Τριών ταχυτήτων οι τιμές των κατοικιών στην Αττική! Ελάχιστες οι πράξεις, ενώ τα αποθέματα παραμένουν σε υψηλά επίπεδα! Η όποια ζήτηση το 2015 αφορούσε διαμερίσματα 70-100τ.μ., όχι νεόδμητα και σε κεντρικά σημεία
Από τον
Φώτη Κόλλια
Τρεις κατηγορίες τιμών εντοπίζονται στην αγορά διαμερισμάτων της Αττικής, η οποία βρίσκεται σε χειμερία νάρκη παρά τη μεγάλη πτώση των τελευταίων ετών. Μπορεί οι τολμηροί αγοραστές να έχουν τη δυνατότητα αγοράς διαμερίσματος σε περιοχές του κέντρου της Αθήνας από 250 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο (τ.μ.), όπως συμβαίνει σε Πατήσια ή Κυψέλη, αλλά η δυσκολία δανεισμού και η έλλειψη ρευστότητας καθιστούν την αγορά ακινήτου υπόθεση που αφορά λίγους. Η όποια ζήτηση σε κάποιες περιοχές της Αττικής αφορούσε διαμερίσματα 70-100 τ.μ., όχι νεόδμητα, σε κεντρικά σημεία των δήμων ή και κοντά σε σημεία εξυπηρέτησης από συγκοινωνίες ειδικά από τα μέσα σταθερής τροχιάς. Ελάχιστες οι πράξεις. Διατήρηση αποθέματος σε υψηλά επίπεδα.
Σύμφωνα με στοιχεία των Eurobank Property Services και Alpha Αστικά Ακίνητα, που παρουσιάστηκαν προ ημερών στο συνέδριο του Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής, τα ακίνητα παλαιότητας (άνω των 30 ετών) έχουν υποστεί τη μεγαλύτερη πτώση στην αξία τους, ενώ μικρότερη είναι η πτώση τιμών στα νεότερα διαμερίσματα. Οι τιμές συνεχίζουν να υποχωρούν, ειδικά στα παλαιά ακίνητα, αλλά οι αγοραστές είναι διστακτικοί για πολλούς λόγους. Μεταξύ αυτών περιλαμβάνονται η ακριβή συντήρηση (ενεργειακά πιστοποιητικά κ.λπ.) των παλαιών κατοικιών, οι δυσανάλογοι φόροι σε σχέση με την αξία του ακινήτου, αλλά και η συνεχής υποβάθμιση των περιοχών εξαιτίας της απουσίας ουσιαστικών παρεμβάσεων από τις δημοτικές Αρχές.
Οι φτηνές
Σήμερα στην Αττική εντοπίζονται, όπως προαναφέρθηκε, τρεις κατηγορίες τιμών: Οι «φτηνές» περιοχές (250 έως 1.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο), οι «μεσαίες» περιοχές (1.501-2.000 ευρώ ανά τ.μ.) και οι «ακριβές» περιοχές (3.000-3.600 ευρώ τ.μ.). Στις «φτηνές» περιοχές εντάσσονται ο Δήμος Αθηναίων (με εξαίρεση το Κολωνάκι) και αρκετά από τα δυτικά προάστια. Στα τελευταία καταγράφονται ελάχιστα επίπεδα ζήτησης, με ελάχιστες αγοραπωλησίες το 2015, την ίδια στιγμή που το απόθεμα απούλητων κατοικιών διατηρείται σε υψηλά επίπεδα.
Ειδικά στα δυτικά προάστια η ζήτηση αφορά κυρίως την Ελευσίνα, αφού στις υπόλοιπες περιοχές η αγορά είναι παγωμένη. Στα ανατολικά προάστια υπήρξε ζήτηση κυρίως από ξένους στους παραθαλάσσιους δήμους για σπίτια με χαρακτηριστικά κατά παραγγελία. Οι ενδιαφερόμενοι πρόσφεραν συνήθως συγκεκριμένη τιμή, στην οποία περιλαμβάνεται το συνολικό κόστος συναλλαγής.
Σε ολόκληρο τον Δήμο Αθηναίων και στα περισσότερα δυτικά προάστια οι ελκυστικές τιμές αφορούν διαμερίσματα δεκαετιών, αφού και το απόθεμα κατοικιών είναι πλέον μεγάλης ηλικίας. Πλεονεκτικότερα σηµεία της ευρύτερης περιοχής της Κυψέλης, για παράδειγμα, είναι αυτά που βρίσκονται γύρω από τον λόφο Ελικώνος, στην Ανω Κυψέλη. Ως µεσαίο τµήµα από πλευράς αξιών κρίνεται η περιοχή Νέα Κυψέλη, ενώ τα υπόλοιπα τµήµατα είναι οικονοµικότερα. Οι τιμές αρχίζουν από τα 250 ευρώ ανά τ.μ. για διαμερίσματα άνω των 40 ετών, ενώ για διαμερίσματα μεταξύ 20-30 ετών οι τιμές κυμαίνονται μεταξύ 700 και 1.000 ευρώ ανά τ.μ. Από 1.000 ευρώ ανά τ.μ. έως 1.700 ευρώ ανά τ.μ. μπορεί να κοστίζει, όμως, η αγορά ενός διαμερίσματος ηλικίας μικρότερης των 10 ετών.
