Νέες διευκρινίσεις για τον τρόπο φορολόγησης της επικαρπίας και της ψιλής κυριότητας σε περιπτώσεις κληρονομιάς, δωρεάς, γονικής παροχής ή μεταβίβασης ακινήτων δίνει νέα εγκύκλιος που εξέδωσε η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ). Στόχος είναι να αποσαφηνιστούν συχνά πρακτικά ζητήματα που αντιμετωπίζουν φορολογούμενοι και υπηρεσίες κατά τη μεταβίβαση περιουσίας.
Η εγκύκλιος βασίζεται στον Κώδικα Φορολογίας Περιουσίας (ν. 5219/2025) και υπενθυμίζει ότι φόρος επιβάλλεται σε κάθε απόκτηση περιουσίας αιτία θανάτου, δωρεάς ή γονικής παροχής, ενώ στις αγοραπωλησίες ακινήτων υπόχρεος για τον φόρο μεταβίβασης είναι ο αγοραστής.
Hλικία του δικαιούχου
Σε κάθε μεταβίβαση επικαρπίας επιβάλλεται φόρος στην αξία της, την οποία καταβάλλει ο επικαρπωτής. Η αξία της επικαρπίας υπολογίζεται ως ποσοστό της πλήρους κυριότητας και εξαρτάται κυρίως από την ηλικία του δικαιούχου. Για παράδειγμα, αν ένα ακίνητο αξίζει 100.000 ευρώ και η επικαρπία δοθεί σε πρόσωπο 29 ετών, η φορολογητέα αξία είναι 7/10 της πλήρους αξίας, δηλαδή 70.000 ευρώ. Αντίθετα, αν ο δικαιούχος είναι 91 ετών, η αξία περιορίζεται σε 1/10, δηλαδή 20.000 ευρώ.
Σε περιπτώσεις επικαρπίας ορισμένου χρόνου η αξία υπολογίζεται διαφορετικά: αντιστοιχεί σε 1/20 της αξίας για κάθε έτος διάρκειας. Ετσι, αν κάποιος αποκτήσει επικαρπία ακινήτου 100.000 ευρώ για πέντε χρόνια, θα φορολογηθεί για 25.000 ευρώ. Η εγκύκλιος καλύπτει επίσης σύνθετες περιπτώσεις, όπως διαδοχική επικαρπία ή επικαρπία σε περισσότερα πρόσωπα. Για παράδειγμα, αν η επικαρπία ενός ακινήτου δοθεί σε πατέρα και εγγονό μέχρι τον θάνατο του τελευταίου, η αξία υπολογίζεται με βάση την ηλικία του νεότερου.
Στην ψιλή κυριότητα ο βασικός κανόνας είναι ότι ο φόρος συχνά αναβάλλεται μέχρι να ενωθεί με την επικαρπία. Δηλαδή, ο ψιλός κύριος φορολογείται όταν αποκτήσει τελικά την πλήρη κυριότητα. Για παράδειγμα, αν ένας πατέρας αφήσει την επικαρπία στη σύζυγό του και την ψιλή κυριότητα στο παιδί του, το παιδί δεν πληρώνει φόρο άμεσα. Ο φόρος υπολογίζεται όταν πεθάνει ο επικαρπωτής και το παιδί αποκτήσει την πλήρη κυριότητα. Ωστόσο, υπάρχουν και περιπτώσεις άμεσης φορολόγησης, όπως όταν ο ψιλός κύριος ζητήσει ο ίδιος να φορολογηθεί ή όταν μεταβιβάσει την ψιλή κυριότητα με αντάλλαγμα.
Η εγκύκλιος διευκρινίζει ότι όταν η επικαρπία λήξει φυσικά -π.χ. με τον θάνατο του επικαρπωτή- και ο ψιλός κύριος γίνει πλήρης κύριος, δεν προκύπτει νέα φορολογική υποχρέωση εφόσον έχει ήδη φορολογηθεί για την ψιλή κυριότητα. Παράδειγμα αποτελεί περίπτωση γονικής παροχής ψιλής κυριότητας σε παιδί με παρακράτηση επικαρπίας από τον γονέα. Με τον θάνατο του γονέα η πλήρης κυριότητα περνά στο παιδί χωρίς νέα φορολογία.
