Υπερτριπλάσια αύξηση κατέγραψε η χώρα, με το ύψος των μισθωμάτων σε ένα μέσο διαμέρισμα να ξεπερνά τον βασικό μισθό
Πανάκριβα πληρώνουν οι Ελληνες τη στέγασή τους, την ώρα που τα εισοδήματά τους βρίσκονται στα τάρταρα και το διαθέσιμο εισόδημα στην τελευταία θέση της πανευρωπαϊκής λίστας, γκρεμίζοντας το αφήγημα της Ν.Δ. που μιλά για ανάπτυξη και ευημερία.
Μείζον θέμα αποτελεί το Στεγαστικό, το οποίο αδυνατεί να αντιμετωπίσει η κυβέρνηση. Η κρίση με την έλλειψη προσφοράς κατοικιών είναι τεχνητή, καθώς η εκτόξευση των τιμών προέρχεται από τα χιλιάδες κλειστά ακίνητα σε ολόκληρη τη χώρα και κυρίως στις μεγάλες αστικές περιοχές.
Το πρόβλημα είναι ιδιαίτερα οξύ τα τελευταία χρόνια, με τα ημίμετρα της κυβέρνησης να αδυνατούν να αντιμετωπίσουν το Στεγαστικό της χώρας μας. Μέχρι σήμερα έχουν εφαρμοστεί μέτρα όπως το αποτυχημένο πρόγραμμα «Σπίτι μου» αλλά και παρεμβάσεις με επιδοτήσεις, που δεν μπορούν να καλύψουν, όμως, μια πλήρη ανακαίνιση μιας παλιάς κατοικίας.
Ετσι, εκρηκτική άνοδο καταγράφουν οι τιμές των ενοικίων στην Ελλάδα, όταν για ένα απλό διαμέρισμα λίγων τετραγωνικών, που μπορεί να στεγάσει μια μέση ελληνική οικογένεια, το ύψος τους ξεπερνά ακόμα και έναν βασικό μισθό. Ακρως αποκαλυπτικά είναι τα στοιχεία της Τραπέζης της Ελλάδος (ΤτΕ), σύμφωνα με τα οποία μόνο το 2025 ο ρυθμός αύξησης των μισθωμάτων στη χώρα μας έφτασε στο 10%, όταν στην υπόλοιπη ευρωζώνη βρέθηκε στο 2,9%, καθιστώντας έτσι την Ελλάδα την ακριβότερη συγκριτικά χώρα αυτό ανά την Ευρώπη.
Ολα αυτά την ώρα που οι μισθοί στην Ελλάδα για την πλειονότητα των πολιτών παραμένουν καθηλωμένοι για χρόνια, καθώς ο μέσος εργαζόμενος δεν επηρεάζεται από τις αυξήσεις του βασικού μισθού. Η μοναδική αύξηση εισοδήματος καταγράφηκε από τις αρχές του έτους με τη μείωση της φορολογίας, ένα ποσό όμως που εξαφανίζεται κάθε μήνα από την ανεξέλεγκτη ακρίβεια που πλήττει τα ελληνικά νοικοκυριά.
Ωστόσο, αυτή η εκρηκτική άνοδος δεν καταγράφηκε μόνο το προηγούμενο έτος, καθώς η αντίστροφη μέτρηση για τα ελληνικά νοικοκυριά έχει αρχίσει την τελευταία πενταετία. Είναι χαρακτηριστικό πως από το 2021 έως και το 2025 η σωρευτική αύξηση των ενοικίων στην Ελλάδα αγγίζει το 22,9%, ενώ στην υπόλοιπη Ευρώπη το 11,9%, δηλαδή στη χώρα μας καταγράφεται διπλάσια άνοδος των τιμών.
Τα στοιχεία δεν περιλαμβάνουν όμως έναν κρίσιμο παράγοντα: τις συμφωνίες κάτω από το… τραπέζι, καθώς αρκετοί ιδιοκτήτες και ενοικιαστές συμφωνούν για την ενοικίαση μιας κατοικίας είτε να εμφανίζεται μέρος του μισθώματος στην Εφορία και τα υπόλοιπα να δίνονται «μαύρα» είτε όλο το ενοίκιο να καταβάλλεται εκτός τραπέζης σε μετρητά. Σε αυτό έχει βοηθήσει και η παράταση που δίνεται συνεχώς στην υποχρεωτική καταβολή των ενοικίων μέσω τραπέζης, η οποία, αν και ήταν να εφαρμοστεί από την 1η Απριλίου, τελικά πήρε νέα εξάμηνη παράταση. Σε πολλές περιπτώσεις, μάλιστα, οι ιδιοκτήτες ζητούν από τους ενοικιαστές την… προκαταβολική πληρωμή των «μαύρων» ενοικίων ακόμα και για τους επόμενους 12 μήνες.
