Νέα δεδομένα στην αγορά των «κόκκινων» δανείων δημιουργούν δύο σημαντικές δικαστικές αποφάσεις, οι οποίες μπορούν να αποτελέσουν ισχυρό όπλο για δανειολήπτες που βρίσκονται αντιμέτωποι με κατασχέσεις και πλειστηριασμούς. Τα δικαστήρια βάζουν στο μικροσκόπιο δύο πρακτικές που ακολουθήθηκαν τα προηγούμενα χρόνια στη διαχείριση «κόκκινων» δανείων.
Η πρώτη αφορά ακίνητα οφειλετών που βγήκαν σε πλειστηριασμό και κατέληξαν σε εταιρίες συνδεδεμένες με εκείνες που διαχειρίζονται τα δάνεια. Η δεύτερη αφορά επιχειρηματικά δάνεια που πουλήθηκαν σε funds ενώ η πίστωση παρέμενε ακόμη ανοιχτή.
Οι δύο αποφάσεις δεν σημαίνουν ότι ακυρώνονται αυτομάτως πλειστηριασμοί ή μεταβιβάσεις «κόκκινων» δανείων. Ανοίγουν όμως έναν νέο δρόμο αμφισβήτησής τους στα δικαστήρια, εφόσον υπάρχουν αντίστοιχα χαρακτηριστικά.
Η πρώτη υπόθεση αφορά ένα από τα πλέον κρίσιμα σημεία των πλειστηριασμών. Ο νόμος 5072/2023 προβλέπει ότι οι εταιρίες που διαχειρίζονται «κόκκινα» δάνεια, οι γνωστοί servicers, δεν μπορούν να αποκτούν οι ίδιες τα ακίνητα που συνδέονται με τα δάνεια που διαχειρίζονται.
Με απλά λόγια, μια εταιρία που έχει αναλάβει ένα «κόκκινο» δάνειο και κινεί τη διαδικασία για να βγει το ακίνητο του οφειλέτη στο σφυρί δεν μπορεί στη συνέχεια να αγοράσει η ίδια αυτό το ακίνητο.
Στην αγορά, όμως, υπάρχουν και οι λεγόμενες εταιρίες REO. Πρόκειται ουσιαστικά για εταιρίες που αποκτούν και διαχειρίζονται ακίνητα, μεταξύ άλλων και ακίνητα που προέρχονται από πλειστηριασμούς. Η υπ’ αριθμόν 75/2026 απόφαση του Εφετείου Θράκης εξέτασε περίπτωση κατά την οποία το ακίνητο αποκτήθηκε από εταιρία συνδεδεμένη με τον servicer.
Το δικαστήριο έκρινε ότι δεν αρκεί να εμφανίζεται στα χαρτιά μια διαφορετική εταιρία ως αγοραστής. Πρέπει να εξετάζεται εάν στην πραγματικότητα η εταιρία αυτή χρησιμοποιήθηκε για να παρακαμφθεί η απαγόρευση του νόμου.
Η απόφαση έχει ιδιαίτερη σημασία, καθώς τα προηγούμενα χρόνια ακίνητα που βγήκαν σε πλειστηριασμό πέρασαν σε εταιρίες διαχείρισης ακινήτων. Αυτό δεν σημαίνει ότι όλες αυτές οι αγορές είναι παράνομες ή ότι ακυρώνονται αυτομάτως.
Σημαίνει όμως ότι ένας οφειλέτης μπορεί, εφόσον συντρέχουν οι προϋποθέσεις και υπάρχουν ακόμη τα σχετικά ένδικα μέσα, να ζητήσει από το δικαστήριο να εξετάσει εάν η εταιρία που απέκτησε το ακίνητό του ήταν πράγματι ανεξάρτητη ή εάν χρησιμοποιήθηκε για να παρακαμφθεί η απαγόρευση του νόμου.
Ακόμα μεγαλύτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει η δεύτερη δικαστική απόφαση, η οποία αφορά κυρίως επιχειρηματικά δάνεια. Πολλές επιχειρήσεις είχαν χρηματοδότηση μέσω του λεγόμενου ανοιχτού αλληλόχρεου λογαριασμού.
Η τράπεζα έχει ανοίξει στην επιχείρηση μια γραμμή πίστωσης από την οποία μπορεί να χρησιμοποιεί χρήματα και να πραγματοποιεί καταβολές. Οσο αυτή η σχέση παραμένει ανοιχτή, το τελικό ποσό της οφειλής δεν έχει οριστικοποιηθεί και ο λογαριασμός παραμένει ανοιχτός.
Η υπ’ αριθμόν 2473/2026 απόφαση του Τριμελούς Εφετείου Αθηνών εξέτασε περίπτωση στην οποία η απαίτηση είχε μεταβιβαστεί ενώ η σύμβαση δεν είχε προηγουμένως καταγγελθεί και ο λογαριασμός παρέμενε ανοιχτός. Το δικαστήριο έκρινε άκυρη τη συγκεκριμένη μεταβίβαση και ανοίγει το ζήτημα για το ποιος έχει τελικά δικαίωμα να ζητά τα χρήματα.
Εάν ένα δάνειο δεν μεταβιβάστηκε νόμιμα, τότε τίθεται το επόμενο και αυτονόητο ερώτημα: Εχει το fund που το αγόρασε δικαίωμα να απαιτεί τα χρήματα από τον οφειλέτη;
Σε περίπτωση που το fund δεν απέκτησε νόμιμα την απαίτηση, τότε μπορεί να αμφισβητηθούν και οι επόμενες ενέργειες που έγιναν για την είσπραξή της, ανάλογα πάντα με τα πραγματικά δεδομένα κάθε υπόθεσης.
