Να επιταχύνει τον χρόνο αντίδρασης σε περιπτώσεις απλήρωτων ενοικίων, επιχειρεί η αλλαγή που τίθεται σε εφαρμογή από την 1η Μαΐου σχετικά με τη διαδικασία έκδοσης διαταγών απόδοσης μισθίου, χωρίς να μεταβάλλει το νομικό πλαίσιο προστασίας των εμπλεκόμενων πλευρών.
Σύμφωνα με όσα εξήγησε η δικηγόρος Κατερίνα Φραγκάκη, η βασική διαφοροποίηση εντοπίζεται στον φορέα που εκδίδει τη διαταγή. «Πράγματι έχουμε μια καινούργια εξέλιξη, καθώς πλέον η διαδικασία της έξωσης, δηλαδή της διαταγής απόδοσης μισθίου, δεν θα εκδίδεται πλέον από τα δικαστήρια», αναφέρει και συμπληρώνει: «Πρακτικά τα δικαστήρια εκδίδουν την απόφαση, απλά με τη βοήθεια ενός δικηγόρου, του οιονεί δικαστού, δηλαδή ενός δικηγόρου που παίρνει τη θέση του δικαστή, ελέγχει τη νομιμότητα και εν συνεχεία εκδίδει τη διαταγή απόδοσης».
Τι αλλάζει στην πράξη
Η ουσία της μεταρρύθμισης δεν αφορά στα δικαιώματα ή τις προϋποθέσεις, αλλά στον χρόνο διεκπεραίωσης. Όπως επισημαίνεται, η διαδικασία γίνεται ταχύτερη, καθώς αυξάνεται ο αριθμός εκείνων που μπορούν να εκδώσουν τη σχετική διαταγή.
«Αυτό θα γίνεται σε πιο άμεσο χρονικό διάστημα, καθότι οι δικαστές, οι δικηγόροι που θα πάρουν την θέση του δικαστού και έχουν πιστοποιηθεί, γίνονται αυτή τη στιγμή που μιλάμε οι εκπαιδεύσεις των δικηγόρων προκειμένου να μπορέσουν να πιστοποιηθούν, θα παίρνουν το φάκελο και θα μπορούν να εκδίδουν τη διαταγή απόδοσης μισθίου πιο γρήγορα πλέον, σε μερικές ημέρες, ενώ το προηγούμενο χρονικό διάστημα γνωρίζουμε ότι ήταν μια διαδικασία η οποία έπαιρνε περισσότερο χρόνο», εξηγεί η δικηγόρος.
Οι προϋποθέσεις για την έξωση παραμένουν ίδιες
Παρά την επιτάχυνση, το θεσμικό πλαίσιο δεν αλλάζει ως προς τις εγγυήσεις για τον ενοικιαστή. Η έκδοση διαταγής απόδοσης μισθίου εξακολουθεί να προϋποθέτει συγκεκριμένη διαδικασία και αποδείξεις.
«Ο δικηγόρος οφείλει, όπως έκανε ο δικαστής, δεν έχει καμία διαφορά, ουσιαστικά υπάρχουν περισσότεροι πλέον που εκδίδουν αυτή την απόφαση σε σχέση με το προηγούμενο χρονικό διάστημα, θα πρέπει να ελέγχει τη νομιμότητα, θα πρέπει να ελέγξει ότι πράγματι υπάρχει καθυστέρηση, δηλαδή αν υπάρχει εξώδικο που είναι υποχρεωτικό, σε αυτή την περίπτωση να έχει σταλεί αρχικά ένα εξώδικο, να έχει παρέλθει ο μήνας από την κοινοποίηση του εξωδίκου», υπογραμμίζει η κ. Φραγκάκη.
Με βάση τα ισχύοντα, η διαδικασία δεν ενεργοποιείται αυτόματα με μία μόνο καθυστέρηση πληρωμής. Απαιτείται:
- μη καταβολή ενοικίου,
- αποστολή εξωδίκου,
- παρέλευση συγκεκριμένου χρονικού διαστήματος,
- μη συμμόρφωση του ενοικιαστή χωρίς νόμιμη αιτία.
Τι σημαίνει για τον ενοικιαστή
Η επιτάχυνση της διαδικασίας σημαίνει ότι, εφόσον πληρούνται οι προϋποθέσεις, η έκδοση διαταγής μπορεί να γίνει πιο γρήγορα σε σχέση με το παρελθόν. Ωστόσο, τα δικαιώματα άμυνας παραμένουν ενεργά. «Υπάρχει το νομικό οπλοστάσιο, αυτό δεν χάνεται σε καμία περίπτωση», διευκρινίζει η δικηγόρος.
Ο ενοικιαστής εξακολουθεί να έχει τη δυνατότητα να προσφύγει (π.χ. με ανακοπή) και να αμφισβητήσει τη διαδικασία, εφόσον υπάρχουν λόγοι.
Τι σημαίνει για τον ιδιοκτήτη
Για τους ιδιοκτήτες, η βασική αλλαγή είναι η χρονική. Η διαδικασία που μέχρι σήμερα μπορούσε να καθυστερεί για μήνες, ενδέχεται πλέον να ολοκληρώνεται σε πολύ συντομότερο διάστημα, εφόσον ο φάκελος είναι πλήρης και δεν υπάρχουν νομικά εμπόδια.
Ωστόσο, η διαδικασία δεν μπορεί να χρησιμοποιηθεί αυθαίρετα. Δεν καλύπτει κάθε διαφωνία μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή.
Όπως διευκρινίζεται, η διαταγή απόδοσης μισθίου αφορά αποκλειστικά σε περιπτώσεις οφειλών ή σαφούς παραβίασης της σύμβασης ως προς την πληρωμή.
«Σε αυτούς τους λόγους, πάμε στη γνωστή μας, αγωγή, η οποία γίνεται και καθυστερεί, ανάλογα κιόλας και με τον τόπο όπου δικάζεται. Εκεί σε αυτές τις περιπτώσεις έχουμε καθυστερήσεις ακόμα μέχρι να δούμε αν θα αλλάξουν και αυτά και αν οι δικηγόροι θα αναλάβουν και άλλες υποθέσεις που θα ήταν πάρα πολύ σημαντικό γιατί φαίνεται ότι έχουν βοηθήσει πάρα πολύ το δικαστικό σύστημα μέχρι στιγμής», τονίζει η ίδια.
Δηλαδή, σε περιπτώσεις:
- προσωπικών διαφορών,
- φθορών στο ακίνητο,
- παραβίασης άλλων όρων της μίσθωσης,
- η υπόθεση εξακολουθεί να οδηγείται σε κανονική αγωγή, με ό,τι αυτό συνεπάγεται σε χρόνο.