Σύμφωνα με τα στοιχεία που παραθέτει η νέα έκθεση του διοικητή της ΤτΕ, εκτός της Ελλάδος, σημαντικές αυξήσεις παρουσιάζει ο πληθωρισμός των ενοικίων το 2025 στην Κροατία (17,6%), στην Εσθονία (4,9%), στην Ιρλανδία (4,5%), στη Λιθουανία (5,6%), στη Λετονία (5,7%), στην Ολλανδία (5,1%), στην Πορτογαλία (5,3%) και τη Σλοβακία (5,1%). (Βλέπε πίνακα 1).
Δίχως τέλος φαίνεται ότι συνεχίζεται η ανοδική πορεία των ενοικίων και κατά το πρώτο τρίμηνο του 2026, επιβεβαιώνοντας τη σταθερή πίεση που δέχεται η αγορά κατοικίας σε ολόκληρη τη χώρα. Η μέση ζητούμενη τιμή πανελλαδικά κατέγραψε αύξηση της τάξεως του 4,2%, αποτυπώνοντας τη συνεχιζόμενη ενίσχυση της ζήτησης σε σχέση με την προσφορά.
Ρεύμα και πετρέλαιο
Το υψηλό κόστος των ενοικίων, όμως, συνοδεύεται και από ένα στοιχείο που διογκώνει περαιτέρω τη δαπάνη ενός ελληνικού νοικοκυριού. Πρόκειται για τις τιμές της ενέργειας και συγκεκριμένα ηλεκτρικό ρεύμα, φυσικό αέριο και πετρέλαιο θέρμανσης, οι οποίες εκτινάχθηκαν τα προηγούμενα χρόνια λόγω της ενεργειακής κρίσης από τον πόλεμο στην Ουκρανία, με το σκηνικό να επαναλαμβάνεται τη φετινή χρονιά από την ανάφλεξη στην περιοχή της Μέσης Ανατολής.
Σύμφωνα με τα στοιχεία της ίδιας έκθεσης της ΤτΕ, μόνο το 2025 στη χώρα μας καταγράφηκε αύξηση τιμών κατά:
■ 7,6% στο ηλεκτρικό ρεύμα.
■ 8,1% στο φυσικό αέριο.
Αξίζει να σημειωθεί πως το ενεργειακό κόστος για τα νοικοκυριά θα ήταν πολύ υψηλότερο αν δεν είχε σημειωθεί ραγδαία πτώση της τιμής του πετρελαίου θέρμανσης κατά 8,9% πριν από τη νέα εκτόξευσή τους τη φετινή χρονιά λόγω της νέας ενεργειακής κρίσης από τον πόλεμο στη Μέση Ανατολή.
Ωστόσο, η εικόνα, σε σύγκριση με τα ενοίκια, είναι διαφορετική σε σχέση με την υπόλοιπη Ευρώπη. Συγκεκριμένα, η σωρευτική αύξηση των τιμών στη χώρα μας σε ηλεκτρικό ρεύμα, φυσικό αέριο και πετρέλαιο θέρμανσης από το 2021 έως το 2025 διαμορφώθηκε στο 43%, όταν στην ευρωζώνη άγγιξε το 55,8%.
Πρόκειται για ένα στοιχείο που αποτυπώνει το εκρηκτικό κόστος που καλούνται να καταβάλουν οι Ελληνες καταναλωτές, οι οποίοι διαθέτουν πολύ χαμηλότερο διαθέσιμο εισόδημα από τους υπόλοιπους Ευρωπαίους, με αποτέλεσμα αυτή η επιβάρυνση να εκτροχιάζει πλήρως τους οικογενειακούς προϋπολογισμούς της χώρας μας.
