Το ΔΝΤ υποστηρίζει ότι η Ελλάδα δεν αντιμετωπίζει τόσο έλλειψη κατοικιών, όσο προβλήματα στην αποτελεσματική αξιοποίηση τους
Το στεγαστικό ζήτημα στην Ελλάδα δεν περιορίζεται μόνο στην αύξηση των τιμών ή στην έλλειψη κατοικιών. Σύμφωνα με μια εκτενή ανάλυση του Διεθνούς Νομισματικού Ταμείου για την ελληνική αγορά ακινήτων, η χώρα αντιμετωπίζει ένα σύνθετο «παράδοξο», καθώς διαθέτει από τα υψηλότερα ποσοστά κατοικιών ανά κάτοικο στην Ευρώπη, ενώ παράλληλα βιώνει σοβαρό πρόβλημα στην προσιτή στέγη.
Το ΔΝΤ υποστηρίζει ότι η Ελλάδα δεν αντιμετωπίζει τόσο έλλειψη κατοικιών, όσο προβλήματα στην αποτελεσματική αξιοποίηση του υπάρχοντος αποθέματος. Περίπου το 35% των κατοικιών δεν χρησιμοποιείται ως κύρια κατοικία, ενώ το 12% με 13% του συνολικού αποθέματος παραμένει κενό.
Επιπλέον, μεγάλο μέρος των ακινήτων είναι παλαιά, ενεργειακά αναποτελεσματικά και συχνά μπλοκαρισμένα από νομικές, πολεοδομικές ή κληρονομικές εκκρεμότητες.
Η έκθεση επισημαίνει ότι οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν κατά περίπου 85% από το 2017 μέχρι σήμερα, ενώ το διαθέσιμο εισόδημα ανά κάτοικο αυξήθηκε μόλις 47%. Η μεγαλύτερη άνοδος σημειώθηκε μετά την πανδημία, με έντονες πιέσεις στην Αττική, στη Θεσσαλονίκη και σε τουριστικές περιοχές.
Το πρόβλημα επιδεινώνεται και από την δυσκολία πρόσβασης σε στεγαστικά δάνεια. Σύμφωνα με το ΔΝΤ, ακόμη και νοικοκυριά με επαρκές εισόδημα δυσκολεύονται να συγκεντρώσουν την προκαταβολή που απαιτείται για την αγορά κατοικίας. Με τις τρέχουσες δυνατότητες αποταμίευσης, ένα μέσο νοικοκυριό χρειάζεται έως και 24 χρόνια για να συγκεντρώσει το απαιτούμενο ποσό.
Ιδιαίτερη έμφαση δίνεται και στο ενεργειακό κόστος. Το Ταμείο περιγράφει μια «παγίδα ενεργειακής φτώχειας», καθώς το ελληνικό στεγαστικό απόθεμα είναι από τα πιο παλιά και ενεργειακά αναποτελεσματικά στην Ευρώπη. Μόλις το 7,4% των κατοικιών έχει ενεργειακή κλάση Β ή ανώτερη, με αποτέλεσμα τα νοικοκυριά να επιβαρύνονται με σημαντικά υψηλότερους λογαριασμούς ενέργειας.
Το ΔΝΤ εντοπίζει επίσης σημαντικές στρεβλώσεις στην αγορά. Η ζήτηση συγκεντρώνεται σε συγκεκριμένες περιοχές και σε μικρότερα σπίτια, ενώ μεγάλο μέρος των διαθέσιμων ακινήτων είναι εκτός των οικονομικών δυνατοτήτων των περισσότερων Ελλήνων. Πάνω από το 55% των κατοικιών που πωλούνται κοστίζουν πάνω από 200.000 ευρώ, ενώ στην Αττική το μέσο ενοίκιο φθάνει τα 785 ευρώ τον μήνα.
Επιπλέον, ιδιαίτερο κεφάλαιο αποτελεί η εξέλιξη των βραχυχρόνιων μισθώσεων τύπου Airbnb. Το ΔΝΤ αναγνωρίζει ότι η εκρηκτική άνοδος αυτών των μισθώσεων αύξησε τις πιέσεις στις τιμές και περιόρισε τη διαθεσιμότητα κατοικιών για μακροχρόνια μίσθωση σε περιοχές υψηλής ζήτησης, κυρίως στο κέντρο της Αθήνας και σε τουριστικά νησιά. Ωστόσο, αποφεύγει να προτείνει περιορισμούς στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, υποστηρίζοντας ότι αυτές ενισχύουν τον τουρισμό και τα εισοδήματα.
