Με μεγάλη καθυστέρηση η Τράπεζα της Ελλάδος βλέπει υπερθέρμανση της αγοράς και συστημικούς κινδύνους
Στα επίπεδα του 2008, πριν από το ξέσπασμα της παγκόσμιας οικονομικής κρίσης που οδήγησε στα καταστροφικά Μνημόνια την Ελλάδα, έχουν επιστρέψει οι τιμές των ακινήτων στη χώρα μας. Η ασταμάτητη άνοδος των τιμών όμως καταγράφεται τη στιγμή που η ελληνική οικονομία (σε επίπεδο ΑΕΠ), οι μισθοί και το πραγματικό διαθέσιμο εισόδημα των πολιτών βρίσκονται πολύ κάτω από τα επίπεδα εκείνης της εποχής.
Είναι χαρακτηριστικό πως στη νέα της έκθεση για τη Χρηματοπιστωτική Σταθερότητα, η Τράπεζα της Ελλάδος (ΤτΕ) κρούει τον κώδωνα του κινδύνου προς το εγχώριο τραπεζικό σύστημα, εκτιμώντας πως η υπερθέρμανση της αγοράς κατοικίας δημιουργεί τις προϋποθέσεις για συσσώρευση συστημικών κινδύνων. Συγκεκριμένα, η κεντρική τράπεζα της χώρας ζητά την αυστηρή παρακολούθηση των κριτηρίων δανειοδότησης, ειδικά τώρα που οι χορηγήσεις νέων στεγαστικών δανείων αρχίζουν να ανακάμπτουν.
Η ΤτΕ «βλέπει» κίνδυνο να «κοκκινίσουν» δάνεια νοικοκυριών και επιχειρήσεων, καθώς ο πληθωρισμός ειδικά στις τιμές της ενέργειας αναμένεται να ασκήσει πιέσεις στη χρηματοοικονομική τους κατάσταση. Τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια των νοικοκυριών παρουσίασαν αύξηση 10,2% ή 240 εκατ. ευρώ το 2025, η οποία προήλθε κυρίως από τα στεγαστικά (177 εκατ. ευρώ) και σε μικρότερο βαθμό από τα καταναλωτικά δάνεια (63 εκατ. ευρώ).
Εκτόξευση τιμών
Η αύξηση των τιμών των οικιστικών ακινήτων συνεχίστηκε το 2025, αλλά με ηπιότερο ρυθμό. Αναλυτικότερα, οι τιμές των διαμερισμάτων (σε ονομαστικούς όρους) αυξήθηκαν το 2025 κατά 7,8% σε ετήσια βάση και πλέον έχουν υπερβεί το προηγούμενο ιστορικό υψηλό του 2008.
Οι τιμές των νέων διαμερισμάτων (ηλικίας έως 5 ετών) το 2025 αυξήθηκαν με μέσο ετήσιο ρυθμό 7,4%, ενώ οι τιμές των παλαιών διαμερισμάτων παρουσίασαν άνοδο κατά 8,1% σε ετήσια βάση και ο σχετικός δείκτης τιμών διαμορφώθηκε το 2025 σε 105,4. Κατά γεωγραφική περιοχή, ισχυροί ετήσιοι ρυθμοί αύξησης των τιμών των διαμερισμάτων καταγράφηκαν στη Θεσσαλονίκη (9,6%) και στις άλλες μεγάλες πόλεις (9,8%). Στην Αθήνα ο ετήσιος ρυθμός αύξησης των τιμών των διαμερισμάτων διαμορφώθηκε σε 6,2%.
Αντίστοιχη είναι και η εξέλιξη του επιπέδου των ενοικίων, με τον σχετικό δείκτη τιμών να διαμορφώνεται σε 116,1 με βάση τα στοιχεία του δ’ τριμήνου του 2025, έναντι 106,8 το δ’ τρίμηνο του 2024. Η συνεχής αύξηση των τιμών των οικιστικών ακινήτων στην Ελλάδα αποδίδεται κυρίως στη διατήρηση συνθηκών υπερβάλλουσας ζήτησης έναντι της διαθέσιμης προσφοράς. Από την πλευρά της ζήτησης, καταγράφεται ισχυρό ενδιαφέρον τόσο από το εξωτερικό όσο και από το εσωτερικό.
Η ισχυρή ζήτηση από το εξωτερικό αποτυπώνεται στην εξέλιξη των ξένων άμεσων επενδύσεων σε ακίνητα, οι οποίες κατά την περίοδο ανόδου των τιμών (2018-2025) διαμορφώθηκαν κατά μέσο όρο σε 1,6 δισ. ευρώ ετησίως, έναντι περίπου 170 εκατ. ευρώ ετησίως κατά την περίοδο υποχώρησης των τιμών (2008-2017). Ωστόσο, το 2025 οι ροές ξένων άμεσων επενδύσεων σε ακίνητα μειώθηκαν κατά 25% σε ετήσια βάση, εξέλιξη που αποδίδεται εν μέρει στις πρόσφατες τροποποιήσεις του καθεστώτος της Golden Visa, ενώ ακόμη δεν έχει αποτυπωθεί η επίπτωση των πρόσφατων γεωπολιτικών εξελίξεων στη ζήτηση.
Τα Airbnb
Σημαντικός είναι και ο αριθμός των ακινήτων που διατίθενται στην αγορά βραχυχρόνιας μίσθωσης (αριθμός καταλυμάτων με οριστική εγγραφή στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Μίσθωσης για το 2024: 207.572), αν και τα πρόσφατα κυβερνητικά μέτρα για την ανάσχεση της επέκτασης της συγκεκριμένης αγοράς αναμένεται να συμβάλουν θετικά στο στεγαστικό ζήτημα. Επιπλέον, η πολυϊδιοκτησία δυσχεραίνει τη λήψη αποφάσεων για τη διαχείριση και την αξιοποίηση των ακινήτων, ενώ το αυξημένο κόστος ανακαίνισης λειτουργεί αποτρεπτικά για την πραγματοποίηση δαπανών που θα οδηγήσουν στη διατήρηση και επανένταξη οικιστικών ακινήτων στην αγορά.
Την ίδια στιγμή ο ρυθμός αναπλήρωσης του αποθέματος οικιστικών ακινήτων έχει παραμείνει υποτονικός, καθώς η ακαθάριστη προστιθέμενη αξία του κατασκευαστικού τομέα διατηρείται επί σειρά ετών σε επίπεδο κοντά στο 2% του ΑΕΠ (δ’ τρίμηνο του 2025: 2,2%), σημαντικά χαμηλότερα από τον ευρωπαϊκό μέσο όρο (δ’ τρίμηνο του 2025: 5%).
