Πώς το νέο πόθεν έσχες ανεβάζει τον λογαριασμό – Τι πρέπει να ξέρουν οι αγοραστές
Η αγορά ακινήτων παραμένει σε υψηλά επίπεδα, με πάνω από 32.000 μεταβιβάσεις και αξία άνω των 3,2 δισεκατομμυρίων ευρώ από την αρχή του έτους. Όμως από το 2026, οι φορολογούμενοι που αγόρασαν ή θα αγοράσουν ακίνητο έως το τέλος του 2025 θα βρεθούν αντιμέτωποι με μια σημαντική επιβάρυνση.
Παρά τη μείωση έως 35% του τεκμηρίου διαβίωσης για κατοικίες, από το 2026 ενεργοποιείται εκ νέου το τεκμήριο απόκτησης περιουσιακών στοιχείων, δηλαδή το πόθεν έσχες, το οποίο προστίθεται σωρευτικά και μπορεί να ανεβάσει κατακόρυφα τον φόρο.
Όποιος δεν μπορεί να δικαιολογήσει την προέλευση των χρημάτων για την αγορά θα φορολογηθεί με βάση τα τεκμήρια, εκτός εάν καλύψει τη διαφορά με νόμιμες πηγές χρημάτων όπως παλαιά εισοδήματα, τραπεζικό δανεισμό, δανεικά από συγγενείς, χρηματικές γονικές παροχές ή έσοδα από πώληση περιουσίας.
Τι αλλάζει – Πού κρύβεται η παγίδα
Η μεγάλη παγίδα βρίσκεται στο ότι από το 2026 το τεκμήριο απόκτησης ακινήτου θα προστίθεται στα υπόλοιπα τεκμήρια διαβίωσης.
Αν το συνολικό ποσό υπερβαίνει το εισόδημα, τότε ο φορολογούμενος θα φορολογηθεί σαν να είχε μεγαλύτερο εισόδημα, γεγονός που οδηγεί σε «έξτρα φόρο».
Τι πρέπει να ξέρουν οι αγοραστές
Το τεκμήριο περιλαμβάνει όλα τα έξοδα της αγοράς
Ως συνολικό ποσό δαπάνης λογίζεται όχι μόνο το τίμημα αλλά και:
• Ο φόρος μεταβίβασης
• Τα συμβολαιογραφικά έξοδα
• Τα δικηγορικά έξοδα
• Κάθε άλλο έξοδο που συνδέεται με την αγορά
Η Εφορία λαμβάνει πάντα υπόψη το πραγματικό ποσό του συμβολαίου, εκτός αν ο έλεγχος εντοπίσει υψηλότερη δαπάνη.
Πότε μετράει η δαπάνη
Κρίσιμος χρόνος θεωρείται:
• Η ημερομηνία του συμβολαίου, όταν έχει εξοφληθεί το τίμημα και έχει παραδοθεί η κυριότητα
• Αν η αγορά γίνεται με δόσεις, το ποσό κατανέμεται στα έτη πληρωμής
• Το ίδιο ισχύει και για προσύμφωνα
Ανέγερση οικοδομής
Σε περίπτωση κατασκευής:
• Κάθε έτος υπολογίζεται η δαπάνη που πραγματοποιείται σε αυτό
• Αν η πληρωμή ορίζεται στο τέλος της αποπεράτωσης, τότε όλο το ποσό βαρύνει το έτος αποπεράτωσης
• Οι επισκευές δεν θεωρούνται απόκτηση περιουσίας, αλλά οι προσθήκες και επεκτάσεις θεωρούνται και αυξάνουν τα τεκμήρια
Συνιδιοκτησία
Αν το ακίνητο αποκτάται από περισσότερους:
• Το τεκμήριο κατανέμεται αναλογικά στο ποσοστό του καθενός
Ψιλή κυριότητα και επικαρπία
Αν διαφορετικά πρόσωπα αγοράζουν ψιλή κυριότητα και επικαρπία:
• Το τεκμήριο κατανέμεται βάσει των ποσοστών που προβλέπει η φορολογία κληρονομιών
• Ισχύει και όταν ανεγείρεται οικοδομή σε οικόπεδο όπου άλλος έχει ψιλή κυριότητα και άλλος επικαρπία
Ανέγερση από μισθωτή
Όταν ο μισθωτής χτίζει με δικά του έξοδα σε οικόπεδο του εκμισθωτή:
• Το τεκμήριο επιβαρύνει αποκλειστικά τον μισθωτή
Πλειστηριασμοί
Σε αναγκαστικό πλειστηριασμό:
• Λαμβάνεται υπόψη το εκπλειστηρίασμα και τα έξοδα
• Σε ιδιωτικό πλειστηριασμό λαμβάνεται υπόψη το πραγματικό τίμημα
