Με αυξημένο ενδιαφέρον αλλά και εμφανή ανησυχία παρακολουθούν στον Βόλο ιδιοκτήτες και ενοικιαστές τις αλλαγές που έφερε από την 1η Ιανουαρίου το νέο θεσμικό πλαίσιο για τις εξώσεις. Κατοικίες και επαγγελματικοί χώροι βρίσκονται στο επίκεντρο μιας συζήτησης που έχει πυροδοτηθεί από πληροφορίες και σενάρια περί «γρήγορων» ή ακόμη και αιφνιδιαστικών εξώσεων, τα οποία όμως, σύμφωνα με νομικούς κύκλους, δεν ανταποκρίνονται στην πραγματικότητα.
Στην πράξη, οι πρώτες εκτελέσεις διαταγών απόδοσης μισθίου δεν αναμένεται να εμφανιστούν πριν από τα τέλη Ιουνίου, καθώς η διαδικασία εξακολουθεί να απαιτεί τουλάχιστον έξι μήνες. Παρ’ όλα αυτά, η αλλαγή του τρόπου με τον οποίο κινείται η διαδικασία έχει προκαλέσει αναστάτωση και στις δύο πλευρές της μίσθωσης, που προσπαθούν να κατανοήσουν τι ακριβώς αλλάζει, πότε ξεκινά ο κίνδυνος απώλειας της μίσθωσης και ποια δικαιώματα εξακολουθούν να ισχύουν.
Τι αλλάζει στη διαδικασία
Η βασική τομή του νέου πλαισίου αφορά τον τρόπο έκδοσης της διαταγής απόδοσης μισθίου. Για πρώτη φορά, η διαδικασία δεν απαιτεί δικαστική απόφαση. Αντί να επιληφθεί δικαστήριο, η διαταγή εκδίδεται από ειδικά πιστοποιημένο δικηγόρο, ο οποίος ορίζεται από το αρμόδιο δικαστήριο και όχι από τον ιδιοκτήτη του ακινήτου. Η ρύθμιση αφορά κυρίως σε περιπτώσεις στις οποίες η μίσθωση έχει λήξει και δεν υπάρχει συμφωνία ανανέωσης, συνήθως μετά την ολοκλήρωση της υποχρεωτικής τριετίας.
Παρά τη σημαντική αυτή αλλαγή, οι νομικοί ξεκαθαρίζουν ότι δεν ανοίγει ο δρόμος για αυθαίρετες ή άμεσες εξώσεις. Η μίσθωση κατοικίας εξακολουθεί να προστατεύεται για τουλάχιστον τρία χρόνια και καμία διαδικασία δεν μπορεί να κινηθεί πριν από τη λήξη της συμφωνημένης διάρκειας.
Τα στάδια και τα χρονικά περιθώρια
Το πρώτο υποχρεωτικό βήμα για τον ιδιοκτήτη είναι η αποστολή εξώδικης πρόσκλησης προς τον ενοικιαστή μέσω δικαστικού επιμελητή. Το εξώδικο αυτό πρέπει να επιδοθεί τουλάχιστον τρεις μήνες πριν και να δηλώνει ρητά ότι ο ιδιοκτήτης δεν επιθυμεί την ανανέωση της μίσθωσης. Καθ’ όλη τη διάρκεια του τριμήνου, ο ενοικιαστής παραμένει νόμιμα στο ακίνητο και δεν υφίσταται καμία συνέπεια.
Εάν μετά την παρέλευση των τριών μηνών το ακίνητο δεν αποδοθεί, τότε ο ιδιοκτήτης έχει τη δυνατότητα να ζητήσει την έκδοση διαταγής απόδοσης μισθίου. Η αίτηση εξετάζεται από τον πιστοποιημένο δικηγόρο, ο οποίος ελέγχει αν πληρούνται όλες οι νόμιμες προϋποθέσεις και αν ο φάκελος είναι πλήρης.
