολή είτε αυτοπροσώπως.
Προϋποθέσεις για να αναγνωριστούν ως ανείσπρακτα
Για να μη φορολογηθούν τα μη εισπραχθέντα μισθώματα, ο ιδιοκτήτης οφείλει:
- Να έχει εκδώσει διαταγή πληρωμής ή διαταγή απόδοσης χρήσης μισθίου ή δικαστική απόφαση αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων ή να έχει ασκήσει σχετική αγωγή.
- Να υποβάλει τη δήλωση ανείσπρακτων ενοικίων και τα απαραίτητα δικαιολογητικά μέσω της ψηφιακής πύλης «Τα Αιτήματά μου» της ΑΑΔΕ.
Στα απαιτούμενα δικαιολογητικά περιλαμβάνονται:
- Η δικαστική απόφαση ή η διαταγή πληρωμής/απόδοσης ή η αγωγή (με αποδεικτικό επίδοσης).
- Σε περίπτωση πτώχευσης μισθωτή, ο πίνακας αναγγελίας χρεών.
- Υπεύθυνη δήλωση ότι από την έκδοση της απόφασης έως την εκτέλεσή της δεν εισπράχθηκαν μισθώματα.
- Η έκθεση αποβολής και εγκατάστασης από δικαστικό επιμελητή.
Εάν τα δικαιολογητικά δεν υποβληθούν ή κριθούν ανεπαρκή, τα ποσά που δηλώθηκαν ως ανείσπρακτα δεν θα ληφθούν υπόψη και η ΑΑΔΕ θα προχωρήσει σε νέα εκκαθάριση, φορολογώντας τα ως κανονικό εισόδημα.
Τι ισχύει για το 2025
Τα ενοίκια που δεν εισπράχθηκαν εντός του 2025, καθώς και ποσά που είχαν δηλωθεί ως ανείσπρακτα σε προηγούμενο έτος αλλά τελικά εισπράχθηκαν μέσα στο 2025, πρέπει να δηλωθούν αρχικά στο έντυπο Ε2. Στη συνέχεια μεταφέρονται αυτόματα στο έντυπο Ε1 για τη φορολογική δήλωση.
Η διαδικασία θεωρείται κρίσιμη για όσους ιδιοκτήτες αντιμετώπισαν προβλήματα είσπραξης, καθώς η μη έγκαιρη και ορθή δήλωση μπορεί να οδηγήσει σε σημαντική φορολογική επιβάρυνση, παρά το γεγονός ότι τα σχετικά ποσά δεν έχουν ποτέ εισρεύσει στο ταμείο τους.