Ολα αυτά συμβαίνουν την ώρα που σε αυτή τη νέα ενεργειακή κρίση λόγω του πολέμου στη Μέση Ανατολή, οι περισσότερες χώρες της Ε.Ε. προχωρούν σε σημαντικές μειώσεις φόρων και παρεμβάσεις για την αντιμετώπιση των πληθωριστικών πιέσεων σε τρόφιμα, ενέργεια και μετακινήσεις (καύσιμα), με τη χώρα μας να είναι από τις ελάχιστες που περιμένουν μια λύση από τις Βρυξέλλες, χωρίς να ακολουθεί το παράδειγμα των άλλων χωρών και τις πρωτοβουλίες των ίδιων των κυβερνήσεων για την ουσιαστική στήριξη των πολιτών τους (βλέπε πίνακα 2).
Επικριτική η ΤτΕ για τα μέτρα της κυβέρνησης
Η έντονα αυξητική πορεία του πληθωρισμού των ενοικίων στην Ελλάδα αντανακλά πρωτίστως την περιορισμένη προσφορά οικιστικών ακινήτων που δεν ανταποκρίνεται στην αυξημένη ζήτηση. Μεγάλος αριθμός ακινήτων χρησιμοποιείται σε βραχυχρόνιες μισθώσεις, ενώ επιπλέον πολλά διαμερίσματα παραμένουν κλειστά και δεν αξιοποιούνται. Η κρίση χρέους και τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια που δημιουργήθηκαν τότε επέφεραν σημαντικούς περιορισμούς και δυσκολίες στη χορήγηση δανείων για αγορά κατοικίας. Συνεπώς, σημαντικός αριθμός κατοικιών ελλείπει από την αγορά για την ικανοποίηση της αυξημένης ζήτησης.
Ωστόσο, η έκθεση της ΤτΕ είναι ιδιαίτερα επικριτική ως προς την αποτελεσματικότητα των μέτρων που έχει εφαρμόσει η κυβέρνηση για την αντιμετώπιση του στεγαστικού προβλήματος. Οπως σημειώνει χαρακτηριστικά, τα οικονομικά μέτρα που έχουν ήδη ληφθεί, όπως ο περιορισμός των ακινήτων που περιλαμβάνονται στα μητρώα βραχυχρόνιων μισθώσεων, τα προγράμματα «Σπίτι μου Ι και ΙΙ», η επιστροφή ενός ενοικίου κατ’ έτος και η αύξηση των ορίων του προγράμματος Golden Visa «αποσκοπούν στον μετριασμό του προβλήματος και στην αποκλιμάκωση του πληθωρισμού των ενοικίων και κατ’ επέκταση του πληθωρισμού της στέγασης, αλλά η επίπτωσή τους φαίνεται να είναι μάλλον περιορισμένη».
Στην πράξη η ΤτΕ θεωρεί πως όποια μέτρα έχει εφαρμόσει τα τελευταία χρόνια η κυβέρνηση δεν δίνουν καμία πραγματική λύση για τις τιμές τόσο στις αγοραπωλησίες κατοικιών όσο και στη μακροχρόνια ενοικίαση. Παράλληλα, η έκθεση της ΤτΕ επισημαίνει πως η έντονη άνοδος των ενοικίων στην Ελλάδα αντανακλά κυρίως διαρθρωτικές ανισορροπίες στην αγορά κατοικίας. Κατά τη διάρκεια των Μνημονίων οι τιμές των ακινήτων κατέγραψαν «βουτιά», δημιουργήθηκε μεγάλο απόθεμα κενών κατοικιών, τα νοικοκυριά υπερχρεώθηκαν, ενώ μειώθηκαν και οι επενδύσεις σε κατοικίες.
Ωστόσο, η οικονομική ανάκαμψη μετά το 2017 συνοδεύθηκε από σταθερή άνοδο των τιμών των οικιστικών ακινήτων, η οποία ενισχύθηκε περαιτέρω από την αύξηση των ξένων άμεσων επενδύσεων και την ταχεία ανάπτυξη των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Οι εξελίξεις αυτές, αν και συνέβαλαν στην τουριστική ανάπτυξη και την εισροή κεφαλαίων, σε συνδυασμό με τις μειωμένες επενδύσεις σε κατοικίες, είχαν ως συνέπεια τη σημαντική μείωση της προσφοράς κατοικιών για μακροχρόνια μίσθωση. Λόγω της αυξημένης ζήτησης, ιδίως σε αστικές περιοχές, και του αυξημένου κόστους συντήρησης και ανακαίνισης των κατοικιών, το οποίο μετακυλίεται σε μεγάλο βαθμό στα ενοίκια, διαμορφώθηκαν ανοδικές πιέσεις στις μισθώσεις.
