Χαώδης είναι πλέον η απόκλιση ανάμεσα στις εμπορικές και τις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων. Ενδεικτικό της κατάστασης είναι το παράδειγμα ενός διαμερίσματος 85 τ.μ. στο Κολωνάκι, κατασκευής 1965, το οποίο άλλαξε χέρια τον Αύγουστο προς 6.822 ευρώ το τετραγωνικό, τη στιγμή που η τιμή ζώνης της εφορίας βρίσκεται στα 4.750 ευρώ. Αυτή η διαφορά της τάξης του 44% ωχριά μπροστά στην περίπτωση της Γλυφάδας, όπου κατοικία 65 τ.μ. πουλήθηκε τον Ιούνιο προς 4.846 ευρώ ανά τετραγωνικό, υπερδιπλασιάζοντας την επίσημη αξία των 2.350 ευρώ. Ανάλογη εικόνα συναντάται και σε ευρύτερες περιοχές, όπως η Καλλιθέα, με τις πωλήσεις να κλείνουν 35% πάνω από την αντικειμενική.
Το χρονοδιάγραμμα του υπουργείου και οι «κόκκινες» περιοχές
Οι ισχύουσες τιμές, που παραμένουν σταθερές από τον Ιούνιο του 2021, αδυνατούν να ακολουθήσουν τα σημερινά δεδομένα της κτηματαγοράς. Η διαδικασία της αναπροσαρμογής μετατίθεται για το δεύτερο εξάμηνο του 2027, αμέσως μετά τις εκλογές. Σε πρώτη φάση, πιστοποιημένοι εκτιμητές θα σαρώσουν τα δεδομένα της αγοράς για να προτείνουν τις νέες τιμές εκκίνησης, με τον τελικό λόγο να ανήκει στο υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών.
Στο επίκεντρο των μεγαλύτερων αυξήσεων αναμένεται να βρεθούν το κέντρο της Αθήνας (όπως Εξάρχεια, Κυψέλη και Κολωνάκι), τα νότια προάστια της Αθηναϊκής Ριβιέρας, οι περιοχές πέριξ της ανάπτυξης του Ελληνικού, τα βόρεια προάστια, ο Πειραιάς που δέχεται ισχυρή επενδυτική πίεση, η Θεσσαλονίκη, καθώς και οι δημοφιλείς νησιωτικοί προορισμοί. Ταυτόχρονα, περισσότερες από 2.100 περιοχές σε όλη την επικράτεια, οι οποίες αν και βρίσκονται εντός σχεδίου πόλης παραμένουν εκτός αντικειμενικού συστήματος, θα αποκτήσουν για πρώτη φορά τιμή ζώνης.
Η εικόνα της αγοράς και ο φορολογικός «πυρετός»
Τα πρόσφατα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος δείχνουν ότι η ανοδική πορεία συνεχίζεται, έστω και με ηπιότερους ρυθμούς. Το δεύτερο τρίμηνο του 2026, οι τιμές των διαμερισμάτων πανελλαδικά αυξήθηκαν κατά 5,5%, συγκριτικά με το 8,3% του 2025. Στην Αθήνα η άνοδος έφτασε το 5%, στη Θεσσαλονίκη το 4,7% και στην υπόλοιπη χώρα άγγιξε το 7,1%.
Ενόψει των επικείμενων ανατροπών στις φορολογητέες αξίες, καταγράφεται έντονη κινητικότητα. Ιδιοκτήτες σπεύδουν να κλείσουν γονικές παροχές και δωρεές πριν αυξηθούν τα έξοδα μεταβίβασης, ενώ ισχυρότατο κίνητρο έχουν οι επενδυτές από χώρες εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης. Από την 1η Ιουλίου 2027, ο φόρος μεταβίβασης κατοικιών για τους συγκεκριμένους αγοραστές εκτοξεύεται από το 3% στο 15%. Το μέτρο αυτό εξαιρεί ρητά τους ομογενείς (από Αλβανία, Τουρκία, πρώην ΕΣΣΔ), τους πολίτες της Ε.Ε., τους αναγνωρισμένους πρόσφυγες και τους κατόχους άδειας επί μακρόν διαμένοντος, αφήνοντας ωστόσο ένα μεγάλο τμήμα ξένων επενδυτών να τρέχει να προλάβει τις προθεσμίες.
Οι αλλαγές σε ΕΝΦΙΑ και τέλη
Ο νέος χάρτης των ακινήτων αναμένεται να προκαλέσει αλυσιδωτές αντιδράσεις σε δεκάδες φόρους και τέλη που συνδέονται άμεσα με την αντικειμενική αξία. Προκειμένου να αποφευχθεί ένα απότομο κύμα επιβαρύνσεων στους ιδιοκτήτες, το οικονομικό επιτελείο σχεδιάζει στοχευμένες παρεμβάσεις στους συντελεστές και τα κλιμάκια υπολογισμού του ΕΝΦΙΑ. Στόχος της κυβέρνησης είναι η επικαιροποίηση των αξιών να κλείσει το χάσμα με την αγορά, διατηρώντας ωστόσο σε ισορροπία το τελικό φορολογικό αποτέλεσμα για τα νοικοκυριά.
