Ενα πρωτοφανές πολεοδομικό αλαλούμ έχει διαμορφωθεί γύρω από την εκτός σχεδίου δόμηση. Μηχανικοί και ιδιοκτήτες βρίσκονται αντιμέτωποι με διαφορετικές πρακτικές από Υπηρεσία Δόμησης σε Υπηρεσία Δόμησης, με άλλες να εκδίδουν οικοδομικές άδειες σε εκτός σχεδίου περιοχές και άλλες όχι. Αιτία η απουσία μιας ξεκάθαρης νομοθετικής λύσης από τον υπουργό Περιβάλλοντος και Ενέργειας, Σταύρο Παπασταύρου, αλλά και η αδράνεια αρκετών δήμων.
- Από τον Βασίλη Παπακωνσταντόπουλο
Η ουσία είναι πως τρία χρόνια μετά την απόφαση 176/2023 του Συμβουλίου της Επικρατείας το τοπίο παραμένει εξαιρετικά θολό, με δεκάδες χιλιάδες ακίνητα να περιβάλλονται από καθεστώς ανασφάλειας. Η εν λόγω απόφαση αφορούσε μια υπόθεση στην Πάτμο, ενώ ακολούθησαν ανάλογες αποφάσεις του ΣτΕ για οικοδομικές άδειες στην Αρτα, στη Νότια Εύβοια και την Κρήτη, όπως και μία απόφαση του Διοικητικού Εφετείου Θεσσαλονίκης, βάζοντας στον πάγο τη δόμηση σε περιοχές εκτός σχεδίου. Τα δικαστήρια έκριναν ότι δεν αρκεί το ελάχιστο εμβαδόν των 4 στρεμμάτων, αλλά απαιτείται, ήδη από το 1985, και η ύπαρξη προσώπου σε κοινόχρηστο δρόμο για την ανέγερση ακινήτου σε περιοχή εκτός σχεδίου.
Ρύθμισεις
Ετσι οι περισσότερες Υπηρεσίες Δόμησης αποφεύγουν πλέον να εκδίδουν οικοδομικές άδειες αν δεν υπάρχει πρόσοψη σε κοινόχρηστο δημοτικό δρόμο, αναγνωρισμένο με διοικητική πράξη αρμόδιου οργάνου. Το Υπουργείο Περιβάλλοντος έχει προαναγγείλει κατά καιρούς νομοθετική ρύθμιση μεταβατικού χαρακτήρα έως ότου ολοκληρωθεί ο οργανωμένος πολεοδομικός σχεδιασμός και αντιμετωπιστεί οριστικά το ζήτημα της αναγνώρισης και της κοινοχρησίας οδών. Μεταβατική ρύθμιση που δεν προχώρησε τελικά, με την ηγεσία του ΥΠΕΝ να παραπέμπει στην οριστική αντιμετώπιση του ζητήματος μέσα από τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια και την αναγνώριση των κοινόχρηστων δρόμων.
Οι δύο αυτές παρεμβάσεις δεν έχουν ακόμα ολοκληρωθεί, με συνέπεια η εκτός σχεδίου δόμηση να καλύπτεται από ένα πέπλο ασάφειας. Αυτό οδηγεί σε διαφορετικές ερμηνείες στην εφαρμογή της πολεοδομικής νομοθεσίας από τις Υπηρεσίες Δόμησης, κυρίως ως προς ζητήματα που σχετίζονται με τη νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας και την αναγνώριση του κοινόχρηστου οδικού δικτύου. Χαρακτηριστική περίπτωση αποτελεί η Κρήτη, όπου στην ίδια Περιφέρεια με το ίδιο νομοθετικό πλαίσιο διαφορετικές ΥΔΟΜ ακολουθούν διαφορετικές πρακτικές.
Οπως επισημάνθηκε σε πρόσφατη ευρεία σύσκεψη, που πραγματοποιήθηκε με πρωτοβουλία του προέδρου του ΤΕΕ – Τμήματος Δυτικής Κρήτης, κ. Κοντεζάκη, επικρατεί τεράστια αβεβαιότητα, με άλλες πολεοδομίες να εκδίδουν άδειες και άλλες όχι. Για παράδειγμα η ΥΔΟΜ Χανίων εξέδιδε μέχρι πρόσφατα κανονικά οικοδομικές άδειες, αλλά η ανασφάλεια των υπαλλήλων οδήγησε στο πάγωμα. Αντίστοιχο είναι το σκηνικό στο Ρέθυμνο και το Λασίθι, ενώ στο Ηράκλειο η ΥΔΟΜ συνεχίζει την έκδοση αδειών, με τον ιδιοκτήτη να υπογράφει υπεύθυνη δήλωση ότι γνωρίζει τη νομολογία του ΣτΕ και αναλαμβάνει τον σχετικό κίνδυνο σε περίπτωση δικαστικής προσβολής και ακύρωσης της άδειας.
