Σημαντική αύξηση ορίου αγοράς, περιορισμοί στη βραχυχρόνια μίσθωση σε συγκεκριμένες περιοχές – κατά συνέπεια «ψαλίδισμα» του επενδυτικού κινήτρου – και σημαντικές καθυστερήσεις, σε αρκετές περιπτώσεις, στα αιτήματα διεκπεραίωσης για την έκδοση αδειών διαμονής, αποτελούν τους βασικότερους λόγους για τους οποίους έχει μειωθεί το τελευταίο διάστημα η ζήτηση για το πρόγραμμα Golden Visa στη Θεσσαλονίκη.
Σύμφωνα με καλούς γνωστές της αγοράς ακινήτων από την ώρα που το «χρυσό διαβατήριο» για την απόκτηση κατοικίας στη Θεσσαλονίκη εκτινάχθηκε στις 800.000 ευρώ, η ζήτηση πάγωσε. Θα πρέπει να σημειωθεί πως από το 2013 μέχρι το 2022 το βασικό όριο επένδυσης σε ακίνητα ήταν 250.000 ευρώ, με δυνατότητα διάσπασης σε περισσότερα ακίνητα και χωρίς γεωγραφικούς περιορισμούς. Το 2022–2023 εισήχθησαν για πρώτη φορά διαφοροποιήσεις ανά περιοχή, με αύξηση του ελάχιστου ορίου στα 500.000 ευρώ σε τμήματα της Αττικής, της Θεσσαλονίκης και σε τουριστικές περιοχές υψηλής ζήτησης, και διατήρηση των 250.000 ευρώ στην υπόλοιπη χώρα.
Με τον Ν. 5100/2024 και τις μεταγενέστερες τροποποιήσεις 2025–2026, θεσπίστηκε γενικό όριο 800.000 ευρώ για κατοικίες σε Αττική, Θεσσαλονίκη και συγκεκριμένες νησιωτικές/τουριστικές ζώνες, ορίστηκε όριο 400.000 ευρώ στην υπόλοιπη επικράτεια. Επιπρόσθετα απαιτείται η επένδυση να αφορά ένα μόνο ακίνητο τουλάχιστον 120 τ.μ., ενώ εισήχθησαν περιορισμοί στη χρήση για βραχυχρόνια μίσθωση για νέες άδειες, με πρόβλεψη ανάκλησης σε περίπτωση παραβίασης.
Η νέα τάση
«Η αύξηση των ορίων οδήγησε σε μεγάλο περιορισμό του αριθμού των αιτήσεων για το πρόγραμμα», αναφέρουν καλοί γνώστες της αγοράς ακινήτων, υπογραμμίζοντας πως πλέον το ενδιαφέρον καταγράφεται για διατηρητέα κτήρια και βιομηχανικά ακίνητα, καθώς το όριο των 250.000 ευρώ εξακολουθεί να υφίσταται για Golden Visa ανεξαιρέτως της περιοχής.
«Η αύξηση του ορίου στα 800.000 ευρώ, στο κέντρο της Θεσσαλονίκης, έστρεψε μερίδα επενδυτών σε άλλες περιοχές. Πλέον έχει ισχυροποιηθεί η τάση για την αγορά διατηρητέων κτηρίων, βιοτεχνικών και βιομηχανικών ακινήτων καθώς το ποσό παραμένει χαμηλό και οι επενδυτές μπορούν να διαμορφώσουν τα ακίνητα, μετά από τη σχετική αλλαγή χρήσης, σε διαμερίσματα. Μέχρι τώρα οι περισσότεροι επέλεγαν μεγάλα διαμερίσματα που τα διαμόρφωναν σε μικρότερα. Ωστόσο όσοι επιλέγουν διατηρητέα ή βιοτεχνικά κτήρια θα πρέπει να είναι ιδιαίτερα προσεκτικοί καθώς πρέπει να ελέγξουν τους όρους για χρήση γης, αν προβλέπεται άδεια μετατροπής του κτηρίου κ.λπ.» αναφέρει ο Στέλιος Καραπιπέρης, οικονομολόγος MBA, επικεφαλής του τομέα ερευνών και διαπραγματεύσεων του γραφείου Θεσσαλονίκης της Δανός| An alliance member of BNP PARIBAS Real Estate.
«Από τα πιο επιτυχημένα μέτρα»
Σύμφωνα με τον Κώστα Γεωργάκο, διευθύνοντα και συνιδρυτή της Prelevits & Georgakos Real Estate, το πρόγραμμα Golden Visa αποτελεί «ένα από τα πιο επιτυχημένα μέτρα» που εφαρμόστηκαν στην ελληνική αγορά ακινήτων, ιδίως ως προς την αξιοποίηση βιομηχανικών, βιοτεχνικών και επαγγελματικών χώρων με την αλλαγή χρήσης τους. Όπως επισημαίνει η δυνατότητα απόκτησης άδειας διαμονής με επένδυση 250.000 ευρώ σε τέτοιου τύπου ακίνητα επανέφερε στην αγορά ένα σημαντικό απόθεμα που για δεκαετίες παρέμενε ανενεργό, δημιουργώντας αξία τόσο για τους ιδιοκτήτες όσο και για την ευρύτερη οικονομία. «Παλιά κτήρια, βιοτεχνικοί και βιομηχανικοί χώροι έχουν αρχίσει να αποκτούν μεγαλύτερο ενδιαφέρον δίνει ευκαιρία στους ιδιοκτήτες να τα πουλήσουν σε καλές τιμές» σημειώνει ο ίδιος, επισημαίνοντας πως «η επίδραση του μέτρου είναι διττή: αφενός κινητοποιεί επενδύσεις σε ακίνητα που δεν βρίσκονταν στο επίκεντρο της ζήτησης, αφετέρου κατευθύνει κεφάλαια προς την εγχώρια αγορά, ενισχύοντας τη ρευστότητα και τη δραστηριότητα στον κλάδο. Ειδικά στη Θεσσαλονίκη, όπου το κτηριακό απόθεμα χαρακτηρίζεται σε μεγάλο βαθμό από παλαιότητα, η συγκεκριμένη κατηγορία επενδύσεων λειτουργεί ως καταλύτης για ανακαινίσεις και επαναχρήσεις».
