Η ελληνική αγορά κατοικίας συνέχισε και το 2025 την ανοδική της πορεία, καταδεικνύοντας ότι ο πολυετής κύκλος ανόδου περνά πλέον σε άλλη φάση. Παρά τη σχετική επιβράδυνση, οι τιμές όχι μόνο παρέμειναν σε ιδιαίτερα υψηλά επίπεδα, αλλά κατέρριψαν και νέο ιστορικό ρεκόρ, ξεπερνώντας πλέον ακόμη και τα επίπεδα που είχαν καταγραφεί πριν από την οικονομική κρίση του 2008.
Σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζα της Ελλάδος, οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 7,8% το 2025 σε σύγκριση με ένα χρόνο πριν, με τον σχετικό δείκτη να φτάνει τις 108,6 μονάδες, αφήνοντας πίσω το προηγούμενο ιστορικό υψηλό των 101,7 μονάδων του 2008.
Η άνοδος αφορά τόσο τα νέα όσο και τα παλαιότερα ακίνητα. Τα νεόδμητα διαμερίσματα ηλικίας έως πέντε ετών σημείωσαν αύξηση 7,4%, με τον δείκτη να ανεβαίνει στις 113,8 μονάδες, ενώ ακόμη μεγαλύτερη ήταν η άνοδος στα παλαιά διαμερίσματα, όπου οι τιμές ενισχύθηκαν κατά 8,1%.
Η εξέλιξη αυτή αποδίδεται σε μεγάλο βαθμό στη μετατόπιση σημαντικού μέρους της ζήτησης προς πιο οικονομικές επιλογές, καθώς τα νεότερα ακίνητα έχουν καταστεί απρόσιτα για ολοένα περισσότερους αγοραστές.
Θεσσαλονίκη και περιφέρεια «τρέχουν» πιο γρήγορα
Σε γεωγραφικό επίπεδο, η ισχυρότερη αύξηση τιμών καταγράφηκε στη Θεσσαλονίκη, όπου οι αξίες των ακινήτων αυξήθηκαν κατά 9,6%.
Ακόμη μεγαλύτερη ήταν η άνοδος στις υπόλοιπες μεγάλες πόλεις της χώρας, όπου οι τιμές ενισχύθηκαν κατά 9,8%, δείχνοντας ότι το ράλι της αγοράς δεν περιορίζεται πλέον μόνο στα μεγάλα αστικά κέντρα.
Στην Αθήνα, η αύξηση ήταν πιο συγκρατημένη, στο 6,2%, ωστόσο η πρωτεύουσα συνεχίζει να κινείται σε εξαιρετικά υψηλά επίπεδα, με τον δείκτη τιμών να φτάνει τις 113,1 μονάδες.
Νέα πίεση στα ενοίκια
Ανοδικά κινήθηκαν και τα ενοίκια, επιβαρύνοντας ακόμη περισσότερο τους οικογενειακούς προϋπολογισμούς.
Ο δείκτης τιμών ενοικίων διαμορφώθηκε στο 116,1 το τέταρτο τρίμηνο του 2025, έναντι 106,8 την αντίστοιχη περίοδο του 2024.
Αν και τα σημερινά επίπεδα εξακολουθούν να υπολείπονται του ιστορικού υψηλού του 2011, όταν ο δείκτης είχε φτάσει το 124,3, η συνεχιζόμενη άνοδος δείχνει ότι οι πιέσεις στη μισθωτική αγορά όχι μόνο δεν υποχωρούν, αλλά παραμένουν έντονες.
Η ζήτηση συνεχίζει να υπερβαίνει την προσφορά
Βασικός λόγος πίσω από τη συνεχιζόμενη άνοδο των τιμών θεωρείται η μεγάλη ανισορροπία ανάμεσα στη ζήτηση και τη διαθέσιμη προσφορά κατοικιών. Η ζήτηση εξακολουθεί να ενισχύεται τόσο από το εξωτερικό όσο και από την εγχώρια αγορά.
Οι ξένες άμεσες επενδύσεις στην ελληνική αγορά ακινήτων αυξήθηκαν θεαματικά την περίοδο 2018–2025, φτάνοντας σε μέσο ετήσιο επίπεδο τα 1,6 δισ. ευρώ, έναντι περίπου 170 εκατ. ευρώ την περίοδο 2008–2017.
