Νέα δεδομένα διαμορφώνονται από τις 16 Σεπτεμβρίου για όσους διεκδικούν κυριότητα με έκτακτη χρησικτησία σε ακίνητα, τα οποία έχουν καταχωριστεί στο Κτηματολόγιο ως «αγνώστου ιδιοκτήτη». Εφόσον το Δημόσιο, οι ΟΤΑ ή το Νομικό Πρόσωπο Δημοσίου Δικαίου δεν προβάλλουν δικαιώματα και τα αποδεικτικά στοιχεία κρίνονται επαρκή, ανοίγει ο δρόμος ώστε η κτηματολογική εγγραφή να διορθωθεί μέσω πρακτικού διαμεσολάβησης, χωρίς να απαιτείται δικαστική απόφαση επί της ουσίας της διαφοράς.
«Κλειδί» αποτελεί η κτηματολογική διαμεσολάβηση, η οποία πλέον γίνεται υποχρεωτική, συνιστώντας απαραίτητη προϋπόθεση για τη συζήτηση των αγωγών των ενδιαφερομένων. Αν δεν πραγματοποιηθεί συνεδρία ενώπιον κτηματολογικού διαμεσολαβητή, η συζήτηση μιας υπόθεσης θα απορρίπτεται ως απαράδεκτη. Η νέα διαδικασία, που θεσμοθετήθηκε με το άρθρο 61 του Ν. 5326/2026, αλλάζει ουσιαστικά τον τρόπο με τον οποίο αντιμετωπίζονται οι υποθέσεις ακινήτων που έχουν καταχωριστεί ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» και για τα οποία ο ενδιαφερόμενος επικαλείται έκτακτη χρησικτησία. Δημιουργεί ένα οργανωμένο στάδιο πριν από την ουσιαστική εξέταση της διαφοράς, στο οποίο δεν διερευνάται μόνο η δυνατότητα συμφωνίας, αλλά διενεργείται και έλεγχος των βασικών στοιχείων στα οποία στηρίζεται η επίκληση της χρησικτησίας.
Πρακτικά καθιερώνεται μία νέα διαδρομή την οποία πρέπει να ακολουθήσει ο ενδιαφερόμενος ιδιοκτήτης για να αποδείξει την 20ετή νομή του ακινήτου, προσκομίζοντας συγκεκριμένα στοιχεία. Θα πρέπει να επιλέξει κτηματολογικό διαμεσολαβητή από ειδικό μητρώο, να καταχωρίσει φύλλο βασικών στοιχείων στο Κτηματολόγιο, να προσκομίσει συγκεκριμένα αποδεικτικά χρησικτησίας (τουλάχιστον 2+2 ένορκες βεβαιώσεις + Ε9 δεκαετίας), να περιμένει 30 ημέρες πριν από την υποχρεωτική αρχική συνεδρία, να ολοκληρώσει τη διαμεσολάβηση, να καταθέσει το πρακτικό στο δικαστήριο και στο Κτηματολόγιο, αφού πρώτα υποβάλει στην ΑΑΔΕ δήλωση φόρου χρησικτησίας. Το Δημόσιο συμμετέχει υποχρεωτικά στη διαμεσολάβηση και η μη έγκαιρη αποστολή εγγράφων από τις υπηρεσίες του δημιουργεί τεκμήριο μη προβολής δικαιωμάτων.
Οπως επισημαίνει η ΠΟΜΙΔΑ, το πρώτο βήμα που πρέπει να κάνει ένας ιδιοκτήτης είναι να ελέγξει αν το ακίνητό του εμφανίζεται στο Κτηματολόγιο ως «αγνώστου ιδιοκτήτη». Σε περίπτωση που εμφανίζεται, η νέα διαδικασία εφαρμόζεται υποχρεωτικά και ο ενάγων θα πρέπει να προσφύγει σε κτηματολογικό διαμεσολαβητή. Ο διαμεσολαβητής πρέπει να είναι διαπιστευμένος νομικός, εγγεγραμμένος στο ειδικό μητρώο κτηματολογικών διαμεσολαβητών. Στη συνέχεια ο διαμεσολαβητής θα συντάξει το φύλλο στοιχείων, το οποίο ο ενάγων θα καταθέσει στο Κτηματολόγιο, καταβάλλοντας το πάγιο τέλος καταχώρισης. Η καταχώριση ολοκληρώνεται την επόμενη εργάσιμη ημέρα.
Μετά την καταχώριση του φύλλου βασικών στοιχείων πρέπει να περάσουν τουλάχιστον 30 ημέρες προτού γίνει η πρόσκληση για την υποχρεωτική αρχική συνεδρία. Εάν η προθεσμία δεν τηρηθεί, το πρακτικό διαμεσολάβησης είναι άκυρο. Εφόσον εναγόμενο είναι το Ελληνικό Δημόσιο, η συμμετοχή του στην υποχρεωτική αρχική συνεδρία είναι υποχρεωτική. Εκπροσωπείται από το Νομικό Συμβούλιο του Κράτους ή έμμισθους δικηγόρους και μπορεί να συμμετέχει μέσω τηλεδιάσκεψης. Αν οι υπηρεσίες του Δημοσίου δεν στείλουν εγκαίρως έγγραφο περί προβολής δικαιωμάτων, τότε θεωρείται ότι δεν θα προβάλει δικαιώματα στο επίμαχο ακίνητο. Σημειώνεται ότι η μη αποστολή εγγράφου στον διαμεσολαβητή αποτελεί ειδικό πειθαρχικό παράπτωμα των αρμόδιων δημοσίων υπαλλήλων.
Κατά τη διάρκεια της συνεδρίας ο ενάγων ιδιοκτήτης παρουσιάζει όλα τα αποδεικτικά, ο διαμεσολαβητής ελέγχει την πληρότητά τους, συντάσσει το πρακτικό και επισυνάπτει όλα τα στοιχεία σε ενιαίο σώμα. Αν το Δημόσιο δεν προβάλει δικαιώματα, μπορεί να δηλώσει ότι δεν αντιλέγει στη διόρθωση. Το πρακτικό κατατίθεται στη γραμματεία του αρμόδιου δικαστηρίου και στη συνέχεια καταχωρίζεται αμελλητί στο Κτηματολόγιο. Στο κτηματολογικό φύλλο αναγράφεται ως αιτία κτήσης: «Εκτακτη χρησικτησία».
Β. Παπακωνσταντόπουλος