Πόσοι εντάχθηκαν στο πρόγραμμα την τελευταία διετία
Από την αρχή του προγράμματος μέχρι τα τέλη του 2025 οι πολίτες ξένων χωρών που έχουν ενταχθεί πανελλαδικά στο πρόγραμμα Golden Visa αγγίζουν τις 31.000, με μικρό αριθμό αυτών να αφορά την αγορά της Θεσσαλονίκης.
Σύμφωνα με στοιχεία της Αποκεντρωμένης Διοίκησης Μακεδονίας – Θράκης, που προκύπτουν από την επεξεργασία δεδομένων των αρμόδιων υπηρεσιών για την περίοδο 2021-2025, τα αιτήματα για Golden Visa παρουσίασαν κάμψη το 2025 σε σύγκριση με το 2024, παρέμειναν, όμως, σε υψηλότερα επίπεδα σε σχέση με την τριετία 2021-2023, με τους Τούρκους υπηκόους να αποτελούν την πλειοψηφία των ενδιαφερομένων.
Στη Θεσσαλονίκη τα περισσότερα αιτήματα Golden Visa για την περίοδο 2021 – 2025 αφορούν υπηκόους της Τουρκίας (869) και ακολουθούν οι υπήκοοι Ισραήλ (248) και Ρωσίας (187).
Η ανθρωπογεωγραφία των επενδυτών
Διατηρητέα κτήρια και βιομηχανικά ακίνητα, προκειμένου να τα αποκαταστήσουν επιλέγουν, την τελευταία διετία, ολοένα και περισσότεροι Τούρκοι επενδυτές, την ώρα που από το στόχαστρο τους δεν λείπουν και οι περιπτώσεις προνομιακών ακινήτων, με θέα το Θερμαϊκό.
Tην ίδια ώρα η κίνηση από τους Ισραηλινούς έχει περιοριστεί, καθώς, όπως λένε γνώστες του real estate της πόλης, συνήθως αναζητούν ακίνητα με τιμή πώλησης του τ.μ. κάτω από τα φράγμα των 1.000 ευρώ, την ώρα που τα εν λόγω ακίνητα έχουν σχεδόν εξαφανιστεί από την αγορά της πόλης. Την ίδια ώρα σταθερό είναι το ενδιαφέρον για την αγορά της Θεσσαλονίκης από τους Βαλκάνιους και δη από Βούλγαρους, Σκοπιανούς, Σέρβους και λιγότερο από τους Ρουμάνους.
Πέρα από τους μεμονωμένους επενδυτές έντονο είναι το ενδιαφέρον και από κατασκευαστικές εταιρείες ειδικά όταν πρόκειται για αποκατάσταση ακινήτων ενώ και επενδυτικά funds βάζουν στο στόχαστρο τους τη νύμφη του Θερμαϊκού όταν βρίσκουν περιπτώσεις ακινήτων που θα τους προσφέρουν σημαντικές αποδόσεις μακροπρόθεσμα.
Σημαντικά πλεονεκτήματα για την επιλογή της Θεσσαλονίκης αποτελούν η ύπαρξη χερσαίων συνόρων, τα οποία διευκολύνουν την πρόσβαση επενδυτών από τις γειτονικές χώρες και η προοπτική μελλοντικής υπεραξίας, σε μια αγορά που θεωρείται ακόμη ανταγωνιστική.
Οι κατηγορίες των αγοραστών
Τρεις είναι οι κύριες κατηγορίες των επενδυτών. Η πρώτη αφορά αυτούς που θέλουν να κλείσουν το ακίνητο χωρίς, συχνά, να δίνουν σημασία στην παλαιότητα και γενικότερα στα χαρακτηριστικά του, και αυτό γιατί το θεωρούν επενδυτική ευκαιρία. Η κατηγορία αυτή αφορά επενδύσεις μέσω του προγράμματος Golden Visa έως 250.000 ευρώ.
Η δεύτερη κατηγορία αφορά επενδυτές, που ενδιαφέρονται μόνο για την απόκτηση της golden visa, έχουν την οικονομική επιφάνεια και σχεδόν δεν τους νοιάζει τι αγοράζουν. Η περίπτωση αυτή που αφορά μικρό αριθμό αγοραστών , δεν αποκλείεται, μάλιστα, να μην ενδιαφερθούν ποτέ για τα ακίνητα που απέκτησαν καθώς θέλουν απλά να κάνουν χρήση του προγράμματος.
Η τρίτη κατηγορία αφορά όσους επενδύουν ποσά της τάξης των 800.000 ευρώ, κυρίως σε περιοχές όπως το Πανόραμα και η Πυλαία, αλλά και στην παραλία της Θεσσαλονίκης. Το κίνητρο, στην περίπτωση αυτή, είναι η ιδιοκατοίκηση και η διατήρηση κεφαλαίου μέσω ακινήτων υψηλών προδιαγραφών.
ΠΗΓΗ: thitanews.gr
