Πώς μονοκατοικίες και διαμερίσματα πωλούνται σε εξευτελιστικές τιμές, ενώ οι ιδιοκτήτες συνεχίζουν να χρωστούν τεράστια ποσά σε τράπεζες και funds
Ακίνητα καταλήγουν να πωλούνται σε εξευτελιστικές τιμές μέσω ηλεκτρονικών πλειστηριασμών. Διαμερίσματα και μονοκατοικίες αλλάζουν χέρια σε αξία πολύ χαμηλότερη από την πραγματική, αφήνοντας τον ιδιοκτήτη όχι μόνο χωρίς σπίτι, αλλά και εγκλωβισμένο σε ένα χρέος που συνεχίζει να τον κυνηγά. Είναι το αθέατο πρόσωπο των άγονων e-πλειστηριασμών.
Πρόκειται για το «κόλπο» με άγονους διαγωνισμούς που επιτρέπει σε λίγους να περιμένουν υπομονετικά τη στιγμή που η τιμή θα καταρρεύσει. Με το άρθρο 67 του νόμου 4842/2021 τροποποιήθηκε το άρθρο 966 του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας, με το οποίο τέθηκαν νέοι όροι για τη διεξαγωγή πλειστηριασμών, σε περίπτωση που δεν παρουσιαστούν πλειοδότες ή δεν υποβληθούν προσφορές.
Για να συμμετάσχει ένας υποψήφιος αγοραστής σε ηλεκτρονικό πλειστηριασμό θα πρέπει να «κλειδώσει» το 30% της αξίας του ακινήτου σε έναν λογαριασμό. Με αυτόν τον τρόπο αποκλείεται -στην πράξη- από τη διαδικασία ο ιδιοκτήτης του ακινήτου, σε περίπτωση που έστω και την τελευταία στιγμή βρει κάποια χρήματα από συγγενείς και φίλους για να μη χάσει το σπίτι του.
Ετσι, στους πλειστηριασμούς συμμετέχουν οι… ίδιοι και οι ίδιοι, οι οποίοι, μάλιστα, γνωρίζουν καλά και μια βασική λεπτομέρεια της διαδικασίας. Οταν ένας πλειστηριασμός αποβεί άγονος, διεξάγεται εντός 30 ημερών νέος για το ίδιο ακίνητο, με τιμή εκκίνησης ίση προς το 80% της αρχικής. Σε περίπτωση που και ο νέος πλειστηριασμός αποβεί άγονος, επαναλαμβάνεται μέσα σε 30 ημέρες, με τιμή εκκίνησης στο 65% της αρχικής.
Εφόσον διαπιστώσουν πως δεν υπάρχει ενδιαφέρον για ένα ακίνητο (που συνήθως προσπαθούν να το αγοράσουν οι ίδιοι οι ιδιοκτήτες τους), αφήνουν τον πλειστηριασμό να οδηγηθεί στη χαμηλότερη τιμή εκκίνησης. Με αυτόν τον τρόπο ζημιωμένος βγαίνει ο δανειολήπτης, αφού θα πουληθεί το ακίνητό του σε πολύ χαμηλή τιμή και θα συνεχίζει να χρωστά τεράστια ποσά στις τράπεζες και στα funds, την ώρα μάλιστα που έχει μείνει κυριολεκτικά στον δρόμο.
Οι «κόφτες»
Με διάταξη που ψηφίστηκε το περασμένο φθινόπωρο προβλέπεται πως οι πιστωτές είναι υποχρεωμένοι να καταθέσουν τουλάχιστον τρεις μήνες πριν από τη διενέργεια πλειστηριασμού, έγγραφη πρόταση ρύθμισης στον οφειλέτη, με κάθε πρόσφορο τρόπο (συμπεριλαμβανομένης της ηλεκτρονικής αλληλογραφίας) για την οφειλή για την οποία επισπεύδει τον πλειστηριασμό.
Η υποχρέωση δεν υφίσταται εάν ο οφειλέτης δεν έχει εγγραφεί στην ηλεκτρονική πλατφόρμα ενημέρωσης του πιστωτή, παρέχοντας κατ’ ελάχιστον διεύθυνση ηλεκτρονικής αλληλογραφίας και τηλέφωνο επικοινωνίας.
Επίσης, προβλέπεται απαλλαγή του οφειλέτη για τον οποίο δεν ανοίγει πτωχευτική διαδικασία αλλά καταχωρίζεται στο Μητρώο Φερεγγυότητας. Με νέα ρύθμιση προστίθεται η δυνατότητα στον εισηγητή δικαστή, κατόπιν αίτησης του οφειλέτη, να εκδίδει πράξη με την οποία διαπιστώνει την επέλευση της απαλλαγής του οφειλέτη από τις οφειλές του.
