Η συνεχής άνοδος των ενοικίων έχει μετατρέψει κάθε ανανέωση μισθωτηρίου σε μια δύσκολη διαπραγμάτευση μεταξύ ιδιοκτητών και ενοικιαστών. Παρότι ο ρυθμός αύξησης στην αγορά κατοικίας εμφανίζει σημάδια επιβράδυνσης, οι αναπροσαρμογές των μισθωμάτων εξακολουθούν να αποτελούν καθημερινότητα, ακόμη και σε περιοχές που μέχρι πρόσφατα θεωρούνταν οικονομικές επιλογές.
Ωστόσο, η αύξηση του ενοικίου δεν εξαρτάται αποκλειστικά από τις συνθήκες της αγοράς, αλλά από το τι προβλέπει το μισθωτήριο συμβόλαιο, την υποχρεωτική διάρκεια της μίσθωσης και, κυρίως, τη συμφωνία των δύο πλευρών.
Συνεχίζονται οι πιέσεις στην αγορά κατοικίας
Η στεγαστική κρίση εξακολουθεί να διατηρεί υψηλές τις τιμές των ακινήτων και, κατ’ επέκταση, των ενοικίων. Τα τελευταία στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος δείχνουν ότι κατά το πρώτο τρίμηνο του 2026 οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 5,7% σε σύγκριση με το αντίστοιχο διάστημα του 2025.
Ανά περιοχή, η άνοδος διαμορφώθηκε στο 5,2% στην Αθήνα, 6,4% στη Θεσσαλονίκη, 5,4% στις υπόλοιπες μεγάλες πόλεις και 6,9% στην υπόλοιπη χώρα. Αν και οι αυξήσεις είναι ηπιότερες σε σχέση με τα δύο προηγούμενα χρόνια, επιβεβαιώνουν ότι η αγορά εξακολουθεί να κινείται ανοδικά, διατηρώντας σε υψηλά επίπεδα και τα ζητούμενα μισθώματα.
Η εικόνα, πάντως, δεν είναι ίδια σε όλες τις περιοχές. Στα νότια και βόρεια προάστια της Αθήνας, όπου τα ενοίκια έχουν ήδη εκτιναχθεί, παρατηρείται σταδιακή επιβράδυνση των αυξήσεων. Αντίθετα, στις δυτικές συνοικίες της Αττικής, στον Πειραιά αλλά και σε αρκετές πόλεις της περιφέρειας, οι τιμές συνεχίζουν να αυξάνονται με μεγαλύτερη ένταση, καθώς ολοένα και περισσότεροι ενοικιαστές στρέφονται σε περιοχές που εξακολουθούν να θεωρούνται συγκριτικά πιο προσιτές. Ως αποτέλεσμα, οι διαθέσιμες οικονομικές κατοικίες για οικογένειες, νέους εργαζόμενους και φοιτητές μειώνονται διαρκώς.
Πότε μπορεί να αυξηθεί νόμιμα το ενοίκιο
Παρά το δυσμενές περιβάλλον στην αγορά, ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να επιβάλει οποτεδήποτε νέα τιμή στο ενοίκιο. Η αναπροσαρμογή του μισθώματος μπορεί να γίνει μόνο σε τρεις περιπτώσεις:
- όταν προβλέπεται ρητά από το μισθωτήριο μέσω ρήτρας αναπροσαρμογής,
- όταν ιδιοκτήτης και ενοικιαστής συμφωνήσουν σε νέο ποσό,
- ή μετά τη συμπλήρωση της υποχρεωτικής τριετούς διάρκειας της μίσθωσης.
Σύμφωνα με τον Νόμο 1703/1987, κάθε μίσθωση κατοικίας έχει ελάχιστη υποχρεωτική διάρκεια τριών ετών, ακόμη και αν στο συμβόλαιο έχει συμφωνηθεί μικρότερη χρονική περίοδος. Αυτό σημαίνει ότι πριν συμπληρωθεί η τριετία ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να επιβάλει μονομερώς αύξηση του ενοικίου, εκτός εάν υπάρχει σχετική πρόβλεψη στο μισθωτήριο.
