Η κατάργηση της υποχρεωτικής σύνταξης τοπογραφικού προκαλεί σφοδρές αντιδράσεις από τον τεχνικό κόσμο, προειδοποιώντας για λάθη, αδιέξοδα στην οικοδομησιμότητα και κύμα μελλοντικών διαφορών
- Από τον Βασίλη Παπακωνσταντόπουλο
[email protected]
Εναν νέο «πονοκέφαλο» στην αγορά ακινήτων προσθέτει η κατάργηση της υποχρεωτικής σύνταξης τοπογραφικού για συμβόλαια μεταβίβασης στις περισσότερες περιοχές της χώρας. Μπορεί θεωρητικά να αποτελεί ένα χαρτί λιγότερο στις μεταβιβάσεις, στην πράξη όμως εγκυμονεί σοβαρούς κινδύνους για την ασφάλεια των συναλλαγών. Αυτό υποστηρίζει ο τεχνικός κόσμος της χώρας, οι παρεμβάσεις του οποίου αγνοήθηκαν από τον αντιπρόεδρο της κυβέρνησης Κωστή Χατζηδάκη.
Η σχετική διάταξη περιλήφθηκε στο νομοσχέδιο με τίτλο «Παρεμβάσεις για ένα κράτος πιο φιλικό στον πολίτη» και ψηφίστηκε αυτούσια, κάτι που σημαίνει ότι τίθεται πλέον σε εφαρμογή. Αφορά τις μεταβιβάσεις για ακίνητα σε περιοχή με κυρωμένη και μεταγεγραμμένη πράξη εφαρμογής και λειτουργούν Κτηματολόγιο. «Δεν απαιτείται να επισυναφθεί το τοπογραφικό διάγραμμα σε δικαιοπραξίες με αντικείμενο τη μεταβίβαση ακινήτου που βρίσκεται σε περιοχή στην οποία υφίσταται λειτουργούν Κτηματολόγιο, εφόσον στην περιοχή αυτή έχει κυρωθεί και έχει μεταγραφεί πράξη εφαρμογής και με τη δικαιοπραξία δεν μεταβάλλονται τα όρια του μεταβιβαζόμενου ακινήτου» αναφέρει η ρύθμιση.
Οπως υποστηρίζουν επιστημονικοί φορείς, η επιδιωκόμενη απλοποίηση θα οδηγήσει σε αύξηση διορθωτικών πράξεων, ενστάσεων και δικαστικών διαφορών, μεταθέτοντας το πρόβλημα στο μέλλον και αυξάνοντας το συνολικό κόστος για ιδιοκτήτες και επενδυτές.
Σύμφωνα με τη Διοικούσα Επιτροπή του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδος, η κατάργηση του τοπογραφικού διαγράμματος θα επιφέρει συμβολαιογραφικές πράξεις που δεν θα μπορούν πρακτικά να καταχωριστούν στην κτηματολογική βάση, επάνω σε εκτελεσμένες συναλλαγές, οδηγώντας σε επιπλέον χρονικές καθυστερήσεις, δυσεπίλυτα προβλήματα και κόστη που δεν θα έχουν συνυπολογιστεί εκ των προτέρων.
Εξήγησε πως μετά την τυχόν μεταβίβαση χωρίς ψηφιακό τοπογραφικό εξαρτημένο κατά ΕΓΣΑ, ο αγοραστής μπορεί να βρεθεί προ εκπλήξεων, διότι, σύμφωνα με την υφιστάμενη νομοθεσία, η οποία δεν τροποποιείται, το οικόπεδο ενδέχεται να βαρύνεται με υπέρογκα ποσά καθώς έχουν υπολογιστεί λάθος οι εισφορές σε γη και σε χρήμα. Πέρα από αυτό είναι πιθανό ένα οικόπεδο να μην μπορεί να οικοδομηθεί:
1) Γιατί δεν συντέλεσε και την προσκύρωση του οικοπέδου. 2) Γιατί δεν έχει διανοιχθεί ο δρόμος του σχεδίου σε όλο το πλάτος και «εξαρτάται» από τον «απέναντι» ιδιοκτήτη. 3) Λόγω έλλειψης εγκεκριμένων υψομετρικών μελετών ή/και επίσημα -νόμιμα διανοιγμένων- διαμορφωμένων δρόμων. 4) Παρόλο που είναι άρτιο και οικοδομήσιμο διότι κάποιο όμορο οικόπεδο δεν είναι άρτιο και οικοδομήσιμο. 5) Γιατί δεν έχει κατάλληλο σχήμα π.χ. τριγωνικό. 6) Λόγω ρυμοτομίας που δεν έχει περάσει στο Κτηματολόγιο από την πράξη εφαρμογής (δηλαδή στο Κτηματολόγιο φαίνεται η αρχική ιδιοκτησία και όχι η τελική).
Επίσης, μπορεί να μην είναι οικοδομήσιμο και να χρήζει πολεοδομικής τακτοποίησης ή να βαρύνεται από υποχρεώσεις οι οποίες δεν θα αποτυπώνονται στο συμβόλαιο μεταβίβασης, δημιουργώντας πολυποίκιλα μελλοντικά προβλήματα. Αντίστοιχες παρεμβάσεις πραγματοποίησαν σχεδόν όλα τα περιφερειακά τμήματα του ΤΕΕ, επιχειρηματολογώντας εναντίον της κατάργησης του τοπογραφικού.
