Δημιουργούνται Ζώνες Υποδοχής σε 80 δημοτικές ενότητες της χώρας. Πότε ενεργοποιείται η αγορά για την τακτοποίηση των «μεγάλων» αυθαιρέτων κατηγορίας 5
- Από τον Βασίλη Παπακωνσταντόπουλο
[email protected]
Ενα βήμα πιο κοντά βρίσκεται πλέον η ενεργοποίηση του θεσμού της μεταφοράς συντελεστή δόμησης, καθώς ολοκληρώθηκαν οι μελέτες των Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή για 80 δημοτικές ενότητες της χώρας. Στις ζώνες αυτές θα μεταφέρεται συντελεστής μέσω της Ψηφιακής Τράπεζας Γης τόσο για αποζημιώσεις διατηρητέων κτιρίων όσο και για την τακτοποίηση των «μεγάλων» αυθαιρέτων κατηγορίας 5.
Η δυνατότητα υπαγωγής αυθαιρέτων της κατηγορίας 5, που αφορά κατασκευές με σημαντικές υπερβάσεις δόμησης, κάλυψης ή ύψους, στους νόμους τακτοποίησης έχει λήξει τον Οκτώβριο του 2020, αφήνοντας μεγάλο αριθμό ιδιοκτησιών σε καθεστώς πολεοδομικής εκκρεμότητας, δημιουργώντας εμπόδια σε μεταβιβάσεις, επενδύσεις και αξιοποίηση ακινήτων. Οι κατασκευές αυτές θα μπορούν να εξαιρεθούν οριστικά της κατεδάφισης με την αγορά συντελεστή δόμησης, όταν ενεργοποιηθεί ο θεσμός. Απαραίτητη προϋπόθεση είναι το ακίνητο να βρίσκεται εντός Ζώνης Υποδοχής Συντελεστή.
Στο πλαίσιο αυτό, το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας ολοκλήρωσε τις μελέτες των 80 ζωνών βάσει της νομολογίας του Συμβουλίου της Επικρατείας. Οι μελέτες αυτές συνδέονται με πολεοδομικό σχεδιασμό τοπικού επίπεδου και θα συνοδεύονται από Στρατηγική Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων, η οποία θα τεθεί σε δημόσια διαβούλευση μέσα στο καλοκαίρι, με στόχο έως το τέλος του έτους να έχουν υπογραφεί τα σχετικά Προεδρικά Διατάγματα.
Οπως τόνισε ο γενικός γραμματέας Χωρικού Σχεδιασμού και Αστικού Περιβάλλοντος του υπουργείου, Ευθύμιος Μπακογιάννης, κατά τη διάρκεια πρόσφατης ημερίδας του Πανελλήνιου Συλλόγου Ιδιοκτητών Διατηρητέων Κτιρίων και Μνημείων, οι ζώνες έχουν να κάνουν με εφαρμογή του συντελεστή σε περιοχές, οι οποίες θα μπορούσαν με βάση τις διεθνείς πρακτικές να δικαιολογήσουν τη μεταφορά συντελεστή δόμησης, όπως π.χ. εκείνες με μέσα σταθερής τροχιάς, όπου εφαρμόζονται οι σύγχρονες πρακτικές της πόλης των 15 λεπτών, της λεγόμενης συμπαγούς πόλης.
«Δεν είναι μόνο ο συντελεστής δόμησης. Χρειάζονται κι άλλες παράμετροι, όπως το ύψος, ο όγκος και το ιδεατό στερεό, οι οποίες πρέπει να είναι συμπληρωματικές προκειμένου να ικανοποιήσεις τον συντελεστή δόμηση» σημείωσε ο κ. Μπακογιάννης. Εξήγησε πως η επιλογή των 80 δημοτικών ενοτήτων έγινε με τέτοιο τρόπο, ώστε να υπάρχει μία ταυτότητα και μία τοπικότητα. Στόχος της ηγεσίας του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας είναι η μεταφορά συντελεστή δόμησης να εφαρμόζεται στις ευρύτερες γειτονιές οι οποίες βρίσκονται κοντά στα διατηρητέα κτίρια και όχι να αλλοιώνει την ταυτότητα άλλων περιοχών. «Είναι ωραίο να συζητάμε για μεταφορά συντελεστή από διατηρητέα στην Αθήνα, με την προϋπόθεση όμως να θέλουμε να υποδεχθούμε και τον συντελεστή αυτό στην Αθήνα. Οχι να θέλουμε να φτιάξουμε τα διατηρητέα στην Αθήνα και να πάρουμε τον συντελεστή να τον πάμε στην Ελευσίνα» υπογράμμισε ο κ. Μπακογιάννης.
