Τα ψιλά γράμματα στο νομοσχέδιο της κυβέρνησης, που ψηφίστηκε προ ημερών, συντηρούν τη στεγαστική κρίση
Σε μείζον κοινωνικό θέμα αναδεικνύεται το στεγαστικό στη χώρα μας, με τις κινήσεις της κυβέρνησης να μην οδηγούν σε λύση, αλλά σε μικρά «μπαλώματα» ενός προβλήματος που διογκώνεται μέρα με τη μέρα εις βάρος των πολιτών που δαπανούν ένα μεγάλο μέρος του μηνιαίου εισοδήματός τους για τη στέγαση.
Είναι άκρως ενδεικτικό πως η Ελλάδα είναι πρωταθλήτρια στο κόστος στέγασης σε όλη την Ευρώπη, με πολύ μικρή απόσταση από τη Δανία, όπως έχει αποκαλύψει πρόσφατη έρευνα της Ευρωπαϊκής Στατιστικής Υπηρεσίας (Eurostat). Πρόκειται για δυο χώρες με τελείως διαφορετικές οικονομίες, καθώς ο μέσος ακαθάριστος ετήσιος μισθός της σκανδιναβικής χώρας αγγίζει τα 53.000 ευρώ και της Ελλάδας τα 17.000 ευρώ.
Οι παρεμβάσεις του οικονομικού επιτελείου, όπως ενσωματώθηκαν στο φορολογικό νομοσχέδιο που ψηφίστηκε προ ημερών στη Βουλή, περιλαμβάνουν μια σειρά από «κόφτες» αλλά και ψιλά γράμματα που οδηγούν σε απώλεια των κυβερνητικών φοροαπαλλαγών, ακόμα και αν ένας ιδιοκτήτες έχει την πρόθεση να ανοίξει το κλειστό του ακίνητο ή να το διαθέσει σε μακροχρόνια μίσθωση.
Η κυβέρνηση επιχειρεί να δώσει νέα κίνητρα στους ιδιοκτήτες ακινήτων που είτε έχουν κλειστά ακίνητα είτε τα νοικιάζουν σε βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb, να επιστρέψουν στην παραδοσιακή μίσθωση, προκειμένου να διευρυνθεί ο αριθμός των διαθέσιμων ακινήτων και να πέσουν οι τιμές. Ο περιορισμός των διαθέσιμων ακινήτων προς ενοικίαση, λόγω των βραχυχρόνιων μισθώσεων, αλλά και άλλων φορολογικών ζητημάτων έχει εκτινάξει στα ύψη τα μισθώματα, ενώ και τα σπίτια προς ενοικίαση έχουν περιοριστεί δραματικά. Οι ζητούμενες τιμές είναι άκρως ενδεικτικές, και για ένα παλαιό διαμέρισμα όπου ίσα ίσα μπορεί να στεγαστεί αξιοπρεπώς μια ελληνική οικογένεια, το μηνιαίο ενοίκιο υπερβαίνει ακόμα και το ύψος του βασικού μισθού.
Οι «μαύρες τρύπες»
Παρά το νέο πλαίσιο που φέρνουν οι διατάξεις του νέου φορολογικού, παραμένουν αδικαιολόγητοι περιορισμοί και εξαιρέσεις, όπως η άδικη εξαίρεση των εργαζομένων του ιδιωτικού τομέα. Η ΠΟΜΙΔΑ, μάλιστα, διευκρινίζει μια σειρά από αδικίες και «κόφτες», η απάλειψη των οποίων θα οδηγούσε σε διεύρυνση της «δεξαμενής» των διαθέσιμων ακινήτων. Συγκεκριμένα τονίζει:
-Δεν μειώνεται η τριετία της κενότητας των κατοικιών, αφήνοντας μεγάλο αριθμό κατοικιών εκτός της αγοράς έως ότου συμπληρωθεί η τριετία.
-Δεν συμπεριλαμβάνονται στις τουλάχιστον εξάμηνες μισθώσεις και οι εποχιακά εργαζόμενοι του ιδιωτικού τομέα (κυρίως τουριστικών και επισιτιστικών επαγγελμάτων) που υπόκεινται στο καθεστώς της υποχρεωτικής επαναπρόσληψης, οι οποίοι αντιμετωπίζουν τα ίδια προβλήματα με τους δημοσίους υπαλλήλους.
-Δεν συναρτάται η τριετής απαλλαγή με την κατοικία αλλά με τον (δεύτερο τώρα) ενοικιαστή της. Εξακολουθεί δηλαδή ο ιδιοκτήτης να είναι «όμηρος» της συμπεριφοράς τόσο του πρώτου όσο και του τυχόν δεύτερου ενοικιαστή του.