Μετά την παρέλευση της τριετίας, η νομοθεσία δεν θέτει ανώτατο όριο στην αύξηση του ενοικίου. Το νέο μίσθωμα διαμορφώνεται ελεύθερα, μόνο όμως εφόσον υπάρξει συμφωνία μεταξύ των δύο πλευρών. Αν δεν επιτευχθεί συμφωνία, ο ιδιοκτήτης μπορεί, ακολουθώντας τις προβλεπόμενες νόμιμες διαδικασίες και τους όρους της σύμβασης, να επιδιώξει τη λήξη της μίσθωσης και την απόδοση του ακινήτου.
Πότε ο ενοικιαστής μπορεί να αρνηθεί την αύξηση
Δεν θεωρείται νόμιμη κάθε απαίτηση για υψηλότερο ενοίκιο. Ο ενοικιαστής έχει δικαίωμα να μην αποδεχθεί την αναπροσαρμογή όταν:
- η αύξηση επιβάλλεται μονομερώς χωρίς τη συναίνεσή του,
- ζητείται πριν από τη συμπλήρωση της τριετίας χωρίς να υπάρχει σχετική ρήτρα στο μισθωτήριο,
- ή απαιτείται νέο μίσθωμα χωρίς να έχει προηγηθεί νέα συμφωνία μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή.
Στις περιπτώσεις αυτές, η απαίτηση του ιδιοκτήτη δεν παράγει από μόνη της έννομα αποτελέσματα.
Τι είναι η ρήτρα αναπροσαρμογής
Καθοριστικό ρόλο στις περισσότερες μισθώσεις παίζει η λεγόμενη ρήτρα αναπροσαρμογής, δηλαδή ο όρος του συμβολαίου που καθορίζει από την αρχή αν, πότε και με ποιον τρόπο μπορεί να αυξηθεί το ενοίκιο. Στην πράξη, οι πιο συνηθισμένες μορφές προβλέπουν:
- ετήσια αύξηση με σταθερό ποσοστό, συνήθως 2% ή 3%,
- ή αναπροσαρμογή με βάση τον Δείκτη Τιμών Καταναλωτή της ΕΛΣΤΑΤ.
Έτσι, για παράδειγμα, ενοίκιο ύψους 700 ευρώ με ετήσια αναπροσαρμογή 3% διαμορφώνεται στα 721 ευρώ μετά τον πρώτο χρόνο, ενώ όταν εφαρμόζεται ρήτρα συνδεδεμένη με τον πληθωρισμό, η αύξηση υπολογίζεται με βάση το ποσοστό που ανακοινώνει κάθε φορά η ΕΛΣΤΑΤ.
Τι συνιστούν οι ειδικοί
Παρά τη συνεχιζόμενη άνοδο των ενοικίων, οι ειδικοί της αγοράς επισημαίνουν ότι τόσο οι ιδιοκτήτες όσο και οι ενοικιαστές θα πρέπει να εξετάζουν προσεκτικά τους όρους του μισθωτηρίου πριν συμφωνήσουν σε οποιαδήποτε μεταβολή του μισθώματος.
Οι ενοικιαστές μπορούν να ζητήσουν τεκμηρίωση για την προτεινόμενη αύξηση, να συγκρίνουν τις τιμές με αντίστοιχα ακίνητα της ίδιας περιοχής και να διαπραγματευτούν μια μικρότερη ή σταδιακή αναπροσαρμογή.
Από την άλλη πλευρά, αρκετοί ιδιοκτήτες επιλέγουν να διατηρήσουν έναν συνεπή μισθωτή, αντί να επιδιώξουν μια υπερβολική αύξηση που ενδέχεται να οδηγήσει σε αποχώρηση του ενοικιαστή, πολύμηνη αναζήτηση νέου και απώλεια εισοδήματος.
