Η «παγίδα» της τριετίας που κόβει το αφορολόγητο
Αυξημένη προσοχή καλούνται να επιδείξουν φέτος οι ιδιοκτήτες ακινήτων που επιδιώκουν απαλλαγή φόρου για εισοδήματα από ενοίκια, καθώς οι φορολογικές δηλώσεις περιλαμβάνουν αυστηρούς όρους, «παγίδες» και κρίσιμες λεπτομέρειες που μπορούν εύκολα να οδηγήσουν σε απώλεια του αφορολόγητου.
Η απαλλαγή αφορά κυρίως όσους άνοιξαν κλειστά ακίνητα ή μετέφεραν τα ακίνητά τους από τη βραχυχρόνια μίσθωση στη μακροχρόνια. Ωστόσο, το αν τελικά θα την εξασφαλίσουν δεν είναι δεδομένο, καθώς εξαρτάται τόσο από τη σωστή συμπλήρωση των εντύπων όσο και από το ιστορικό που έχει δηλωθεί για το ακίνητο τα προηγούμενα χρόνια.
Οι οδηγίες της ΑΑΔΕ καταδεικνύουν ότι η διαδικασία απαιτεί ακρίβεια, καθώς ακόμη και μικρά λάθη μπορεί να έχουν σημαντικές συνέπειες. Στο επίκεντρο βρίσκονται οι ιδιοκτήτες με κενά ακίνητα αλλά και εκείνοι που εγκαταλείπουν πλατφόρμες τύπου Airbnb, οι οποίοι καλούνται να αποδείξουν όχι μόνο την τρέχουσα χρήση του ακινήτου, αλλά και τη φορολογική του εικόνα στο παρελθόν.
Καθοριστικό ρόλο διαδραματίζει το έντυπο Ε2, στο οποίο ουσιαστικά «κλειδώνει» η απαλλαγή. Η δήλωση του εισοδήματος πρέπει να γίνει με συγκεκριμένους κωδικούς στη στήλη 17: ο κωδικός 64 αφορά ακίνητα που ήταν κενά, ο 65 ακίνητα που είχαν διατεθεί σε βραχυχρόνια μίσθωση, ενώ οι κωδικοί 66 και 67 σχετίζονται με μισθώσεις διάρκειας τουλάχιστον έξι μηνών στις αντίστοιχες περιπτώσεις. Μόνο εφόσον οι κωδικοί χρησιμοποιηθούν σωστά και πληρούνται όλες οι προϋποθέσεις, το εισόδημα μεταφέρεται στους κωδικούς 119-120 του Ε1 ως απαλλασσόμενο. Σε διαφορετική περίπτωση, φορολογείται κανονικά.
Ωστόσο, οι δυσκολίες δεν περιορίζονται στη σωστή επιλογή των κωδικών. Η ΑΑΔΕ «διαβάζει» τις δηλώσεις με βάση τα στοιχεία που έχουν καταχωρηθεί, ακόμη και αν αυτά δεν ανταποκρίνονται στην πραγματική κατάσταση. Τα εισοδήματα, ακόμη και όταν είναι απαλλασσόμενα, πρέπει να δηλώνονται κανονικά, ενώ πολλά στοιχεία εμφανίζονται προσυμπληρωμένα, προερχόμενα από τρίτες πηγές, όπως πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης. Αυτό σημαίνει ότι ένα λάθος δεδομένο μπορεί να ενσωματωθεί αυτόματα στη δήλωση και να επηρεάσει το αποτέλεσμα, χωρίς να είναι εύκολη η διόρθωσή του.
Ιδιαίτερη σημασία έχει και το ιστορικό του ακινήτου. Η ΑΑΔΕ δεν εξετάζει την πραγματική χρήση, αλλά όσα έχουν δηλωθεί. Έτσι, ακίνητα που εμφανίζονταν ως κύρια ή δευτερεύουσα κατοικία, ιδιοχρησιμοποιούμενα ή δωρεάν παραχωρούμενα δεν θεωρούνται κενά και αποκλείονται από την απαλλαγή, ακόμη και αν στην πράξη δεν χρησιμοποιούνταν.
Ο κανόνας της τριετίας
Κρίσιμος είναι και ο κανόνας της τριετίας. Για να χορηγηθεί η απαλλαγή, το ακίνητο πρέπει να εμφανίζεται ως κενό για τα έτη 2022, 2023 και 2024. Αν η περίοδος αυτή δεν καλύπτεται πλήρως, το δικαίωμα χάνεται. Επιπλέον, απαραίτητη προϋπόθεση αποτελεί και η διάρκεια της νέας μίσθωσης, η οποία πρέπει να είναι τουλάχιστον τριετής, καθώς συμβόλαια μικρότερης διάρκειας δεν αναγνωρίζονται.
Τα παραδείγματα που παραθέτει η ΑΑΔΕ είναι ενδεικτικά: ακίνητο που ήταν κενό μόνο τα δύο τελευταία χρόνια δεν δικαιούται απαλλαγή, ακίνητο που είχε δηλωθεί ως δευτερεύουσα κατοικία αποκλείεται, ενώ ακόμη και ακίνητο που πληροί την τριετία χάνει το αφορολόγητο αν η νέα μίσθωση δεν καλύπτει την ελάχιστη διάρκεια.
Στην πράξη, η απαλλαγή λειτουργεί ως ένας μηχανισμός αυστηρών προϋποθέσεων. Δεν αρκεί το ακίνητο να είναι σήμερα κενό ή να μισθώνεται. Απαιτείται πλήρης συμμόρφωση με όλα τα κριτήρια και σωστή αποτύπωση των στοιχείων σε κάθε στάδιο της φορολογικής διαδικασίας. Διαφορετικά, ακόμη και μια λεπτομέρεια μπορεί να οδηγήσει σε απώλεια του αφορολόγητου και στη φορολόγηση του εισοδήματος.
