Η στεγαστική κρίση στην Ελλάδα δεν οφείλεται μόνο στην έλλειψη κατοικιών, αλλά βασικά οφείλεται στη διαχείριση του υφιστάμενου αποθέματος των σπιτιών, καθώς πολλά από τα λεγόμενα «κλειστά» ακίνητα δεν μπορούν να αξιοποιηθούν. Στο συμπέρασμα αυτό καταλήγει μελέτη του Γραφείου Προϋπολογισμού του Κράτους στη Βουλή (ΓΠΚΒ), προσεγγίζοντας τις πρόσφατες εξελίξεις στην αγορά κατοικίας στην Ελλάδα και προτείνει την αξιοποίηση του υφιστάμενου αποθέματος ακινήτων.
Προτείνει μεταξύ άλλων την υψηλότερη φορολόγηση των βραχυχρόνιων μισθώσεων σε σχέση με τις μακροχρόνιες, το ξεμπλοκάρισμα των κληρονομιών και την αύξηση της προσφοράς κατοικιών σε περιοχές υψηλής ζήτησης, μέσω κινήτρων για ανακαινίσεις των υφισταμένων και την οικοδόμηση νέων. Συγκεκριμένα, εκτιμά πως θα μπορεί να επιβληθεί ένας μειωμένος φορολογικός συντελεστής για το εισόδημα από μακροχρόνιες μισθώσεις, αλλά και τη δυνατότητα επιβολής διαφορετικού φορολογικού καθεστώτος, αδειοδοτικών απαιτήσεων ή τελών στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, κυρίως σε περιοχές υψηλής ζήτησης.
Ωστόσο, το ΓΠΚΒ εξηγεί πως το στεγαστικό πρόβλημα στη χώρα μας δεν δημιουργήθηκε από την τεράστια ανάπτυξη των Airbnb, αλλά και από το τεράστιο στοκ «κλειστών» ακινήτων. Παρότι ο συνολικός αριθμός κατοικιών στη χώρα αυξήθηκε κατά 3,5% την περίοδο 2011-2021, οι κατοικίες που ήταν διαθέσιμες για μακροχρόνια ενοικίαση μειώθηκαν κατά 10,4%, ενώ οι κατοικίες που προσφέρονταν προς πώληση υποχώρησαν κατά 33,1%.
Την ίδια στιγμή, περίπου το 34,5% των κατοικιών δηλώνεται κενό, ενώ οι αδρανείς κενές κατοικίες -δηλαδή σπίτια που δεν διατίθενται ούτε προς ενοικίαση ούτε προς πώληση- αυξήθηκαν σε 1,81 εκατομμύρια. Με άλλα λόγια, η Ελλάδα δεν αντιμετωπίζει μόνο πρόβλημα προσφοράς νέων κατοικιών, αλλά και πρόβλημα «κλειστών» σπιτιών που παραμένουν εγκλωβισμένα εκτός αγοράς.
Στη μελέτη επισημαίνεται ότι ένα κενό σπίτι δεν σημαίνει αυτομάτως και διαθέσιμο σπίτι. Πολλά ακίνητα παραμένουν εκτός αγοράς λόγω κληρονομικών εκκρεμοτήτων, ασαφών τίτλων ιδιοκτησίας, νομικών εμποδίων, κακής κατάστασης, εποχικής χρήσης ή χαμηλής ζήτησης στις περιοχές όπου βρίσκονται. Ετσι, ενώ σε απόλυτους αριθμούς η χώρα εμφανίζει μεγάλο απόθεμα κατοικιών, στην πράξη η διαθέσιμη προσφορά για ενοικίαση ή αγορά παραμένει ασφυκτικά περιορισμένη, ειδικά στα μεγάλα αστικά κέντρα.
Το Γραφείο Προϋπολογισμού του Κράτους στη Βουλή εισηγείται επιτάχυνση της επίλυσης κληρονομικών και κτηματολογικών εκκρεμοτήτων, καθώς και μείωση του συμβολαιογραφικού κόστους για μεταβιβάσεις μικρής αξίας, προκειμένου να βγουν στην αγορά κατοικίες που σήμερα παραμένουν «παγωμένες». Παράλληλα, προτείνει στοχευμένες επιδοτήσεις ανακαίνισης ή «πράσινα» δάνεια, με βασική προϋπόθεση ότι τα ακίνητα που θα ανακαινιστούν θα περάσουν στη συνέχεια στη μακροχρόνια αγορά ενοικίου για ένα ελάχιστο διάστημα.
Πώς θα μειωθούν οι τιμές
Το πιο ηχηρό εύρημα της μελέτης αφορά την επίδραση που έχει στις τιμές η μειωμένη αξιοποίηση των κατοικιών. Με βάση το μακροοικονομικό μοντέλο του Γραφείου Προϋπολογισμού, η περιορισμένη διάθεση κατοικιών προς ενοικίαση ή πώληση μπορεί να εξηγεί έως και το 19,1% της ανόδου των πραγματικών τιμών κατοικίας. Μάλιστα, αν δεν είχε υπάρξει ούτε η μερική ανάκαμψη των οικιστικών επενδύσεων, η επίδραση αυτή θα μπορούσε να φτάσει ακόμη και το 26,7%. Αντίστροφα, σε ένα υποθετικό σενάριο όπου η Ελλάδα επέστρεφε σταδιακά σε χαμηλότερα επίπεδα αδρανών κατοικιών, όπως εκείνα του 2001, οι πραγματικές τιμές των κατοικιών θα μπορούσαν να υποχωρήσουν από 15,5% έως 24,6%.