Ωστόσο, το 2025 καταγράφηκε πτώση 25% στις σχετικές εισροές κεφαλαίων, εξέλιξη που συνδέεται εν μέρει με τις αλλαγές στο πρόγραμμα Golden Visa, αλλά και με την αβεβαιότητα που προκαλούν οι διεθνείς γεωπολιτικές εξελίξεις.
Την ίδια ώρα, η εγχώρια ζήτηση παραμένει ισχυρή λόγω βαθύτερων κοινωνικών και δημογραφικών αλλαγών. Η αύξηση των μονοπρόσωπων και μονογονεϊκών νοικοκυριών, σε συνδυασμό με την αστικοποίηση, δημιουργεί πρόσθετες ανάγκες στέγασης, ακόμη και σε περιβάλλον συνολικής πληθυσμιακής συρρίκνωσης.
Λίγα σπίτια διαθέσιμα στην αγορά
Από την πλευρά της προσφοράς, η αγορά συνεχίζει να εμφανίζει σοβαρές δυσλειτουργίες.
Μεγάλο μέρος του στεγαστικού αποθέματος παραμένει ουσιαστικά εκτός αγοράς, είτε λόγω εκκρεμοτήτων που σχετίζονται με ιδιωτικά χρέη και “κόκκινα” δάνεια, είτε επειδή πολλά ακίνητα βρίσκονται δεσμευμένα σε διαδικασίες αναγκαστικής εκτέλεσης.
Παράλληλα, η βραχυχρόνια μίσθωση συνεχίζει να απορροφά σημαντικό αριθμό κατοικιών. Το 2024 τα ακίνητα που διατίθενταν μέσω πλατφορμών τύπου Airbnb έφτασαν τα 207.572, περιορίζοντας περαιτέρω τη διαθεσιμότητα κατοικιών για μακροχρόνια μίσθωση.
Πρόσθετο εμπόδιο αποτελεί και το υψηλό κόστος ανακαίνισης, το οποίο αποτρέπει πολλούς ιδιοκτήτες από το να επαναφέρουν παλαιότερα ακίνητα στην αγορά.
Υποτονική η οικοδομική δραστηριότητα
Την ίδια στιγμή, η οικοδομική δραστηριότητα παραμένει χαμηλή σε σχέση με τα ευρωπαϊκά δεδομένα.
Ο κατασκευαστικός κλάδος αντιστοιχεί μόλις στο 2,2% του ΑΕΠ, όταν ο ευρωπαϊκός μέσος όρος κινείται κοντά στο 5%.
Το 2025 καταγράφηκε επιβράδυνση στην ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα, με τις οικοδομικές άδειες να μειώνονται κατά 2,4%, την επιφάνεια των νέων έργων κατά 9,4% και τον όγκο κατά 2,4%.
Η αβεβαιότητα γύρω από τις αλλαγές στον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό επηρέασε σημαντικά την αγορά, αν και κατά το δεύτερο εξάμηνο του έτους παρατηρήθηκαν σημάδια σταδιακής ανάκαμψης.
Το στεγαστικό πρόβλημα γίνεται πιο έντονο
Η συνεχής άνοδος των τιμών αγοράς και ενοικίασης, σε συνδυασμό με το αυξημένο λειτουργικό κόστος και τη φορολογική επιβάρυνση των ακινήτων, επιδεινώνει ακόμη περισσότερο το στεγαστικό πρόβλημα.
Ο Δείκτης Ικανότητας Στεγαστικής Χρηματοδότησης δείχνει ήδη από το 2024 ότι η προσιτότητα κατοικίας κινείται σε οριακά έως χαμηλά επίπεδα, επιβεβαιώνοντας ότι η πρόσβαση στη στέγη γίνεται ολοένα δυσκολότερη για σημαντικό μέρος των νοικοκυριών.
Μέσα σε αυτό το περιβάλλον, το 2025 καταγράφηκε σημαντική αύξηση στις εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων, οι οποίες έφτασαν τα 2 δισ. ευρώ από 1,3 δισ. ευρώ το 2024.