Στο «σφυρί» 4.678 σπίτια ανά τη χώρα
Ενα «τσουνάμι» ηλεκτρονικών πλειστηριασμών ετοιμάζεται να χτυπήσει τη χώρα τους επόμενους μήνες, με το Δημόσιο, τις τράπεζες, τα funds και τους servicers να κάνουν ένα πραγματικό «πάρτι» στις πλάτες των οφειλετών, που χτυπημένοι και από την ακρίβεια κινδυνεύουν να χάσουν τις περιουσίες τους.
Τα στοιχεία δείχνουν πως μέχρι το τέλος του 2026 έχουν αναρτηθεί 4.678 ηλεκτρονικοί πλειστηριασμοί κατοικιών σε όλη τη χώρα, ενώ, αν προστεθούν επαγγελματικά ακίνητα, καταστήματα, γραφεία και αγροτεμάχια, τότε ο αριθμός εκτοξεύεται στους 10.629 πλειστηριασμούς.
Αίσθηση προκαλεί το γεγονός πως ένας στους τέσσερις ηλεκτρονικούς πλειστηριασμούς που έχουν προγραμματιστεί για φέτος αφορούν την περιοχή της Αττικής και συγκεκριμένα 1.761 πλειστηριασμοί κατοικιών. Ακολουθεί η Κεντρική Μακεδονία με 721 πλειστηριασμούς, η Πελοπόννησος με 328, η Θεσσαλία με 320 και η Κρήτη με 233 πλειστηριασμούς κατοικιών.
Η κυβέρνηση ετοιμάζεται να φέρει ένα μπαράζ πλειστηριασμών, προκειμένου να ενισχύσει το «στοκ» των διαθέσιμων ακινήτων στην αγορά και να φανεί πως λύνει το μείζον στεγαστικό πρόβλημα της χώρας. Οι μόνοι που σήμερα τυγχάνουν προσωρινής προστασίας για την πρώτη τους κατοικία είναι όσοι δανειολήπτες έχουν δηλώσει στην Ειδική Γραμματεία Ιδιωτικού Χρέους πως προτίθεται να πτωχεύσουν, δίνοντας το ακίνητό τους στον νέο φορέα απόκτησης και επαναμίσθωσης που αναμένεται να δημιουργηθεί μέσα στους επόμενους μήνες.
Οσοι θελήσουν θα μπορούν να παραμείνουν στο ακίνητο όχι ως ιδιοκτήτες, αλλά ως μισθωτές, έχοντας το δικαίωμα επαναγοράς του ύστερα από 12 χρόνια, χωρίς να υπολογίζονται τα ενοίκια που έχει καταβάλει στο ενδιάμεσο, αλλά και τις δόσεις του στεγαστικού δανείου που έχουν πληρώσει μέχρι την ημέρα που το ακίνητό τους πέρασε στα χέρια του φορέα.
Οι υπόλοιποι θα απειληθούν με… εξώσεις, ώστε στη συνέχεια να αρχίσουν οι διαδικασίες πλειστηριασμών, που θα ενισχύσουν την αύξηση του διαθέσιμου «στοκ» ακινήτων στην ελληνική αγορά.
Ο εξωδικαστικός μηχανισμός είναι η μόνη λύση
Σημειώνεται πως σήμερα η μόνη λύση για την προστασία ενός ακινήτου από πλειστηριασμούς είναι η ένταξη της οφειλής στον εξωδικαστικό μηχανισμό. Πριν από λίγους μήνες το υπουργείο Οικονομικών έφερε μια ρύθμιση με την οποία διπλασιάζονται τα εισοδηματικά και περιουσιακά όρια στον εξωδικαστικό μηχανισμό, ώστε να γίνεται αυτόματα αποδεκτός χωρίς να απαιτείται η συναίνεση των πιστωτών. Προϋπόθεση είναι ο οφειλέτης να έχει ανώτατο όριο ήδη μη εξυπηρετούμενων τραπεζικών οφειλών (σε τράπεζες ή servicers) τα 300.000 ευρώ.
Τα νέα όρια καθορίζονται στα 14.000 ευρώ για μονοπρόσωπο νοικοκυριό, στα 21.000 ευρώ για νοικοκυριά με δύο μέλη, 28.000 ευρώ για τριμελή ή μονοπρόσωπα νοικοκυριά με ένα τέκνο, στα 35.000 ευρώ για τετραμελή νοικοκυριά και στα 42.000 ευρώ για πενταμελή. Τα ίδια όρια ισχύουν και για τις καταθέσεις που μπορεί να διαθέτουν οι οφειλέτες, ενώ τα περιουσιακά όρια καθορίζονται αντίστοιχα από 240.000-360.000 ευρώ (βλέπε πίνακες 1, 2, 3).
