Σημαντικές αλλαγές στον τρόπο λειτουργίας των πολυκατοικιών και στις σχέσεις μεταξύ συνιδιοκτητών φέρνει το νέο νομοσχέδιο του υπουργείου Δικαιοσύνης για την οριζόντια ιδιοκτησία, το οποίο αναμένεται να κατατεθεί το φθινόπωρο.
Μεταξύ των βασικών παρεμβάσεων περιλαμβάνονται η ευκολότερη τροποποίηση των Κανονισμών των πολυκατοικιών και η πρόβλεψη ειδικών ρυθμίσεων για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, σε μια περίοδο που η δικαστική πρακτική αναδεικνύει ολοένα και συχνότερα τις συγκρούσεις μεταξύ ιδιοκτητών και ενοίκων γύρω από τη λειτουργία των Airbnb.
Απόφαση του Πρωτοδικείου ανοίγει τον δρόμο για περιορισμούς
Το ζήτημα των βραχυχρόνιων μισθώσεων επανήλθε δυναμικά στην επικαιρότητα μετά από πρόσφατη απόφαση του Πρωτοδικείου Αθηνών, η οποία ξεκαθαρίζει ότι, παρότι η εκμετάλλευση ενός ακινήτου μέσω Airbnb αποτελεί νόμιμη δραστηριότητα, δεν συνιστά απεριόριστο δικαίωμα.
Η απόφαση επιβεβαιώνει ότι, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, είναι δυνατόν να τεθούν περιορισμοί στη λειτουργία καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης μέσα σε πολυκατοικίες, χωρίς όμως να εισάγει γενική απαγόρευση της δραστηριότητας.
Καθοριστικό στοιχείο σε κάθε υπόθεση αποτελεί ο Κανονισμός της πολυκατοικίας. Εφόσον προβλέπεται ρητά ότι τα διαμερίσματα προορίζονται αποκλειστικά για χρήση κατοικίας ή απαγορεύεται η τουριστική τους εκμετάλλευση, δημιουργείται ισχυρή νομική βάση για να αποτραπεί η λειτουργία ενός Airbnb.
Αντίθετα, όταν δεν υπάρχει σχετική απαγορευτική πρόβλεψη ή δεν αποδεικνύεται ότι η χρήση του ακινήτου αλλοιώνει τον οικιστικό χαρακτήρα της πολυκατοικίας, τα δικαστήρια έχουν κατά καιρούς δικαιώσει τους ιδιοκτήτες που εκμεταλλεύονται τα ακίνητά τους μέσω πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Η νομολογία, επομένως, εξακολουθεί να είναι διχασμένη, καθώς κάθε υπόθεση εξετάζεται με βάση τα πραγματικά περιστατικά και το περιεχόμενο του εκάστοτε Κανονισμού.
Πλέον, το νέο σχέδιο νόμου, που αναμένεται να κατατεθεί προς ψήφιση το φθινόπωρο, επιχειρεί να δώσει σαφέστερες λύσεις στις διαφωνίες που έχουν προκύψει τα τελευταία χρόνια μεταξύ συνιδιοκτητών, ιδιοκτητών ακινήτων και ενοίκων, ιδίως σε ό,τι αφορά τις βραχυχρόνιες μισθώσεις.
Τι αλλάζει στις πολυκατοικίες
Στις βασικές διατάξεις του νομοσχεδίου περιλαμβάνεται η ευκολότερη τροποποίηση των Κανονισμών των πολυκατοικιών, ώστε να προσαρμόζονται στις σύγχρονες ανάγκες, καθώς και η ενίσχυση της εξωδικαστικής επίλυσης διαφορών μεταξύ συνιδιοκτητών.
Παράλληλα, προβλέπονται αλλαγές στον τρόπο λήψης αποφάσεων για επισκευές και ενεργειακές αναβαθμίσεις των κτιρίων, νέοι κανόνες για τις αρμοδιότητες του διαχειριστή, ειδική διαδικασία για την είσπραξη των κοινοχρήστων, αλλά και δυνατότητα δημιουργίας αποθεματικού και ασφάλισης των πολυκατοικιών.
Σκοπός επίσης είναι να διευκολυνθεί η κατάτμηση και συνένωση διαμερισμάτων, η αξιοποίηση του δικαιώματος υψούν και των αδιάθετων ποσοστών συνιδιοκτησίας, καθώς και να επιταχυνθεί η εγκατάσταση φωτοβολταϊκών, φορτιστών ηλεκτρικών οχημάτων και αντλιών θερμότητας στους κοινόχρηστους χώρους.
Την προετοιμασία του νέου Κώδικα έχει αναλάβει 13μελής νομοπαρασκευαστική επιτροπή, στην οποία συμμετέχουν δικαστές, πανεπιστημιακοί, δικηγόροι, συμβολαιογράφοι και εκπρόσωποι θεσμικών φορέων.