Νομική αβεβαιότητα
Στον Αγιο Νικόλαο, όπου η έκδοση αδειών για συγκεκριμένες κατηγορίες εκτός σχεδίου ακινήτων είχε ανασταλεί από τον Αύγουστο του 2025, το Δημοτικό Συμβούλιο Αγίου Νικολάου πήρε πρόσφατα ομόφωνη απόφαση με την οποία ουσιαστικά ζητά από την ΥΔΟΜ να ξαναρχίσει να εκδίδει τις άδειες. Προτείνει οι ιδιοκτήτες να υπογράφουν υπεύθυνη δήλωση ότι γνωρίζουν τη νομική αβεβαιότητα και αναλαμβάνουν τον κίνδυνο σε περίπτωση που μια άδεια ακυρωθεί δικαστικά. Ο πρόεδρος του ΤΕΕ – Τμήματος Δυτικής Κρήτης επέρριψε ευθύνες στο υπουργείο Περιβάλλοντος επειδή εδώ και τρία χρόνια δεν προχώρησε σε σαφή νομοθετική ρύθμιση. Η κατάσταση επιβαρύνθηκε με τον νέο Κώδικα Χωροταξίας και Πολεοδομίας που τέθηκε σε ισχύ τον Ιούνιο, με τον κ. Κοντεζάκη να υποστηρίζει ότι η κωδικοποίηση όχι μόνο δεν έδωσε σαφή απάντηση, αλλά ξεχείλισε το ποτήρι με τις ασάφειες, αφήνοντας τις πολεοδομίες να βγάλουν τα κάστανα από τη φωτιά κατά βούληση.
Αχρηστεύονται οι περιουσίες των μικροϊδιοκτητών
To πρόβλημα αφορά χιλιάδες ιδιοκτήτες μικρών εκτάσεων, η περιουσία των οποίων απαξιώνεται, όπως έχουν επισημάνει δικηγόροι, συμβολαιογράφοι, τοπογράφοι-μηχανικοί και ιδιοκτήτες ακινήτων, κάνοντας λόγο για έντονο κοινωνικό πρόβλημα στην μέση ελληνική οικογένεια ιδίως της περιφέρειας. Αγροτεμάχια εκτός σχεδίου που αποκτήθηκαν ως άρτια και οικοδομήσιμα και για τα οποία εκδόθηκαν νομίμως οικοδομικές άδειες σήμερα αδυνατούν να οικοδομήσουν, με την Πολιτεία να μην έχει δώσει ακόμα κατευθύνσεις για την τύχη των υφιστάμενων οικοδομικών αδειών.
Ουσιαστικά, η τύχη μιας περιουσίας εξαρτάται από το ποια Υπηρεσία Δόμησης θα εξετάσει τον φάκελο. Η κατάσταση είναι τραγική, με κάποιες πολεοδομίες να μην εκδίδουν άδειες και κάποιες άλλες να εκδίδουν με την αρτιότητα που υπήρχε στις περισσότερες περιοχές των 4 στρεμμάτων ακόμα και αν δεν είχε δρόμο μπροστά του το συγκεκριμένο αγροτεμάχιο.
Η διαπίστωση της κοινοχρησίας ενός δρόμου είναι αδύνατη ή ευχερώς δύσκολη, διότι δεν υπάρχει καταγεγραμμένο και νομικά διαπιστωμένο, με πράξεις της διοίκησης, οδικό δίκτυο. Ο χαρακτηρισμός μιας οδού ως κοινόχρηστης είναι καταρχάς απαραίτητη πολεοδομική προϋπόθεση για τη οικοδομησιμότητα των γηπέδων στην εκτός σχεδίου περιοχή, ενώ αποτελεί διαχρονικό πρόβλημα η διαφορετική αντιμετώπιση και η ερμηνεία του.
Μέχρι σήμερα δεν έχουν αναγνωριστεί ως κοινόχρηστοι πολλοί δρόμοι που έχουν κατασκευαστεί από τους δήμους, είναι ασφαλτοστρωμένοι και έχουν και δίκτυα κοινής ωφέλειας. Οι δρόμοι αυτοί, σύμφωνα με προηγούμενη απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας (848/2018), θεωρούνται ιδιωτικοί και απαγορεύεται η οικοδόμηση των οικοπέδων που έχουν πρόσωπο σε αυτές και έχουν εμβαδόν μικρότερο των 4 στρεμμάτων. Για να αντιμετωπίσει το σημαντικό αυτό πρόβλημα το ΥΠΕΝ έχει ξεκινήσει εδώ και χρόνια τη σύνταξη αυτοτελών μελετών χαρακτηρισμού δημοτικών οδών για όλη την επικράτεια, με τον προϋπολογισμό του προγράμματος να φτάνει τα 139.000.000 ευρώ. Ακόμα όμως δεν έχει ολοκληρωθεί.
