Ακίνητα: Ποιοι κινδυνεύουν να χάσουν το δικαίωμα δόμησης
Ανατροπή στα εκτός σχεδίου
Αντιμέτωποι με τον κίνδυνο να μην μπορούν να αξιοποιήσουν οικοδομικά την περιουσία τους βρίσκονται χιλιάδες ιδιοκτήτες εκτός σχεδίου ακινήτων σε ολόκληρη τη χώρα. Ακόμη και αγροτεμάχια μεγαλύτερα των τεσσάρων στρεμμάτων, τα οποία στο παρελθόν θεωρούνταν οικοδομήσιμα, ενδέχεται πλέον να μην πληρούν τις προϋποθέσεις για την έκδοση οικοδομικής άδειας, εξαιτίας του καθεστώτος αναγνώρισης των κοινόχρηστων δρόμων.
Το ζήτημα συνδέεται με τη νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας, σύμφωνα με την οποία η δυνατότητα δόμησης εκτός σχεδίου προϋποθέτει, μεταξύ άλλων, πρόσωπο του ακινήτου σε νομίμως αναγνωρισμένο κοινόχρηστο δρόμο. Επομένως, η έκταση ενός αγροτεμαχίου δεν αρκεί από μόνη της για να εξασφαλίσει το δικαίωμα ανέγερσης κτίσματος.
Στην πράξη, ιδιοκτήτες που διαθέτουν τέσσερα, πέντε ή περισσότερα στρέμματα μπορεί να αδυνατούν να εκδώσουν οικοδομική άδεια, ακόμη και όταν το ακίνητό τους εξυπηρετείται από δρόμο που χρησιμοποιείται επί δεκαετίες. Εφόσον ο δρόμος δεν έχει αναγνωριστεί σύμφωνα με τις προβλεπόμενες διαδικασίες, δημιουργείται σοβαρό εμπόδιο στην οικοδομική αξιοποίηση της έκτασης.
Η αβεβαιότητα επηρεάζει τόσο όσους απέκτησαν ακίνητα με σκοπό την ανέγερση κατοικίας όσο και εκείνους που κληρονόμησαν οικογενειακή γη. Παράλληλα, η αδυναμία δόμησης ενδέχεται να περιορίσει σημαντικά την εμπορική αξία των συγκεκριμένων ιδιοκτησιών.
Ιδιαίτερο προβληματισμό προκαλεί το καθεστώς των αγροτεμαχίων άνω των τεσσάρων στρεμμάτων που είχαν δημιουργηθεί πριν από τις 31 Δεκεμβρίου 2003. Ιδιοκτήτες ζητούν να διευκρινιστεί πώς εφαρμόζονται οι σχετικές διατάξεις του νόμου 3212/2003 σε συνδυασμό με την απόφαση 176/2023 του Συμβουλίου της Επικρατείας.
Παράλληλα, θέτουν το ερώτημα εάν υφίσταται δυνατότητα αποζημίωσης από το Δημόσιο στις περιπτώσεις όπου η έκδοση οικοδομικής άδειας απορρίπτεται. Πρόκειται, ωστόσο, για ζήτημα που απαιτεί ειδική νομική αξιολόγηση και δεν συνεπάγεται αυτομάτως δικαίωμα αποζημίωσης.
Πρόσθετη ανασφάλεια προκαλούν οι αναφορές για διαφορετική αντιμετώπιση αντίστοιχων υποθέσεων από τις κατά τόπους Υπηρεσίες Δόμησης, γεγονός που δυσχεραίνει τον προγραμματισμό των ιδιοκτητών.
Την ανάγκη άμεσης παρέμβασης έχει επισημάνει και η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ξενοδόχων, προειδοποιώντας ότι οι περιορισμοί στην εκτός σχεδίου δόμηση επηρεάζουν τόσο τις τουριστικές επενδύσεις όσο και τους μικρούς ιδιοκτήτες γης. Η Ομοσπονδία ζητά να αντιμετωπιστεί το πρόβλημα της αναγνώρισης δρόμων που χρησιμοποιούνται επί χρόνια και να διασφαλιστεί η προστασία των οικοδομικών αδειών που έχουν ήδη εκδοθεί.
Μέχρι να υπάρξει σαφής και ενιαία αντιμετώπιση του ζητήματος, χιλιάδες ιδιοκτησίες παραμένουν αντιμέτωπες με αβεβαιότητα ως προς τη δυνατότητα δόμησης και την οικονομική αξιοποίησή τους.