Τεράστια πίεση βιώνουν χιλιάδες χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων, αφού η αδυναμία είσπραξης ενοικίων συμπιέζει τα πραγματικά τους έξοδα, την ώρα που η φορολογική επιβάρυνση παραμένει ενεργή.
Σε μια αγορά μισθώσεων όπου οι καθυστερήσεις πληρωμών και οι αθετήσεις συμβάσεων δεν αποτελούν πλέον εξαίρεση, πολλοί εκμισθωτές καλούνται να φορολογηθούν για εισοδήματα που δεν εισέρρευσαν ποτέ στα ταμεία τους.
Το νέο φορολογικό πλαίσιο που τίθεται σε εφαρμογή από το 2026 εισάγει ωστόσο μια κρίσιμη δικλίδα προστασίας: δίνει τη δυνατότητα απαλλαγής από τον φόρο για ανείσπρακτα μισθώματα, υπό την προϋπόθεση ότι ο ιδιοκτήτης μπορεί να αποδείξει με συγκεκριμένα στοιχεία ότι έχει κινηθεί νομικά και έχει εξαντλήσει τα διαθέσιμα μέσα είσπραξης πριν από την υποβολή της φορολογικής του δήλωσης.
Η τεκμηρίωση κάνει τη διαφορά
Καθοριστικό ρόλο στη διάκριση μεταξύ φορολογητέου και μη φορολογητέου εισοδήματος παίζει η τεκμηρίωση της αδυναμίας είσπραξης. Η απλή αναγραφή ενός ποσού ως «ανείσπρακτου» δεν αρκεί. Η φορολογική διοίκηση απαιτεί σαφή απόδειξη ότι ο εκμισθωτής έχει κινηθεί νομικά κατά του μισθωτή.
Στην πράξη, αυτό σημαίνει ότι πριν από την κατάθεση της φορολογικής δήλωσης πρέπει να έχουν εκδοθεί έγγραφα όπως διαταγή πληρωμής, διαταγή απόδοσης χρήσης του μισθίου ή δικαστική απόφαση που προβλέπει την αποβολή του μισθωτή ή την επιδίκαση των οφειλόμενων μισθωμάτων. Εναλλακτικά, αρκεί και η άσκηση αγωγής για τα οφειλόμενα ποσά, υπό την προϋπόθεση να συνοδεύεται από αποδεικτικό επίδοσης.
Μόνο εφόσον υπάρχουν τα παραπάνω στοιχεία και μπορούν να προσκομιστούν, το ανείσπρακτο ενοίκιο παύει να θεωρείται φορολογητέο εισόδημα.
Η ειδική δήλωση για τα ανείσπρακτα μισθώματα
Από την στιγμή που θα ολοκληρωθούν τα απαιτούμενα νομικά βήματα, ο ιδιοκτήτης μπορεί να προχωρήσει στην υποβολή της ειδικής δήλωσης ανείσπρακτων ενοικίων. Η διαδικασία πραγματοποιείται ψηφιακά μέσω της πλατφόρμας των φορολογικών υπηρεσιών και προϋποθέτει την ακριβή καταχώριση των στοιχείων του μισθωτή, του ακινήτου και των ποσών που δεν εισπράχθηκαν.
Κάθε μισθωτής και κάθε ακίνητο δηλώνονται ξεχωριστά, ώστε να αποφεύγονται λάθη ή απορρίψεις. Μαζί με τη δήλωση επισυνάπτονται ηλεκτρονικά τα απαραίτητα δικαιολογητικά που αποδεικνύουν τη νομική ενέργεια κατά του οφειλέτη.
Σε περιπτώσεις όπου η ηλεκτρονική υποβολή δεν είναι τεχνικά εφικτή, παρέχεται η δυνατότητα κατάθεσης της αίτησης και των δικαιολογητικών με φυσικό τρόπο ή μέσω ταχυδρομείου. Και σε αυτή την περίπτωση, ωστόσο, η υποβολή πρέπει να προηγηθεί χρονικά της φορολογικής δήλωσης, διαφορετικά χάνεται το δικαίωμα απαλλαγής.
Τι ισχύει αν τα ανείσπρακτα εισπραχθούν εκ των υστέρων
Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται στις περιπτώσεις όπου μισθώματα που είχαν δηλωθεί ως ανείσπρακτα σε προηγούμενα έτη καταβληθούν τελικά μεταγενέστερα. Αν τα ποσά αυτά εισπραχθούν εντός του 2025, ο ιδιοκτήτης οφείλει να τα δηλώσει αρχικά στο έντυπο που αφορά στις μεταβολές εισοδημάτων και στη συνέχεια να τα ενσωματώσει στη συνολική φορολογική του εικόνα.
Η διαδικασία αυτή διασφαλίζει ότι δεν θα υπάρξει διπλή ή λανθασμένη φορολόγηση, καθώς το εισόδημα φορολογείται μόνο τη στιγμή που πράγματι εισπράττεται.
Μονόδρομος η τήρηση των προθεσμιών
Η έγκαιρη κινητοποίηση και η σχολαστική τήρηση όλων των προβλεπόμενων βημάτων αποτελούν τον μοναδικό τρόπο για να προστατευθούν οι ιδιοκτήτες από τη φορολόγηση ανύπαρκτων εσόδων. Σε ένα περιβάλλον αυξημένης αβεβαιότητας για την αγορά ενοικίων, η σωστή αξιοποίηση των φορολογικών εργαλείων δεν είναι απλώς επιλογή, αλλά αναγκαία προϋπόθεση για τη διασφάλιση της οικονομικής βιωσιμότητας της ακίνητης περιουσίας.