Η Τράπεζα Γης
Παράλληλα, σε εξέλιξη βρίσκεται η διαδικασία καταχώρισης τίτλων Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης στην Ψηφιακή Τράπεζα Γης, η οποία έχει τεθεί σε τετράμηνη πιλοτική λειτουργία από τα μέσα Μαρτίου. Αφορά τίτλους που βρίσκονται σε ισχύ, διαθέτουν υπόλοιπο δόμησης προς μεταφορά και έχουν εκδοθεί βάσει των νόμων 880/1979, 2300/1995 και 3044/2002. Συνολικά είχαν εκδοθεί τίτλοι μεταφοράς συντελεστή από διατηρητέα, μνημεία και ρυµοτοµούµενα ακίνητα που αντιστοιχούν σε πάνω από 1.100.000 τ.µ., ωστόσο το πάγωμα του θεσμού για πολλά χρονιά άφησε σε εκκρεμότητα τίτλους που αντιστοιχούν σε 450.000 τ.µ., η αξία των οποίων εκτιμάται ότι υπερβαίνει τα 185.000.000 ευρώ.
Η καταχώριση των τίτλων πραγματοποιείται ηλεκτρονικά μέσω του gov.gr, με τη συμμετοχή εξουσιοδοτημένων μηχανικών και με την ηλεκτρονική επιβεβαίωση και συγκατάθεση των ιδιοκτητών ή νομίμων εκπροσώπων τους. Ειδικότερα, ο εξουσιοδοτημένος μηχανικός του δικαιούχου τίτλου μεταφοράς συντελεστή δόμησης σε ισχύ εισέρχεται με τους κωδικούς ΤΕΕ στην Ψηφιακή Τράπεζα Γης και θα υποβάλλει ηλεκτρονικό αίτημα προσφοράς συντελεστή δόμησης.
Στο αίτημα συμπληρώνονται ο αριθμός ΚΑΕΚ του ακινήτου προσφοράς συντελεστή δόμησης, τα στοιχεία των συνιδιοκτητών του ακινήτου και τα ποσοστά συνιδιοκτησίας τους, ο αριθμός του τίτλου μεταφοράς συντελεστή δόμησης, η ημερομηνία έκδοσης, τα στοιχεία του τίτλου, ο αριθμός Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Ακινήτου, ο αριθμός Πιστοποιητικού Πληρότητας, η τιμή ζώνης του ακινήτου, ο συντελεστής εμπορικότητας, ο συντελεστής οικοπέδου, ο συντελεστής δόμησης, ο συντελεστής εκμετάλλευσης ισογείου και ο συντελεστής αξιοποίησης οικοπέδου.
Σε περίπτωση που κάποιος από τους ιδιοκτήτες του τίτλου έχει αποβιώσει, ο εξουσιοδοτημένος μηχανικός καταχωρίζει τον ΑΦΜ του αποβιώσαντος ιδιοκτήτη και επιλέγει την ένδειξη «Ιδιοκτήτης που έχει αποβιώσει» και η διαδικασία -κατά τη διάρκεια της πιλοτικής λειτουργίας- συνεχίζεται για τους λοιπούς συνιδιοκτήτες. Κατά την καταχώριση των στοιχείων του αιτήματος εμφαίνεται προς ενημέρωση του αιτούντος η αξία του συντελεστή δόμησης που προσφέρεται βάσει μιας σειράς στοιχείων.
Ποια ακίνητα «προσφέρουν» και ποια… υποδέχονται
Η μεταφορά συντελεστή δόμησης μπορεί να πραγματοποιείται μόνο από ακίνητο προσφοράς συντελεστή σε ακίνητο υποδοχής, που βρίσκεται εντός ΖΥΣ. Ειδικότερα, τα ακίνητα προσφοράς συντελεστή δόμησης είναι: 1) ακίνητα επί των οποίων έχει επιβληθεί απαλλοτρίωση είτε μέσω του ρυμοτομικού σχεδίου ή με πράξη κήρυξης απαλλοτρίωσης, με σκοπό τη δημιουργία κοινόχρηστων ή κοινωφελών χώρων που προβλέπονται στο αντίστοιχο ρυμοτομικό σχέδιο, 2) ακίνητα, στα οποία έχουν επιβληθεί όροι ή περιορισμοί δόμησης (σύμφωνα με το άρθρο 6 του ν. 4067/2012) ή άλλες αντίστοιχες διατάξεις, 3) τα ακίνητα εντός σχεδίου πόλης ή εντός ορίων οικισμού, τα οποία χαρακτηρίζονται αρχαιολογικοί χώροι ή ιστορικοί τόποι και για τα οποία έχουν τεθεί περιορισμοί στην εξάντληση του συντελεστή δόμησης ή στα οποία απαγορεύεται τελείως η δόμηση.
Οσον αφορά τα ακίνητα υποδοχής συντελεστή δόμησης, πρόκειται για κτίσματα τα οποία: 1) βρίσκονται εντός περιοχών σχεδίου πόλεως ή εντός οικισμού ή εντός γενικού πολεοδομικού σχεδιασμού ή ρυθμιστικών σχεδίων, οι οποίες χαρακτηρίζονται ως Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή και 2) ανήκουν στο Δημόσιο και για τα οποία υποβάλλεται αίτηση για έγκριση Ειδικών Σχεδίων Χωρικής Ανάπτυξης Δημοσίων Ακινήτων. Συντελεστή δόμησης θα μπορούν ουσιαστικά να αγοράσουν οι ιδιοκτήτες αυθαιρέτων της κατηγορίας 5 (μεγάλα αυθαίρετα), ιδιοκτήτες ακινήτων με αποκλίσεις εμβαδού και επιχειρηματίες για στρατηγικές επενδύσεις.