Ακόμη όμως και στην περίπτωση έκδοσης της διαταγής, η έξωση δεν εκτελείται άμεσα. Ο νόμος προβλέπει υποχρεωτική παρέλευση τουλάχιστον δύο μηνών από την κοινοποίησή της στον ενοικιαστή. Στο διάστημα αυτό, ο τελευταίος διατηρεί το δικαίωμα να προσφύγει στη Δικαιοσύνη και να ζητήσει αναστολή ή παράταση, εφόσον συντρέχουν σοβαροί λόγοι.
Συνολικά, ο ενοικιαστής διαθέτει τουλάχιστον έξι μήνες: τρεις μήνες από την εξώδικη προειδοποίηση και επιπλέον χρόνο μέχρι την έκδοση και την εκτέλεση της διαταγής. Ακόμη και στις πιο απλές περιπτώσεις, χωρίς ενστάσεις ή ένδικα μέσα, η ολοκλήρωση της διαδικασίας απαιτεί τουλάχιστον μισό χρόνο.
Στόχος η ισορροπία
Μέχρι σήμερα, η διαταγή απόδοσης μισθίου εφαρμοζόταν αποκλειστικά σε περιπτώσεις οφειλών, όπως απλήρωτα ενοίκια και λογαριασμοί. Με το νέο πλαίσιο, επεκτείνεται και σε περιπτώσεις λήξης συμβάσεων μίσθωσης που δεν ανανεώθηκαν, ανεξαρτήτως αιτίας.
Οι δικηγόροι υπογραμμίζουν ότι η αλλαγή δεν στοχεύει στην αποδυνάμωση των ενοικιαστών, αλλά στην εξισορρόπηση των δικαιωμάτων ιδιοκτητών και μισθωτών. Βασικός στόχος είναι η αποσυμφόρηση των δικαστηρίων, η μείωση των καθυστερήσεων και η επιστροφή περισσότερων ακινήτων στην αγορά με σαφείς κανόνες, διαφάνεια και ασφάλεια δικαίου.
Το νέο σύστημα επιχειρεί να βάλει τάξη στις περιπτώσεις λήξης μισθώσεων, θεσπίζοντας συγκεκριμένα και προβλέψιμα χρονοδιαγράμματα. Οι εξώσεις, όπως τονίζεται, δεν γίνονται «από τη μια μέρα στην άλλη», ενώ οι ενοικιαστές έχουν επαρκή χρόνο για να ενημερωθούν και να προετοιμαστούν. Παράλληλα, οι ιδιοκτήτες αποκτούν έναν ταχύτερο και πιο ασφαλή μηχανισμό για την ανάκτηση της χρήσης του ακινήτου τους.
Κινητικότητα στην αγορά του Βόλου
Οι θεσμικές αλλαγές συμπίπτουν με έντονη κινητικότητα στην αγορά ακινήτων του Βόλου, ιδιαίτερα στο πεδίο των μισθώσεων. Επαγγελματικοί χώροι αλλάζουν χέρια, καταστήματα κλείνουν ή μεταφέρονται, ενώ αρκετοί ιδιοκτήτες αναζητούν πιο σταθερούς και αξιόπιστους ενοικιαστές.
Παρά το πλαφόν 3% στις αυξήσεις των εμπορικών μισθωμάτων, τα ενοίκια παραμένουν υψηλά, την ώρα που το αυξημένο κόστος λειτουργίας πιέζει ασφυκτικά τις μικρές επιχειρήσεις. Παράλληλα, καταγράφεται έντονη τάση αλλαγής χρήσης επαγγελματικών χώρων σε κατοικίες, κυρίως εκτός του κέντρου της πόλης. Πολλοί ιδιοκτήτες εκτιμούν ότι ένα μικρό διαμέρισμα αποφέρει πιο σταθερό εισόδημα από ένα κατάστημα, σε μια αγορά που παραμένει αβέβαιη.