Ξανά στο τραπέζι από το ΔΝΤ ο φόρος στα κενά ακίνητα
Τα τελευταία διαθέσιμα στοιχεία της Ελληνικής Στατιστικής Αρχής (ΕΛ.ΣΤΑΤ.) δείχνουν πως σε ολόκληρη τη χώρα υπάρχουν 2,2 εκατ. κενά ακίνητα, εκ των οποίων τα 526.154 βρίσκονται στην Αττική, 630.000 στη βόρεια Ελλάδα και πάνω από 365.981 στα νησιά του Αιγαίου και στην Κρήτη. Στην πράξη, πάνω από ένα στα τέσσερα ακίνητα στην Αττική παραμένουν κλειστά, με την έλλειψη διαθέσιμων κατοικιών να εκτοξεύει τις τιμές τόσο στις αγοραπωλησίες όσο και τις ενοικιάσεις.
Τα συγκεκριμένα στοιχεία, όμως, είναι πλέον παρωχημένα, καθώς προέρχονται από την απογραφή του 2021, δηλαδή σχεδόν πέντε χρόνια πριν, μία απογραφή που διενεργήθηκε εν μέσω πανδημίας και με μεγάλη καχυποψία από πλευράς πολιτών. Για την αντιμετώπιση του προβλήματος στο τραπέζι επανέρχεται η πρόταση για την επιβολή φόρου σε όσους ιδιοκτήτες διαθέτουν κενά ακίνητα. Πρόκειται για ένα αντικίνητρο ώστε να πέσουν περισσότερα σπίτια στην αγορά, οδηγώντας σε πτώση των τιμών.
Αυτό το σενάριο είχε εξεταστεί και πριν από σχεδόν έναν χρόνο, όταν η κυβέρνηση αναζητούσε τρόπους να αντιμετωπίσει το Στεγαστικό. Τώρα την πρόταση έρχεται να ξαναβάλει στο τραπέζι το Διεθνές Νομισματικό Ταμείο (ΔΝΤ), συνιστώντας στην κυβέρνηση να εφαρμόσει το συγκεκριμένο μέτρο ως η μόνη λύση για το άνοιγμα σημαντικού αριθμού κλειστών ακινήτων και να καταστεί ασύμφορη η διατήρηση κλειστού ακινήτου.
Δεύτερες σκέψεις
Παρότι το οικονομικό επιτελείο της κυβέρνησης έχει απορρίψει αυτό το σενάριο, φαίνεται πως δεν αποκλείεται να κάνει δεύτερες σκέψεις, από τη στιγμή που δεν έχει αποδώσει κανένα μέτρο που έχει εφαρμόσει. Ηδη, το υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών «τρέχει» τον διπλασιασμό του ΕΝΦΙΑ για τα ακίνητα που έχουν στην κατοχή τους οι τράπεζες και οι servicers.
Το εξεταζόμενο πλαίσιο προβλέπει την πληρωμή διπλάσιου ΕΝΦΙΑ για όσα ακίνητα δεν είχαν ενεργό ηλεκτρονικό μισθωτήριο μέσα στο 2025 και το προσαυξημένο ποσό του φόρου θα καταβληθεί το τρέχον έτος. Τα τραπεζικά ιδρύματα διαθέτουν συνολικά 21.458 ακίνητα και άλλα 9.604 οι servicers, σημαντικό μέρος των οποίων είναι οικιστικά. Στην πράξη το ΔΝΤ ζητά την επιβολή ενός «φόρου αδράνειας» για τα κλειστά ακίνητα που έχουν στην κατοχή τους και τα φυσικά πρόσωπα. Πρόκειται για έναν φόρο που επιβάλλεται σε αρκετές χώρες του πλανήτη, όπως στη Γαλλία, στην Ιρλανδία, στον Καναδά, στην Πορτογαλία κ.α.
Στις περισσότερες περιπτώσεις, κοινή συνισταμένη αποτελεί το διάστημα έξι μηνών, κατά το οποίο ένα ακίνητο παραμένει κλειστό και έπειτα επιβάλλεται ένας φόρος ο οποίος προσαυξάνεται όσο η κατοικία διατηρείται εκτός αγοράς. Το ισχύον φορολογικό πλαίσιο στη χώρα μας προβλέπει, πάντως, πως οι κενές κατοικίες εξαιρούνται από τα τεκμήρια διαβίωσης, ενώ απαλλάσσονται και από τα δημοτικά τέλη.