Οι ακριβές περιοχές
Στην Κηφισιά οι ακριβές περιοχές εντοπίζονται στο Κεφαλάρι, στην Αγ. Αννα, στον Κοκκιναρά, στην Πολιτεία, στο τµήµα που αναπτύσσεται βορείως της πλατείας Κεφαλαρίου και εκατέρωθεν της οδού Στρ. Δαγκλή, καθώς και στο τµήµα του Στροφυλίου. Οι µεσαίες περιοχές, εγγύς του κέντρου, είναι οι Ανω Κηφισιά, ΚΑΤ, Ν. Κηφισιά και τµήµα του Στροφυλίου. Οι οικονοµικές περιοχές είναι οι Κ. Κηφισιά, Αδάµες, Αγ. Κυριακή και Αλώνια.
Στην Αγία Παρασκευή, οι περιοχές γύρω από τη λεωφόρο Μεσογείων, που έχουν συγκοινωνιακή εξυπηρέτηση από τους σταθµούς µετρό Αγία Παρασκευή, Χαλάνδρι και Δουκίσσης Πλακεντίας, παρουσιάζουν υψηλές αξίες (με πολυκατοικίες κτισμένες το 1980-1990). Τα Πευκάκια είναι η πιο πρόσφατα ενταγμένη στο σχέδιο πόλεως περιοχή του δήμου (η πλειονότητα των κτιρίων είναι ηλικίας περίπου 10-15 ετών και είναι κυρίως ιδιωτικές κατασκευές. Καταγράφεται επίσης πληθώρα αδόµητων οικοπέδων). Σε Παράδεισο και Κοντόπευκο, περιοχές με κατοικίες των δεκαετιών 1980-1990, καταγράφονται ελάχιστα αδόμητα οικόπεδα.
Στο Μαρούσι
Στο Μαρούσι, οι ακριβές περιοχές του δήµου είναι αυτές που συνορεύουν µε την Πεύκη (Αγιος Νικόλαος) και την Κηφισιά (ΚΑΤ, Αµαλίειο), η Νέα Φιλοθέη καθώς και η Νέα Λέσβος. Οι µεσαίες περιοχές είναι το Κέντρο Αµαρουσίου, ο Παράδεισος, το Πολύδροσο, ο Αγιος Θωµάς και τα Ανάβρυτα. Στις οικονομικότερος περιοχές συγκαταλέγονται οι υπόλοιπες.
Πλεονεκτικότερες υποπεριοχές είναι τα τµήµατα του Χολαργού που είναι δίπλα στο περιαστικό δάσος του Υµηττού (πρόκειται για το µοναδικό σηµείο του προαστίου µε συντελεστή δόµησης 1), γύρω από το άλσος Χολαργού και στα σύνορα µε την περιοχή Παπάγου. Οικονοµικότερες υποπεριοχές είναι ο Κάτω Χολαργός, που είναι το τµήµα της περιοχής κοντά στη λεωφόρο Μεσογείων, και ο Τσακός, που είναι το τµήµα της περιοχής που συνορεύει µε την Αγία Παρασκευή.
Στις ακριβές περιοχές του Παπάγου περιλαμβάνονται ο Αγιος Γεώργιος, ο Ανω Παπάγος, καθώς και τα ακίνητα µε πρόσωπο στο ρέµα της λεωφόρου Κατεχάκη, στο άλσος Παπάγου, στο όριο του σχεδίου πόλεως, µε πανοραµική θέα. Στις οικονομικές περιοχές περιλαμβάνονται οι συνοικίες κοντά στο υπουργείο Υποδομών και στα όρια µε Χολαργό, καθώς και τα ακίνητα µε πρόσωπο επί των κεντρικών οδών Εθνικής Αµύνης, Πίνδου και Αναστάσεως.
Μειονεκτικότερες περιοχές στην περιοχή του Π. Ψυχικού θεωρούνται το τµήµα που βρίσκεται επί ή σε µικρή απόσταση από τη λεωφόρο Κηφισίας, λόγω θορύβου, και το τµήµα που βρίσκεται δυτικά της οδού Δάφνης (πλατεία Πίνδου), λόγω µικρότερης επιφάνειας των οικοπέδων. Μειονεκτικότερες περιοχές της Φιλοθέης είναι το τµήµα που βρίσκεται επί ή σε µικρή απόσταση από τις λεωφόρους Κηφισίας και Καποδιστρίου, λόγω θορύβου.