-Είναι ακατανόητη και αδικαιολόγητη η τρίμηνη προθεσμία για την επαναμίσθωση, έπειτα από τη διακοπή τριετούς μίσθωσης, που, αν χαθεί, χάνεται και η φοροαπαλλαγή. Η σχετική προθεσμία θα πρέπει να είναι και αυτή εξάμηνη, ώστε να μη δημιουργείται ανασφάλεια στους ιδιοκτήτες.
-Δεν επεκτείνεται η εμβέλεια της διάταξης ώστε να συμπεριλάβει κάθε κατοικία που για οποιονδήποτε λόγο είναι σήμερα εκτός μισθωτικής αγοράς.
Τι δεν περιλαμβάνεται
Το πλαίσιο για την αύξηση των διαθέσιμων ακινήτων θα μπορούσε να περιέχει μια σειρά από επιπλέον παρεμβάσεις, οι οποίες δεν περιέχουν δημοσιονομικό κόστος. Για παράδειγμα, αρκετοί πρώην επαγγελματικοί χώροι έχουν μετατραπεί σε κατοικίες (με πολεοδομική άδεια και νόμιμη αλλαγή χρήσης). Σήμερα ισχύει το μειωμένο όριο αγοράς για απόκτηση Golden Visa, αλλά όχι για έναν ιδιοκτήτη που μετέτρεψε το μαγαζί του ή τον επαγγελματικό του χώρο -που μπορεί να τον έκλεισε π.χ. λόγω χρεών ή συνταξιοδότησης- σε κατοικία ώστε να έχει ένα σταθερό εισόδημα από ενοίκια.
Επίσης, αρκετά ακίνητα θα εκμισθωθούν για πρώτη φορά έπειτα από τη ριζική ανακαίνισή τους με οικοδομική άδεια, κάτι που θα μπορούσε να «κολλήσει» και με τα επισκευαστικά προγράμματα που έχει πολυδιαφημίσει η κυβέρνηση, τα οποία και χρηματοδοτούνται από το ΕΣΠΑ ή το Ταμείο Ανάκαμψης.
Τρωτά σημεία και στην τριετή αναστολή καταβολής φόρου
Ψηλά στην ατζέντα της κρατά η κυβέρνηση το μέτρο της χορήγησης τριετούς φοροαπαλλαγής για όσους ιδιοκτήτες «γυρίσουν» το ακίνητό τους από Airbnb στην παραδοσιακή μίσθωση ή ανοίξουν την κλειστή τους κατοικία. Ωστόσο, φαίνεται πως και σε αυτή την παρέμβαση υπάρχουν ισχυροί «κόφτες» και ορισμένα τρωτά σημεία:
-Ο ιδιοκτήτης επιτρέπεται να συνάψει νέα σύμβαση μακροχρόνιας μίσθωσης έως 31 Δεκεμβρίου 2026.
-Το ακίνητο πρέπει να ήταν δηλωμένο ως «κενό» στο Ε2 της Εφορίας για τουλάχιστον τρία χρόνια πριν ή ως «τύπου Airbnb» στην πλατφόρμα βραχυχρόνιων μισθώσεων επί τουλάχιστον έναν χρόνο πριν.
-Το μισθωτήριο πρέπει να αφορά ακίνητο που συγκεντρώνει τις προϋποθέσεις για φοροαπαλλαγή και να έχει ελάχιστη διάρκεια μίσθωσης τριών ετών.
-Θεσπίζεται ευελιξία ενοικίασης, ακόμα και μικρότερης της τριετίας, για ειδικές κατηγορίες μισθωτών – δημοσίων υπαλλήλων που μετακινούνται συχνά με μεταθέσεις. Επιτρέπεται ελάχιστο όριο ενοικίασης έξι μηνών, αν ο ενοικιαστής είναι ιατρός ή νοσηλευτής του Δημοσίου, εκπαιδευτικός όλων των βαθμίδων ή ένστολος. Αντί για μία και μόνη μίσθωση τριετίας, η απαλλαγή θα χορηγείται και για διαδοχικές μισθώσεις μέσα στην τριετία (π.χ. ανά σχολική χρονιά για εκπαιδευτικούς) χωρίς ο ιδιοκτήτης να χάνει το κίνητρο.
-Η φοροαπαλλαγή δίδεται για κατοικίες έως 120 τ.μ., όριο που επεκτείνεται κατά 20 τ.μ. για κάθε παιδί που έχει η οικογένεια που θα ενοικιάσει την κατοικία.
-Η τυχόν πρόωρη αποχώρηση του μισθωτή δεν μηδενίζει πια το όφελος για τα ενοίκια που έχει ήδη εισπράξει ο ιδιοκτήτης, αλλά δίνεται προθεσμία τριών μηνών στον ιδιοκτήτη για να βρει νέο ενοικιαστή, ώστε να συνεχιστεί το ευεργέτημα της φοροαπαλλαγής και για το υπόλοιπο της τριετίας.