Τα σφάλματα στο Κτηματολόγιο και το μπάχαλο στις μεταβιβάσεις
Τη σημασία του τοπογραφικού διαγράμματος και τους κινδύνους για την ασφάλεια των συναλλαγών που γεννά η κατάργησή του ανέδειξε σε παρέμβασή του ο Σύλλογος Διπλωματούχων Αγρονόμων Τοπογράφων Μηχανικών Βορείου Ελλάδος (ΣΔΑΤΜΒΕ). Εξήγησε πως το τοπογραφικό δεν είναι απλώς ένα συνοδευτικό έγγραφο, αλλά το κρίσιμο τεχνικό τεκμήριο για την ακριβή ταυτοποίηση του ακινήτου και τον έλεγχο των ορίων του, τον έλεγχο των όρων δόμησης και των χρήσεων γης, και τη διασφάλιση του αγοραστή από πολεοδομικές ή νομικές εκκρεμότητες.
Σύμφωνα με τον Σύλλογο, τα δεδομένα του Εθνικού Κτηματολογίου, ειδικά σε περιοχές των πρώτων πιλοτικών προγραμμάτων, παρουσιάζουν συχνά προβλήματα που οφείλονται στη χρήση υποβάθρων χαμηλότερης ακρίβειας σε σχέση με τα σημερινά γεωχωρικά δεδομένα, στις πρωτόλειες προδιαγραφές των πρώτων έργων κτηματογράφησης και στη διαφορετική τεχνολογική και επιστημονική ωριμότητα των μεθόδων αποτύπωσης εκείνης της περιόδου.
Ετσι, σε αρκετές περιπτώσεις έχουν καταγραφεί αποκλίσεις μεταξύ πραγματικής και κτηματολογικής θέσης ορίων, γεωμετρικά σφάλματα στα κτηματολογικά διαγράμματα, αλλά και ασυμβατότητες μεταξύ κτηματολογικών εγγραφών και πραγματικής κατάστασης επί του εδάφους. Πέρα απ’ αυτό καταγράφεται ασυμβατότητα του συστήματος συντεταγμένων για τις πράξεις εφαρμογής. Οπως ανέφερε ο ΣΔΑΤΜΒΕ, η σύνταξη τοπογραφικού διαγράμματος κατά τη μεταβίβαση αποτελεί πολλές φορές τη μοναδική ευκαιρία εντοπισμού τέτοιων σφαλμάτων πριν από την ολοκλήρωση της δικαιοπραξίας. Η κατάργηση της υποχρέωσης αυτής αφαιρεί έναν κρίσιμο μηχανισμό ελέγχου και ενδέχεται να οδηγήσει σε μεταβιβάσεις ακινήτων με λανθασμένα ή ασαφή χωρικά δεδομένα. Ενα επιπλέον σοβαρό ζήτημα είναι η τύχη της υπεύθυνης δήλωσης του ν. 651/1977. Χωρίς τοπογραφικό διάγραμμα τίθενται ερωτήματα για το πώς θα βεβαιώνεται η αρτιότητα και οικοδομησιμότητα ενός ακινήτου, καθώς ζητήματα όπως οι εισφορές σε γη και χρήμα ή η ύπαρξη υψομετρικής μελέτης δεν εξασφαλίζονται μόνο από την ύπαρξη Κτηματολογίου.
Στο ίδιο μήκος κύματος και ο Σύλλογος Διπλωματούχων Αγρονόμων Τοπογράφων Αιτωλοακαρνανίας, επισημαίνοντας ότι από την κατάργηση του τοπογραφικού αναμένεται να υπάρξουν αστοχίες, που θα εκτοξεύσουν το κόστος διόρθωσής τους στο μέλλον, επιβαρύνοντας τους ιδιοκτήτες με δυσβάσταχτες χρονοβόρες και κοστοβόρες διαδικασίες. Υπογράμμισε πως παρά την ολοκλήρωση του Εθνικού Κτηματολογίου σε πολλές περιοχές της χώρας οι τελικές ιδιοκτησίες βρίθουν σφαλμάτων για μια σωρεία λόγων. Συνεπώς, τίθεται το ερώτημα ποιος θα ελέγχει την ορθή αντιστοίχιση μεταξύ της πραγματικής ιδιοκτησίας και των ορίων που της έχουν αποδοθεί βάσει του Εθνικού Κτηματολογίου.
Σύμφωνα με τον Σύλλογο, η κατάργηση του τοπογραφικού όχι μόνο δεν απλοποιεί τις διαδικασίες μεταβίβασης, αλλά τις περιπλέκει περαιτέρω. Παράλληλα, αφαιρεί την ασφάλεια δικαίου από τις μελλοντικές διενεργούμενες μεταβιβάσεις και εκθέτει σε παροντικούς και μελλοντικούς ιδιοκτήτες σε πολλαπλούς κινδύνους τεχνικής, οικονομικής, νομικής και κοινωνικής φύσεως.
Εμπλοκή και έξτρα κόστος
Από την πλευρά του, ο Πανελλήνιος Σύλλογος Πτυχιούχων Μηχανικών Γεωπληροφορικής και Τοπογραφίας σημείωσε πως η κατάργηση του τοπογραφικού διαγράμματος θα επιφέρει συμβολαιογραφικές πράξεις που δεν θα δύναται να καταχωριστούν στην κτηματολογική βάση, επάνω σε εκτελεσμένες συναλλαγές, χρονικές καθυστερήσεις και κόστη που δεν θα έχουν συνυπολογιστεί εκ των προτέρων.
